Resignificar el espacio
Gonzalo de la Serna, CFO DE CONSULTATIO, ANALIZA EL NUEVO MERCADO INMOBILIARIO Y CÓMO LA DESARROLLADORA SUPO APROVECHAR LAS OPORTUNIDADES QUE SURGEN DE LA VIDA POSTPANDEMIA.
Los cambios de paradigma que impulsó la pandemia y que comenzaron a plasmarse en las diversas industrias, no dejó exento al mercado inmobiliario. Quizás la pintura más representativa pueda verse en Nordelta y Puertos, las urbanizaciones de Consultatio en Tigre y Escobar comenzó a experimentar un boom de ventas, en los últimos meses de 2020, que no se detiene. Tan sólo en Puertos se concretaron 400 operaciones, donde se vendieron lotes desde US$ 70.000 hasta US$ 500.000. Y es que aunque el mercado se paralizó, la necesidad de las personas de salir de las grandes urbes en la búsqueda de entornos más naturales comenzó a marcar el ritmo del mercado y de los nuevos desarrollos fuera de la city.
A su vez, la desarrolladora incursionó en un nuevo segmento con un proyecto en la avenida Huergo entre Belgrano y Venezuela, orientada a un usuario millennial pero que tiene un uso integral: áreas de coworking, amenities, espacio de biblioteca y trabajo y estudio dentro del mismo edificio. Así, buscan que los nuevos desarrollos contemplen el edificio como un espacio en su conjunto y romper con los 27, los 35, los 45 o los 50 metros cuadrados.
Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, no solo da cuenta de estas transsformaciones; también avizora lo que va a suceder con el mercado corporativo. Así, se preparan para replantear la torre de oficinas para el terreno que la compañía ya tenía en Catalinas y que le permitirá adelantarse a la nueva demanda del mercado. “Afortunadamente podemos
ser los primeros del nuevo paradigma y no los últimos del viejo”, dice con la expectativa de enfrentarse al desafío de la demanda de empresas que también debieron reconvertirse.
¿Qué análisis hacés de lo ocurrido este último año en el mercado?
La única forma de abordar un análisis de lo que pasó es segmentar la realidad de lo que fue el mercado de hoteles, malls, logística, residencial, oficinas, ciudades suburbanas… Todo se movió de una manera muy dispar. Obviamente al principio de la pandemia lo más castigado fueron los hoteles, los malls y las oficinas. Y los beneficiados obviamente fueron las urbanizaciones en los suburbios, un fenómeno que se dio incluso a nivel global. Claramente, también ocurrió aquí y pudimos capturarlo en Consultatio, con Puertos y Nordelta. Las personas tuvieron la oportunidad de repensar sus espacios, la vida, los formatos y sus usos. Repensamos la vivienda y la oficina ya no de una forma tan antagónica sino más bien complementaria. A medida que se fueron relajando las restricciones, se va viendo este nuevo equilibrio. Los hoteles están volviendo a ver el turismo, pero no recuperaron el turismo corporativo. Los malls están reabriendo, pero tampoco tienen los niveles de consumo previo. Se van a tener que repensar cada una de sus propuestas. Y lo mismo está pasando con las oficinas: hay cierto regreso, vemos todos los días CEO de Goldman Sachs o de tal compañía, o de bancos que dicen: “No, nosotros vamos a volver”, “Nosotros no”, compañías que dicen “Vamos a ir al teletrabajo total, dimos de baja las oficinas”. Creo que vamos a un mercado de oficinas más chico, con un menor requerimiento de metros cuadrados total, pero esos metros cuadrados van a ser de mejor calidad, con propuestas in
novadoras, múltiples, mixtas, y se van a priorizar otras cuestiones. Las oficinas en cierto punto van a estar en competencia con la vivienda, entonces vamos a tener que tener espacios atractivos para que las personas vengan a trabajar. No hay que abordar esto como una antinomia oficina-teletrabajo sino como una antinomia rigidez (física y horaria) versus flexibilidad. Entonces lo que se valora no es la oficina o el teletrabajo, lo que se valora es la flexibilidad.
