nota de tapa El negocio de los multifamily
Son condominios de más de cuatro departamentos que funcionan como un hotel, pero las unidades se alquilan por año
En el caso de los multifamily, el término que hace referencia a los condominios de más de cuatro departamentos, todos los realtors coinciden en que salen con mucha más frecuencia al mercado, y siempre se puede conseguir una buena oportunidad. “Un multifamily es como un hotel, pero sus unidades se rentan anualmente. El inversionista compra la propiedad completa y da hospedaje por una renta. El inquilino paga los servicios pero el dueño debe hacerse cargo de los
taxes de la propiedad, los seguros, y algunos gastos de mantenimiento. El retorno varía mucho según donde está ubicada la propiedad, y el poder adquisitivo de la zona, pero ronda de un 5 a 7 por ciento”, cuenta Esmir Palacios, consultor en real estate de la inmobiliaria The Keyes Company.
los hay modestos y de bajo nivel. “El inversor extranjero invierte bastante en multifamily. lo interesante es que se puede pisar terreno en lugares que se avizore con un crecimiento a futuro, como pasó en Midtown o Design District. El inversor mientras tanto obtiene ganancias por la renta, y luego viene el desarrollador que compra la tierra por mucha plata. En este caso no solo no generó pérdidas sino que obtuvo ganancia en el proceso”, aconseja Fernando Bragagnolo, broker de real Time Finders.
Para Oscar Valdez, de la división comercial de Keller Williams, es sencillo encontrar propiedades chiquitas, que todavía tienen la renta debajo del mercado. las más grandes, de US$ 10 millones para arriba, escasean. “lo bueno de este tipo de propiedad es que las personas siempre tienen que vivir en algún lado. Si no tienes la necesidad de vender rápido, puedes aguantarla a que suba de valor”, aduce.
Esa es la diferencia con los terrenos. Un extranjero puede comprar la tierra para que se valorice en el tiempo, o hacer un desarrollo, construir una comunidad de townhouses, o un hotel, por citar un caso. Pero el desembolso es importante, y mientras el proyecto no está finalizado genera sólo costos.
las estaciones de servicio son otra opción. Cecilia Cormack, realtor en residencial y comercial de The Keyes Company, asegura que la nafta no rinde demasiado, pero el minimercado es lo que brinda mayor retorno. En este caso el precio depende netamente de la ubicación. “Generalmente las que están muy bien ubicadas, salvo que haya tenido un problema el dueño, no se venden. la peor, la más baja de todas, se puede conseguir en US$ 500.000. Para un valor razonable tenés que hablar de entre uno y cinco millones de dólares”, agrega Bragagnolo. aquí tampoco se puede establecer un techo de precio.
También se pueden comprar oficinas y warehouse, o un edificio que contenga muchos de ellos. los
warehouse, construcciones con varias naves donde los camiones pueden descargar de culata, es un rubro activo en Miami y alrededores, por ser puerto de entrada y salida a latinoamérica. El valor de venta promedio es de US$ 840 por metro cuadrado.
Un dato de color, fuera del negocio comercial, es que el estado del sol es el preferido por el inversor internacional, acaparando el 22 por ciento a nivel nacional de todas las transacciones en manos de extranjeros. Dentro de la Florida, el área del sudeste que abarca Miami-Fort lauderdale-West Palm Beach, a su vez, es por lejos el foco más caliente. reúne el 52 por ciento de las inversiones del estado, y es también el destino favorito de los argentinos.
El invErsionista compra la propiEdad complEta y da hospEdajE por una rEnta