Los desarrolladores pueden coinvertir con el Estado
La ley que regula los acuerdos entre el sector público y el privado plantea proyectos de largo plazo que favorezcan el desarrollo económico, cultural y social de la Argentina; los desafíos
Un instituto de reciente génesis podría dar un impulso importante a la canalización de inversiones en el sector inmobiliario. Se trata de las herramientas previstas en el marco legal de la participación público-privada, instituida por la ley número 27.238 en noviembre del año pasado y su interrelación con los proyectos inmobiliarios, especialmente los de grandes superficies y con variados destinos. Es decir; vivienda, depósitos o industrias, entre otras opciones.
La ley regula los acuerdos entre el sector público y el sector privado, en donde en una relación de largo plazo, ambos se comprometen a obtener los resultados convenidos sobre un proyecto en particular. El objeto del contrato comprende el diseño, la construcción, el mantenimiento y la financiación del activo de infraestructura que se determine.
No es una panacea todo lo diseñado por el Congreso y el Poder Ejecutivo Nacional en el régimen comentado porque al menos desde lo cuantitativo se ha puesto un límite del 7 por ciento del PBI interno –a precios corrientes del año presupuestario anterior– a la erogación del Estado, es decir, un techo conforme realidad económica de cada ejecución del presupuesto nacional.
De todas maneras, no es una cifra menor y con una inteligente combinación de los aportes del Estado –efectivo, crédito público, titularidad o uso de bienes públicos, otorgamiento de avales, beneficios tributarios, subsidios, franquicias, etc.– y de los particulares que promuevan esta modalidad operativa creemos que bien pueden lograrse los fines y objetivos consagrados en la normativa, entre los que se plantea: promover el crecimiento, optimizar el uso de los recursos públicos, la utilidad general para toda la comunidad, la solidaridad intergeneracional, la participación de Pymes, el desarrollo del mercado de capitales, entre otros objetivos.
La normativa prevé recurrir al régimen de oferta pública o bien a la figura del fideicomiso.
El legislador no dejó de contemplar la titularización de los flujos de fondos ni la posibilidad de cesión de la posición contractual para el caso de imposibilidad del contratista original de continuar el proyecto. Esto demuestra que la concreción de éste es el norte, el objetivo al que apunta todo el andamiaje jurídico del instituto, que tiene la ventaja de combinar lo mejor del derecho público administrativo y del derecho privado de la empresa.
Dado que un aspecto no me- nor para los posibles inversores es el del tratamiento fiscal, sería importante saber si el anunciado proyecto gubernamental de reforma integral del régimen impositivo va a alterar o no el sustento de este tipo de emprendimientos –PPP +
real estate– porque de la respuesta que se brinde dependerá el éxito o el fracaso de la herramienta.
Finalmente recordemos que si bien la regla en este tipo de proyectos es el de licitación pública o por concurso público para la selección del contratista, el sistema prevé también la posibilidad de apostar por vía de las iniciativas privadas.
En conclusión: esperamos que el sabio ojo inversor y el espíritu de cambio que postulan los nuevos vientos que corren en nuestro país utilicen esta interesante combinación de estructuras.
El autor es socio del estudio Biscardi & Asociados