Las multinacionales son más ágiles para implementar esa flexibilidad contrariamente a las empresas locales o más tradicionales, ¿cómo impacta esto en el mercado de desarrollos corporativos?
Tiene más que ver con la cultura de cada una de las empresas. A algunas les va a costar más y a otras menos. Hoy tenemos una enorme oportunidad de repensar y resignificar algunas cuestiones, y vamos a ver cuál es el resultado. Esto es como una vela, que cuando está caliente se pone flexible, después se endurece de vuelta y queda con la forma que tomó durante ese período de flexibilidad. En qué punto nos vamos a quedar es un desafío para muchas empresas. A los desarrolladores también se nos plantea un enorme desafío para llevar propuestas que sean atractivas y que se adapten a esa nueva flexibilidad y que eso sea un negocio rentable. Va a ser necesario, por ejemplo, trabajar sobre la localización de las oficinas, en el tamaño de los espacios, de los pisos, y cuánto va a ser para trabajo conjunto y cuánto para trabajo individual. Creo que dentro de los espacios va a haber menos lugar para oficinas individuales, porque eso ya casi es tu casa.
¿Cómo ves el mercado a corto plazo?
Obviamente el mercado de oficinas sufre desde el año pasado, incluso se ve con los cierres de toda la actividad comercial. Lo que está ocupado está ocupado a precios menores. Desde Consultatio tenemos terrenos que adquirimos en 2017 para el desarrollo de un proyecto de Catalinas que tenemos que repensar nuevamente, pero afortunadamente podemos ser los primeros del nuevo paradigma y no los últimos del viejo. Si hubiésemos iniciado las obras, la situación sería diferente. Tenemos ahí una enorme oportunidad de plasmar propuestas probablemente de usos mixtos para una ciudad que va a volver. Las empresas están más vivas que nunca y vivimos una etapa de enorme desarrollo tecnológico. Las empresas están en auge, no en retroceso. Entonces lo que nosotros tenemos como desafío es generar propuestas atractivas para esas empresas que están en auge.
¿Y con respecto a los precios?
En los precios de alquileres juega también el tema de la brecha porque los alquileres se pactan al dólar oficial. Entonces por ahí están estables en dólares oficiales, pero tienen volatilidad a partir de las variaciones que puedan o no tener los distintos tipos de cambio. Obviamente los precios están más deprimidos que en otros momentos, y en este punto entra el tema de la vacancia.
De los proyectos que tenían en carpeta, ¿en qué momento dijeron “hay que repensarlos”?
Afortunadamente nosotros pudimos maximizar los aspectos positivos de esta situación y minimizar los negativos gracias a que tenemos un portafolio diversificado de líneas de negocios. Obviamente el segmento de urbanizaciones fue muy beneficiado, tuvo un nuevo auge porque la gente al repensar sus espacios de vida resignificó los espacios verdes, el contacto con la naturaleza, el tener otro formato de vivienda. Hoy ya no parece tan necesario estar tan cerca de la oficina. La disponibilidad de la tecnología permite tener un formato más híbrido. Entonces tanto Nordelta como Puertos hoy viven un auge.
¿Podés cuantificar ese auge?
En Puertos el año pasado hicimos unas 400 operaciones de lotes.
¿Y regularmente en la prepandemia cuántas ventas se concretaban?
En realidad, Puertos tuvo distintas etapas... pero no vivía un año de 400 lotes desde hace bastante tiempo. Y Nordelta tuvo menos operaciones porque los lotes tienen un mayor valor allí, pero también fue un año muy bueno. Fue un año mejor que los cuatro o cinco anteriores. 2015, 2016, 2017 fueron muy buenos; 2018 y 2019 no tanto. En 2020, a como pintaba de marzo a julio, hubo una recuperación desde agosto y septiembre hasta fin de año. Y el primer trimestre continúa en Puertos y Nordelta.
