Alquileres: con el DNU en veremos, ¿qué puede pasar con los contratos?
Uno de los interrogantes es si se volverá al estado anterior a que la ley fuera derogada. La oferta de alquileres experimentó un repunte del 60% en CABA.
La noticia sobre el rechazo del Senado de la Nación al mega DNU impulsado por el Gobierno, que incluye la derogación de la Ley de Alquileres, despertó la inquietud de los inquilinos y propietarios acerca de qué pasará con los contratos firmados en estos últimos meses, si no prospera la iniciativa oficialista.
Uno de los interrogantes es si se volverá al estado anterior a que la ley fuera derogada. Y también cuál será la situación de los contratos que se firmaron desde que el presidente Javier Milei envió el DNU al Congreso hasta hoy.
Todo esto se plantea porque el polémico DNU incluyó la derogación completa de la ley 27.551, sancionada en julio de 2020, junto con las modificaciones introducidas en octubre de 2023 (Ley 27.337).
Claramente, en el mercado inmobiliario temen que volver al estado anterior implique una vuelta a la caída de la oferta, como ocurrió en los últimos años desde que se aplicó la ley y que, además, empezaba a revertirse en estos últimos meses. Según un análisis privado de Monitor Inmobiliario, la oferta de alquileres experimentó un repunte del 60% en la Ciudad de Buenos Aires, respecto de los números en enero de 2023.
De acuerdo al portal Zonaprop, además, se produjo una desaceleración en los precios de publicación en el inicio de los contratos, con aumentos registrados en los últimos meses por debajo de la tasa de inflación. Según datos del mercado, en la Ciudad de Buenos Aires, se estima que hay aproximadamente 12.000 viviendas en alquiler. De todas maneras, en el sector explican que el DNU sigue vigente mientras no sea tratado nuevamente por la Cámara de Diputados. Ahora, ¿qué pasará con los contratos firmados después de la entrada en vigencia del DNU?
Desde la implementación del decreto la ley anterior quedó sin efecsidente to y los contratos de alquiler volvieron a estar regidos por la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sin embargo, se introdujeron algunas modificaciones que otorgan mayor flexibilidad, y permiten que las partes acuerden libremente aspectos como la duración del contrato, la moneda de pago, el índice de ajuste, los períodos de ajuste y el tipo de garantía, entre otros aspectos. Es decir, todo en un acuerdo mutuo entre propietarios e inquilinos.
Ahora, ¿en qué quedará todo eso? ¿Qué va a pasar con los contratos de alquiler vigentes a partir del DNU si se rechaza en Diputados?,
“La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa”, dice Enrique Abatti, abogado y prede la Cámara de Propietarios de la Argentina. El directivo explica que un cambio o derogación de la ley o nuevamente su implementación no afecta a los contratos en curso. Por ejemplo, quienes firmaron antes del DNU, Los contratos en marcha van a seguir vigentes”. ratifica Abatti.
Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres y luego en octubre cuando se introdujeron cambios, los contratos que estaban vigentes mantuvieron sus condiciones hasta su finalización. Y así sucederá con los que se hayan firmado con la ley derogada y bajo la normativa del Código Civil y Comercial con libres acuerdos entre las partes en caso de que se rechace el DNU en el Congreso y se vuelva a la polémica ley de alquileres.
Según Abatti, el destino del DNU correrá mejor suerte en la cámara de Diputados, donde el oficialismo tiene mas posibilidades de aprobarlo por la mayoría de votos, cosa que no ocurrió en el Senado.w
La oferta de alquileres se disparó tras la caída de la cuestionada ley.