nota de tapa
de venta de estos espacios comerciales parten desde $38.000/m2. Los primeros contratos de alquiler que estamos cerrando se encuentran en el orden de los $260/ m2 más expensas, sumando un 15 por ciento de fondo de publicidad y promoción’’, detalla Mataloni.
Otro caso es Nuevo Quilmes Plaza, en la puerta del barrio Nuevo Quilmes, que está próximo a lanzarse y ofrecerá un centro comercial, más de 4000 metros cuadrados de oficinas, un centro de salud y un estacionamiento para 3000 autos. “La zona Sur ha tenido un desarrollo interesante y sostenido en materia de loteos a lo largo de los últimos años. Recién ahora se ha logrado tener una masa crítica de habitantes para justificar la inversión en este tipo de proyectos de uso mixto y garantizar un posible retorno”, sostiene Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, que comercializa el proyecto. Se estima que Nuevo Quilmes Plaza demandará una inversión total de US$ 30 millones.
Hacia el oeste bonaerense, comienza a tomar color Luján Walk, un emprendimiento comercial donde ya funciona un supermercado de la cadena Walmart y que convivirá, desde el año que viene, con un complejo de salas de cines de última generación de la Cadena Village, un
mall de 50 locales comerciales y un amplio salón gastronómico que conllevará una inversión de US$ 15 millones. El emprendimiento está situado junto al complejo urbanístico La Concepción de Luján, que cuenta con más de 300 familias viviendo en forma permanente y 232 lotes en pleno desarrollo. “Fue necesario que transcurran 15 años para que se consolide la parte residencial, y luego iniciar la etapa del centro comercial”, explica Aníbal Furman, gerente comercial de Desarrollos Inmobiliarios de Luján S. A. “Hay un reflorecimiento de este tipo de proyectos. No hay duda del aumento de la densidad poblacional. Y el hecho de que ya haya una comunidad establecida es una ventaja enorme. No obstante, estos proyectos no se pueden pensar para una sola urbanización. Tiene que haber una justificación comercial. Es necesario que haya más demanda, entonces aparece este concepto de uso mixto. De lo contrario, le resolvés un problema a la gente cercana, pero vos te generas otro si no logras que fluya gente de otro lugar”, aclara Furman.
La tendencia también se propaga a nivel nacional. Con una inversión de US$ 45 millones, la desarrolladora Los Canales de Plottier lanzó “Los Canales Urbanización Abierta”, en la ciudad de Plottier, a 15 minutos de la capital de Neuquén. Sobre una superficie de 128 hectáreas el emprendimiento ofrecerá un mix de ofertas para cumplir con las necesidades de los habitantes de otros proyectos de urbanización linderos y de la localidad de Plottier. El masterplan contará con clínicas privadas, escuelas –ya se encuentra funcionando una bilingüe–, supermercados, oficinas, paseos comerciales, restaurantes y, al estar situado junto al Río Limay, tendrá guarderías de embarcaciones y un club náutico.
La independencia del barrio cerrado es clave para que no afecte la seguridad de la zona residencial
“Hay una tendencia mundial conocida como New Urbanism, que tiene que ver con desarrollos urbanos sustentables, alejados de las grandes ciudades. Busca que los habitantes de los suburbios cuenten con todo lo necesario para resolver su vida diaria a una escala peatonal. La tendencia también involucra la vida en comunidad, contemplando la forma de relacionarnos con nuestros vecinos a través de áreas comunes. Es un cambio de hábito de cara al trabajo y a las actividades diarias”, resalta Santiago Cerruti, gerente general de Los Canales.
Cómo ingresar
Las modalidades de comercialización de las unidades de los proyectos de uso mixto varían según el desarrollador. En Lujan Walk, no se venderán locales comerciales, tendrán un costo locativo. “Se administra como un centro comercial. La venta de espacios en este tipo de proyectos siempre fracasó. Es necesario mantener una línea comercial que se complemente para que todos puedan convivir y, sobre todo, la oferta sea atractiva al público”, explica Furman. Los alquileres, dependiendo de distintos complementos, tendrán un costo aproximado del 8 por ciento de la facturación del comercio.
En esta primera etapa del Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores del proyecto ofrecen a inversores la alternativa de comprar un local y, una vez terminada la obra, utilizarlo a título personal o ponerlo en alquiler a través del sistema de pool de renta del mismo emprendimiento. “En el futuro, también se podrá in- gresar al proyecto como locatario pagando un valor de mercado según el tamaño y ubicación del local”, describe O’Keefe. En el caso de Los Canales Urbanización Abierta, por ahora, las empresas que quieran instalarse en el proyecto deben comprar su terreno y desarrollarlo bajo las premisas contempladas en la estrategia del masterplan, y bajo las normas y usos establecidos por el municipio.
Seguridad y privacidad
El ingreso de personas ajenas al barrio cerrado puede ser un punto de controversia entre los vecinos. En el caso de Nuevo Quilmes Plaza, los desarrolladores optaron por generar un ingreso a la zona mixta totalmente independiente del que corresponde al barrio privado. “Con esto se logra aumentar, considerablemente, el flujo de clientes sin menoscabar la seguridad y privacidad de aquellos que eligieron vivir en el barrio cerrado”, destaca Ignacio O’Keefe. Y agrega: “El proyecto fue diseñado contemplando, entre sus prioridades, la cuestión de la seguridad. Si bien se tratará de un complejo abierto al público, contará con un sólo ingreso y seguridad privada”.
Furman, de Luján Walk, destaca: “Si vos vendes una idea de aire libre, y a 150 metros planteas un lugar que se llena de gente extraña, puede resultar una invasión. En nuestro caso hay una distancia tal en la que no va a haber una sensación de hacinamiento o proximidad. El complejo comercial está a 1200 metros, en un camino directo. Es una distancia que de ninguna manera puede molestar a los vecinos”.