¿Y son lotes más chicos? Porque quizás son consumidores que no aspiran a una gran propiedad…
No, no necesariamente. Puertos no tiene lotes de 5.000 m2 como tiene Nordelta. Tiene lotes de 600 a 1.000 metros cuadrados. El rango es un poco más chico, tal vez, pero no necesariamente se podría afirmar un cambio de la demanda en ese sentido. Sí me parece que hubo, por lo menos en estos últimos seis meses, una mayor preponderancia de los usuarios finales respecto de los inversores. Hoy vemos miles de familias queriendo cambiar su estilo de vida, queriendo ampliar sus espacios, y eso también está asociado a la necesidad de lotes terminados o próximos a entregarse, versus la compra financiada a tres años. Entonces ahí sí notamos un cambio. Hoy no están comprando tanto por apreciación futura, están comprando por una necesidad concreta. Sin embargo, son decisiones de vida muy significativas porque traen aparejado cambiar a los chicos del colegio, su zona de influencia, las actividades, los amigos, es todo un cambio de vida. Y por eso tratamos de tener una propuesta integral y ayudar a que esa decisión vista en retrospectiva sea considerada buena.
¿La tendencia va a mantenerse más allá de la pandemia?
Sí, nuestra sensación es que sí. Con respecto a los números, en el primer trimestre se mantiene y creemos que va a continuar en el futuro porque lo que cambió es la vida, cambió la forma de entenderla.
¿Los precios acompañan?
Hay un tema con los costos; mi sensación es que el mejor abordaje del análisis de los precios tiene que ver con los precios y los costos, sobre todo para quienes desarrollamos. Entonces, como los costos tienen componentes en pesos, en dólares, etcétera, la volatilidad del tipo de cambio afecta de for
ma más significativa a los costos que a los precios. Pero, aun así, los costos están bajos…
Los costos bajaron, pero tuvieron una volatilidad muy grande en los últimos años. Por ejemplo, si uno toma de diciembre del 2015 para acá, los costos en comparación punta a punta están 30% abajo que en diciembre 2015. Pero en ese período, desde ese momento, estuvieron 30% arriba en 2017, de ahí fueron 25% abajo cuando se fue Macri en 2019, desde el gobierno de Alberto Fernández y la pandemia bajaron 10% adicional, y hoy están 30% abajo. Pero en octubre estaban 30% abajo (del inicio del gobierno de Alberto Fernández a la pandemia), y ahora están 10%. O sea, en los últimos seis meses los costos subieron 35% en dólares. Entonces esa enorme volatilidad en costos a veces también se refleja en precios; en la medida en que vemos esos aumentos en costos, los precios van a tender a subir, porque todo se aprecia en dólares. Venimos viendo aumentos de precios tanto en las urbanizaciones como en los departamentos.
¿Cómo manejan esa imprevisibilidad?
Eso tiene un poco que ver con las expectativas. Los desarrolladores tienen siempre cierta propensión al optimismo, porque para poder saltar al futuro y no morir en el intento tenés que tenerla. El marco conceptual con el que uno piensa ese tipo de decisiones tiene que ver con cuáles son los elementos subyacentes que van a defenderse en distintos escenarios. Uno presupone que va a haber volatilidad en los mercados en los que operamos generalmente y sobre todo en los proyectos que son de muy largo plazo, como Nordelta y Puertos. La compañía trata de definir los productos desde su calidad, dedicarle muchas horas a la concepción de la propuesta, hacerla atractiva al contexto y a los paradigmas vigentes como para poder navegar esa volatilidad de una forma lo más apaciguada posible y poder minimizar los riesgos y los momentos negativos.
Hablamos mucho del consumidor final, pero ¿qué pasó con el inversor en este período?
Vimos cierto regreso de la inversión al sector, lo cual nos parece auspicioso a futuro.
¿El blanqueo de capitales reavivó esas expectativas?
Vemos con buenos ojos que el Gobierno haya puesto el foco y la mirada sobre el sector inmobiliario y de la construcción, en parte porque tuvimos la capacidad de organizarnos y establecer un diálogo muy fructífero y fluido entre las distintas cámaras. Acercamos al Gobierno propuestas muy claras y concretas, como la cadena de valor unificada y organizada. Y el Gobierno entendió que este es un sector que tiene un efecto multiplicador en la economía superior a otras industrias: es un gran generador de empleo formal de todo tipo, desde albañiles hasta ingenieros, arquitectos, etc., y a la vez no demanda dólares, sino que, al contrario, trae dólares del colchón a la actividad productiva. Ojalá ese diálogo fluido y fructífero se mantenga en el futuro.
