¿Desinflar o indexar?

Los créditos hipotecarios indexados a 30 años obligan a bajar más la inflación para que no se transformen en una apuesta especulativa

La inflación provoca desde hace años un consenso que no es tal: todos a nivel individual están de acuerdo en que baje si los demás pagan los costos. De ahí que la puja por el ingreso se haya alimentado con emisión de pesos sin respaldo; que en siete décadas los períodos de cierta estabilidad fueran la excepción más que la regla, y que en el último decenio la Argentina se mantenga dentro del indeseable quinteto de países con mayor tasa inflacionaria del mundo y un aumento acumulado superior al 800%.

Tras el salto de 40% en 2016 y la ambiciosa meta del Banco Central de reducirla a 17% para este año (aunque con un pico en el primer cuatrimestre), dentro y fuera del Gobierno se plantea ahora un doble debate. Uno, si el BCRA no debería bajar las tasas de interés para reactivar más rápido la economía, pero a costa de algunos puntos más de inflación. Su presidente, Federico Sturzenegger, ya se pronunció días atrás cuando sostuvo que “no hay margen en estos momentos para pensar en un relajamiento de la política monetaria”. Otro, si los aumentos salariales en paritarias deberían alinearse con la menor inflación esperada o superarla en cuatro o cinco puntos para recuperar el deterioro del año anterior y estimular el consumo y la actividad económica. Esta última opción choca contra la estrategia oficial para el sector público de aplicar cláusulas de indexación ex-post si el IPC sube más de 18% anual.

Entre este debate y la decisión oficial de recuperar los precios y las tarifas energéticas por encima de la inflación en los próximos tres años se enmarcan este mes el relanzamiento del plan Procrear (por puntaje y con subsidio para los sectores de menores ingresos) y la extensión a 30 años del plazo de los créditos hipotecarios que ofrecerán los bancos oficiales (BNA, Bapro y Banco Ciudad) para la compra o construcción de viviendas, con el atractivo de cuotas iniciales similares o inferiores a un alquiler. Estos préstamos, por montos equivalentes de hasta 200.000 dólares y cuotas fijas de 4,5/5% anual, apuntan al doble propósito de reactivar la construcción y facilitar a la clase media el acceso a la vivienda propia.

Sin embargo, el componente clave no suficientemente enfatizado en los anticipos oficiales es que el capital será indexado por la unidad de valor adquisitivo (UVA). O sea, la variación diaria del índice de precios al consumidor (IPC) que publica el BCRA.

Con el prontuario inflacionario argentino, este dato no puede subestimarse, aun cuando la cuota mensual no podrá superar entre un cuarto y un tercio del ingreso familiar, ante lo cual se extenderá el número inicial de 360 cuotas. Al tratarse de préstamos indexados, en este caso por la inflación, resulta inevitable asociarlos a malas experiencias del pasado reciente. Entre ellas, la tristemente célebre circular 1050, de fines de los años 70 (que ajustaba el capital por la variación de la tasa de interés del BCRA), y los créditos hipotecarios en dólares de comienzos de los 90 (con el 1 a 1 de la convertibilidad). Una y otra modalidad desembocaron en que el valor de los créditos superara con creces el de los inmuebles adquiridos y en situaciones dramáticas para los deudores hipotecarios.

Muchos analistas destacan que, al estallar esas burbujas debido a desbordes inflacionarios (o cambiarios), se apeló a salidas macroeconómicas que terminaron beneficiando a los tomadores de créditos (no sólo hipotecarios). Esta coincidencia se extiende incluso a algunos funcionarios, cuando se les señala que, de movida, el plazo de los créditos abarca casi ocho futuros períodos de gobierno.

Claro que, con ese criterio, endeudarse con un préstamo indexado se asemejaría más a una apuesta especulativa a otra crisis macroeconómica que a una decisión calculada que convierta a los tomadores de crédito en demandantes de una inflación en niveles civilizados. Al fin y al cabo, aquellas salidas estuvieron lejos de ser una solución: luego paralizaron durante años el mercado de préstamos hipotecarios y agudizaron el déficit habitacional. El problema no es la indexación, sino la inflación.

Por lo pronto, los créditos de bancos oficiales a más largo plazo permitirán el acceso de sectores medios a viviendas de un costo de 100.000 a 200.000 dólares con una tasa de interés sobre el capital ajustado que hoy resulta entre 2 y 3 puntos porcentuales más baja que en la banca privada. Si la inflación desciende, a mediano plazo podrá recrearse el mercado de securitización de hipotecas para realimentar el flujo crediticio. En el ínterin, debería reducirse además la carga impositiva. Con una inflación de 20% anual, el impacto de Ingresos Brutos en la Capital Federal agrega 1,6 puntos al capital ajustado.

Por otra parte, el decreto que replantea el plan Procrear y lo ubica en la órbita del Ministerio del Interior y Vivienda autoriza a los bancos que participen a emitir obligaciones negociables (ON) ajustables por UVA. Mientras tanto, los depósitos indexados por UVA vienen creciendo muy poco. No sólo porque muchos bancos ofrecen una baja tasa de interés anual, sino también porque compiten con desventaja frente a otras opciones con rendimiento superior a la inflación, como Lebac o títulos públicos.

La alta inflación, que provoca estragos en los sectores más pobres, también dificulta la reducción del déficit fiscal, ya que buena parte del gasto público está virtualmente indexada, como ocurre con las jubilaciones, los planes sociales y también con los contratos de obras públicas. A tal punto que uno de los objetivos de la incipiente ley de responsabilidad fiscal que comenzó a discutirse con las provincias es que el gasto corriente no crezca en términos reales hasta 2019 y el endeudamiento se destine a obras de infraestructura. A esto se suma que tras la era K, de inflación de dos dígitos y estadísticas adulteradas, muchos sectores siguen demandando más inflación aunque no lo reconozcan públicamente, en un listado que abarca a dirigentes sindicales, políticos y empresarios no sujetos a competencia.

En este contexto, las metas decrecientes de inflación del BCRA se apoyan en la tasa de interés para regular la demanda de pesos, pero sólo toman como un dato las políticas fiscal (gasto, subsidios, endeudamiento del sector público) y de ingresos (paritarias). Este mecanismo sirvió en Chile para bajar la inflación a un dígito anual. Pero sólo después de que, en los 90, las principales fuerzas políticas acordaran que la estabilidad macroeconómica fuera una política de Estado, que resultó tan exitosa como la indexación de la economía por la unidad de fomento (UF).

Si la inflación desciende, a mediano plazo podrá recrearse el mercado de securitización de hipotecas