Una inversión con costos bajos
Cómo va a ser el primer fideicomiso al costo de Miami para un edificio en el Downtown, el M-Tower. Ammenities como parking, oficinas compartidas y un pequeño espacio común. La sencillez como negocio.
Cómo será el primer fideicomiso al costo de Miami para un edificio en el Downtown.
La competencia por atraer a los inversores en el sector de real estate en Miami es feroz. Obliga a agudizar el ingenio y a recurrir a estrategias que diferen- cien el emprendimiento, lo hagan rentable y tentador para quienes quieren invertir en esa ciudad. “El mercado se ha puesto muy competitivo, hay muchísima oferta. Entonces los developers han estado compitiendo en base a posicionamiento y a valor agregado. La forma más fácil de hacer esto, y yo lo he hecho en el pasado, es contratar
un súper arquitecto de renombre o una marca de lujo o colocar arte en la puerta: buscar puntos de diferencia que haga que la gente pague más por tu edificio. ¿Por qué? Porque el mercado estuvo muy caliente, la tierra subió mucho de precio, los costos de construcción se han incrementado, entonces para que los proyectos sean rentables hay que conseguir más precio por pie cuadrado, entonces se recurre a una marca de autos, hoteles, algo que justifique los precios de venta”, explica Jorge Brugo, presidente y CEO de Axis Realty Trust.
Ante este escenario, Brugo decidió encarar al mercado desde otro lugar. “Nosotros compramos hace dos años una tierra en el downtown de Miami. Es un negocio que se originó en base a un negocio previo que está justo enfrente, que es un edificio de oficinas que hicimos. Renovamos toda la construcción: la partimos en pisos y la vendimos a inversores latinoamericanos que buscaban inversiones más chicas y no edificios enteros. Salió muy bien el negocio, a todo el mundo le fue muy bien”, relata Brugo.
¿Hace cuánto compraron este último terreno?
Hace dos años. En septiembre de 2014.
¿Cuánto vale hoy en día ese predio?
Unos u$s 22 millones. Tiene 18.000 pies, y allí construiremos el M-Tower. Pero independientemente del tamaño, lo interesante es que hicimos un negocio con el Miami Parking Autority, que es una delegación del gobierno, que tenía una terreno vacante al lado con una estructura para playa de estacionamiento, con unas 650 cocheras. En esa zona tener parking es “el” ammenity. Porque en el Comercial Business Distric (CBD) no hay requerimiento de parking para uso. La ciudad nos dio un parqueo por departamento, y vamos a construir unos 150 adicionales. Nosotros tenemos derecho a usar un parqueo por unidad con base a un contrato que hay que va modificándose en el tiempo. Y es una estructura que nos da muchos derechos aéreos que no se usan, que se transfieren a nuestro terreno y podemos hacer un edificio mejor.
¿Ya empezaron la obra?
No. Nosotros acabamos de lograr que se apruebe el proyecto. Nos aprobaron las 440 unidades. Es un edificio muy simple. Los primeros 6 niveles son un basamento que nivela la estructura existente y aumenta la cantidad de cocheras, es más parking. Ahí vamos a tener 800: 650 más 150. De esos tenemos dos pisos de oficinas que va a ser shared office space.
¿Y cuál es la diferencia con otros desarrollos de Miami? ¿Qué es lo original del negocio, por qué es diferente?
Como nosotros hicimos un negocio muy particular, con varios ahorros en la zona no vamos a competir por posicionamiento con base a life style,
sino que vamos a competir en precio y que realmente sea negocio. Para el inversor extranjero y no un negocio basado en estilo de vida. Es un número y el número tiene que dar. Hoy ningún numero da. Entonces lo que nosotros hacemos es irnos para el otro lado, estamos haciendo algo accesible y al costo. Yo siempre digo que en real estate la plata se hace comprando, no se hace vendiendo. El mercado es macho, uno sabe que las cosas valen lo que valen. Vos vas a vender al precio corriente, no podés venderlo a más de lo que vale. Entonces la mejor manera de hacer una gran diferencia es comprar muy bien y no hay mejor manera de comprar bien que comprar al costo. Entonces estamos haciendo el primer fideicomiso al costo de Miami. Aprovechando el desajuste del mercado y lo ofertado y caliente que está.
¿Cómo va a ser ese fideicomiso?
En el fideicomiso al costo la gente va a participar de un edificio al costo. No hay precio, no hay profit. El edificio se construye a lo que vale. Va a haber una cuenta fiduciaria a un tercero de primera línea que va a recibir los fondos de los inversores, y esos fondos se van a destinar a la obra.
¿Cual es el negocio de ustedes?
Nosotros vamos a cobrar un fee por administrar y por el desarrollo. Pero además, como tenemos la tierra, vamos a convertir nuestro capital en la tierra a pisos en el edificio. O sea si no hacemos el edificio, no tenemos nada.
“Como tenemos la tierra, vamos a convertir ese capital en pisos en el edificio. O sea, si no hacemos el edificio, no tenemos nada”.