Pero sigue faltando el crédito.
La importancia del crédito es que es el único elemento que linkea el salario con el acceso a la vivienda. Las cuestiones por las que la economía argentina no tiene en el largo plazo crédito hipotecario tienen que ver con aspectos idiosincráticos de su economía de largo plazo y los grados de incertidumbre que no manejamos desde el sector. Si los plazos fijos son a 30 días, difícilmente los bancos puedan dar créditos a 30 años. Nosotros acercamos propuestas de las cámaras al Gobierno para establecer créditos, por ejemplo, que para el tomador ajusten por CVS y para quien los brinde (los bancos) se ajuste por CER, y que haya un fondo compensador en el medio que pueda balancear esas cuestiones. Pero es nuestro aporte desde nuestra óptica.
ganando terreno fuera del territorio corporativo tradicional. Matías Celasco Correa, economista research manager de la firma CBRE, señala que en tan solo un año se liberaron 110.000 metros cuadrados de oficinas premium, alcanzando una vacancia récord de 12,2%. Si bien todos los submercados sufrieron caídas en rentas y aumento de la vacancia, hoy, según analiza, los de mayor vacancia son Puerto Madero Sur, Corredor Panamericana y Macrocentro Norte y Sur, en el segmento de oficinas Clase A/A+. Es por eso que hoy esa parte de la ciudad parece un zona fantasma, donde el bullicio y el continuo ir y venir de los ejecutivos se detuvo.
Los alquileres de clase A/A+ mostraron una variación negativa de 1,9% en comparación con el tercer trimestre de 2020. A pesar de la absorción neta negativa de 44.510 m2, la absorción cerró el año en valores neutrales.
Para muchos, tener que trabajar exclusivamente desde el hogar, al estallar la pandemia, abrió la posibilidad de que se pueda trabajar con éxito desde cualquier lugar. El especialista explica que la tendencia a adoptar formas de trabajo más fluidas comenzó en realidad hace una década, pero en la era COVID-19 los tiempos se aceleraron. Hoy se advierte una reconfiguración bajo nuevas premisas.
“Las experiencias y dinámicas únicas de las oficinas físicas siguen siendo demandadas a medida que los empleadores crean estrategias para respaldar una fuerza laboral más distribuida. A medida que el efecto y las nuevas olas y cepas de COVID-19 comiencen a mermar, la oficina comenzará a tener una nueva dinámica que estará dada por un lugar más parecido a un ‘showroom’ con amenities y amplios lugares de reuniones, donde la empresa pueda mostrar su identidad tanto hacia sus colaboradores como hacia sus potenciales clientes”, analiza Celasco Correa, para quien las antiguas oficinas con muchos escritorios probablemente lleguen a su fin y sean reemplazadas por espacios de trabajo más descentralizados donde reunirse, y en los que terrazas, patios y exteriores tengan un valor central, algo que ya se puede vislumbrar en los desarrollos que se están construyendo.
Desde la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield, Rafael Valera, broker senior, señala que durante los inicios de la pandemia el impacto fue gradual y se generaron renegociaciones de alquileres, a causa de la necesidad de varias empresas de aliviar financieramente sus costos operativos. Actualmente, el mercado inmobiliario corporativo está empezando a demostrar signos de recuperación en comparación con el 2020. Los datos concretos son que durante el primer trimestre del 2021 se pactaron nuevos alquileres por un total de 8.000 metros cuadrados.
