Recomiendan tener más pesos a la hora de sacar una hipoteca

El mercado inmobiliario no espera sobresaltos en la demanda, aunque hay operaciones que corren riesgo de no concretarse; descartan una baja de los precios en dólares

El anuncio de la relajación de la meta de inflación para 2018 al 15% y un dólar por encima de los 19 pesos son variables que afectan directamente a un mercado inmobiliario en el que las operaciones con crédito crecen a un ritmo de 173% en la Capital Federal y las propiedades usadas –que son las que califican para la financiación porque se pueden escriturar– aún se venden en dólares.

Hay que tener en cuenta que la escritura recién se firma a los dos meses desde que se asigna el crédito. Ese es el momento en el que la entidad bancaria presta los pesos que el comprador necesita reconvertir en dólares al tipo de cambio de ese día. “La gente siente pánico porque no sabe si llegará con el dinero”, describe Horacio Benvenuto, gerente general de la inmobiliaria Izrastzoff.

La corrección del tipo de cambio, que en diciembre fue de 11%, exigirá que quien vaya a sacar un crédito, principal motor de la demanda, tendrá que contar con más pesos de ahorro que hace unos días para cubrir el 20 o 30% del valor de la propiedad que exigen este tipo de líneas. “Por cada US$ 100.000 de valor de vivienda financiada con crédito hipotecario habrá que poner $ 200.000 adicionales sólo por el cambio de cotización del dólar en los últimos 15 días”, detalla el economista Ariel Setton.

Benvenuto relata un caso en el que el aumento de la tasa del crédito sumado al del dólar lo dejaba sin posibilidad de compra y la salida fue cambiar de banco: pasó de uno que le financiaba 70% del valor de la unidad a otro que le prestaba el 75%. También hay operaciones de US$ 295.000 en las que los futuros propietarios están saliendo a buscar entre conocidos alguien que les preste diferencias de apenas US$ 6000.

José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, advierte que, para evitar este tipo de sorpresas, es aconsejable que quien vaya a sacar un crédito tenga un adicional del 30 por ciento.

Otra forma de mitigar el riesgo de la caída de la operación es, para quien tiene una mayor capacidad en la relación cuota-ingreso, comprometer una mayor parte de su sueldo –hoy el promedio es 58%– y pedir más dinero de lo que vale la propiedad.

“El impacto en los que alcanzan el ahorro previo es menor porque lo que mira el tomador no es el precio final, sino el valor de la cuota, que sigue siendo similar al de un alquiler, que además le permite seguir capitalizándose”, minimiza el desarrollador Gonzalo Monarca, aunque aclara que una mayor inflación extiende los plazos ya que la normativa vigente de los créditos UVA contempla que si sube un 10% más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25%. “Si los salarios aumentan en la misma línea que la inflación, no habrá cambios”, aclara Mariano Sardans, director de la gerenciadora de patrimonio FDI.

En el caso de los proyectos nuevos, que en general se venden y financian directamente en UVA, el efecto será nulo. “Son correcciones que generan algún sobresalto en el corto plazo, pero en el largo ayudan porque se generan metas realistas y creíbles”, relata Sebastián Sommer, director de la desarrolladora CasasArg, una de las primeras en lanzar un emprendimiento nuevo para la clase media.

Costo de la construcción

Monarca reconoce que en dólares el valor del metro cuadrado disminuirá, pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades. “Hemos atravesado devaluaciones más grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en dólares no se tocaron”, agrega Rozados.

Un dato clave es que la suba de las propiedades les ganó a otras variables: hasta noviembre el precio de los departamentos usados aumentó 12% en dólares, porcentaje al que si se le suma la corrección del tipo de cambio, el incremento en pesos supera al 28,4%, según datos de Reporte Inmobiliario. Un número que da por encima de la inflación e incluso de la UVA que entre enero de 2017 y el mismo mes de 2018 habrá registrado una suba del 22,5 por ciento.

Lo que sí disminuirá es el valor del costo de construcción en dólares, que hoy alcanza niveles récord de US$ 1500/m2.