En una etapa postpandemia, Valera señala que muchos están analizando esquemas para optimizar los espacios de trabajo en función de las nuevas modalidades. “Claramente no estamos viendo la desaparición del modelo tradicional de oficinas, sino más bien una transición entre modalidades de trabajo que seguramente va a tener un impacto en la vuelta. La demanda claramente se
LAS EXPECTATIVAS SOBRE UNA VUELTA A LAS OFICINAS REAVIVA EL INTERÉS DE LOS DESARROLLADORES, QUE DEBIERON REARMAR LOS PLANOS DE UNA NUEVA DEMANDA ORGANIZACIONAL.
está orientando a los productos que cumplan con las nuevas necesidades de las empresas, donde prime la flexibilidad espacial, la escalabilidad de la operación (tanto para la expansión como para la reducción), se provea un ambiente seguro y se tenga una oferta de estímulos necesarios para generar la tracción de los colaboradores a sus espacios de trabajo”, dice.
Apunta que los submercados consolidados como Puerto Madero Norte y Catalinas se presentan como los más maduros y seguros para invertir, así como también los nuevos Corredor Libertador de la ciudad y Gran Buenos Aires en un mercado que extiende sus límites. Otra tendencia que se vislumbra es la de acercar las oficinas a los hogares para reducir los tiempos de traslado.
Según el último informe de CBRE, el dinamismo que el mercado de oficinas podrá tomar como tendencia correrá de la mano del gap entre el dólar oficial y MEP/CCL y el impacto general del COVID-19 en la economía argentina y sus principales socios comerciales.
Volver al ruedo.
Desde la consultora Colliers señalan que aquellos desarrollos que se encuentran en su etapa final, con meses o un año por delante, continúan con su construcción. “La situación que vemos en general respecto de los terrenos que tenían proyectos aprobados para arrancar en estos meses es como de “wait and see”. Esos decisores están esperando mayor claridad, no solo respecto de la macroeconomía, sino de qué va a pasar con las oficinas”, dice Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers Argentina. Distingue, sin embargo, algunas excepciones, como el de la desarrolladora Raghsa, que va a hacer un nuevo edificio junto al Centro Empresarial Libertador, en Libertador al 7200.
Al mismo tiempo, señala una tendencia de los desarrolladores a pensar de otro modo los edificios e idear prestaciones como amenities y espacios de uso común, con el objetivo de aportar más atractivos y funcionalidad a los edificios, en un sistema donde el home office seguramente convivirá con formas de trabajo presencial.
Juan Manuel Farola también analiza el coworking, que tomaba fuerte impulso antes de la pandemia. Si bien este sector se vio muy afectado, una vez que esta coyuntura pase, seguramente subsistirá como una opción muy demandada. “Los coworking ofrecen flexibilidad respecto de la modalidad de contratación y flexibilidad con los lugares. Allí se pueden hacer usos variables de espacios y de tiempos. Tienen un abanico muy interesante dentro del menú de oficinas, por lo que van a seguir teniendo mucho sentido en el nuevo escenario. Obviamente, tienen que atravesar este momento, que no es fácil para ellos”, concluye.
Juan Pablo Gutiérrez, socio y cofundador de GM2 Real Estate S.A, remarca al mismo tiempo que hay una fuerte ralentización de los proyectos de oficinas que estaban en etapa de inicio de obra. De aquellos que estaban en proceso de ejecución, la gran mayoría siguió avanzando con alguna variación en los tiempos previstos de obra, mientras que otros proyectos que estaban destinados a oficinas, y cuyo avance de obra lo permitía, han migrado a proyectos de viviendas multifamiliares. “Por los signos que empieza a mostrar el incipiente movimiento que se está viendo, notamos que probablemente se vuelva a ver un nuevo proceso de migración de empresas de áreas centrales al eje norte de la ciudad y Gran Buenos Aires. Podemos trazar un paralelismo entre la migración de demanda hacia viviendas con espacios verdes en barrios del conurbano y lo que empiece a suceder con los requerimientos de nuevos espacios de oficinas. Vemos al eje norte de la ciudad y Gran Buenos Aires con mayores oportunidades futuras. Las áreas centrales tendrán los mayores desafíos para poder ser competitivas a la hora de atraer demanda”, sostiene.
La nueva oficina.
Flexibilidad y espacios integradores y atractivos para nuevos talentos son las nuevas claves de un mercado que parece refor
mularse hacia un mix entre presencialidad y home office. “En el caso de las oficinas corporativas AAA, el impacto en vacancia fue bajo con relación a los otros segmentos. El perfil de compañías que ocupan este tipo de oficinas siguen necesitando el espacio de trabajo, por lo que no vimos grandes éxodos, sino negociaciones circunstanciales de contratos. Hay que ver cómo evoluciona la coyuntura, pero estamos presenciado cómo nuestros inquilinos gradualmente van regresando a las oficinas. Las reuniones presenciales son una de las grandes necesidades que tienen las empresas. De hecho, Mercado Libre, nuestro principal cliente, implementó un esquema de regreso gradual y opcional”, dice Alex Sakkal, cofundador y director comercial de NÓMADA, desarrolladora inmobiliaria de edificios corporativos premium.
En cuanto a las perspectivas de mediano y largo plazo, Sakkal plantea un panorama optimista, teniendo en cuenta que las empresas más importantes del mundo como Google, Facebook y Amazon hicieron anuncios de inversiones por miles de millones de dólares en nuevas oficinas. “Estas compañías, que históricamente marcaron el camino, optan y entienden que las oficinas son esenciales para las personas y su necesidad de vincularse, bases fundamentales para la creatividad y la innovación. Dentro de este marco de las empresas que gradualmente van regresando a sus lugares de trabajo, vemos una búsqueda de ofrecer un espacio distinto al que tenían antes. Necesitan hacer más atractiva la oficina y que al mismo tiempo se adapte a las nuevas necesidades que trajo este contexto. Estamos recibiendo muchas consultas y pedidos de reestructuración de los espacios existentes, para mejorar su oferta como lugar de trabajo”, dice. Puestos móviles, itinerantes, con espacios destinados especialmente para reuniones, o bien puntos de reencuentro para promover la creatividad y el espíritu colaborativo son algunas de las estrategias más buscadas.
Actualmente, NÓMADA que cuenta con Tesla Patricios II, un desarrollo con un rooftop propio de 1.300 m2, donde se fusionan un importante mercado gastronómico con un multiespacio para actividades y eventos denominado Piso Once, se encuentra desarrollando un edificio corporativo de al menos 22.000 m2 sobre Av. Santa Fe 4645.
“Alerta y expectante”, así define el panorama actual Guillermo Parera, gerente general de Branson, quien observa un interés desde las empresas y sus empleados de regresar a un lugar de trabajo donde poder socializar. “Creemos que las perspectivas postpandemia son positivas. Nuestro rubro fue, tradicionalmente, uno de los principales motores de la actividad económica (en buenos y malos tiempos), y sumado al hecho de que existen hoy algunos incentivos como la nueva ley de blanqueo de capitales, por ejemplo, estamos seguros de que lo será una vez más. Por supuesto que el mercado será más demandante y exigirá lugares que agreguen valor, donde se deberá balancear no solo el precio sino también la seguridad y espacios que ofrezcan una adecuada calidad de vida en la oficina. En distintos lugares de la ciudad serán claves los buenos accesos, lugares de esparcimiento y el confort (buenas vistas, luz)”, comenta.
En esta línea, el gerente de Branson señala que desde la empresa hicieron hincapié en estas características a la hora de la construcción de Lex Tower, una torre icónica de 30 pisos de oficinas en el centro de la ciudad que estará terminada antes de fin de año. Allí, dice, los espacios serán muy amplios, contará con certificación LEED, sistema BMS, climatización VRF, 9 ascensores Hyundai de última generación, espacios destinados para bicicletas, y manejo sustentable de residuos.
La superficie actual en construcción incrementaría un 14% el inventario de oficinas clase A. Según Cushman & Wakelfield se espera que para el 2021 se entregue más del 70% de esa superficie total, aunque podrían presentarse demoras debido a los protocolos COVID-19 que se tuvieron que implementar desde la industria de la construcción. La superficie en proyecto es de 622.095 m2. Las expectativas están puestas en los submercados donde habría mayores crecimientos: Zona Dot (+96,8%), Catalinas-plaza Roma (+74,7%) y Corredor Panamericana (+47,7%).