El 20% de los departamentos porteños debe expensas
duplica el porcentaje considerado habitual para la ciudad
María Castro revisó alarmada la última liquidación de las expensas del edificio donde vive, en Villa Urquiza: ocho unidades, de un total de 25, adeudaban en conjunto $ 47.774. Una cifra elevadísima con relación al monto de recaudación mensual del consorcio: $ 74.367. “Nunca habíamos tenido tantos copropietarios morosos”, dijo María.
Por segundo año consecutivo el porcentaje de morosidad en el pago de las expensas alcanzó en Buenos Aires a casi el 20% de las unidades funcionales: unas 600.000. Cifra que duplica el porcentaje considerado habitual, según registros de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).
Esta alza de la morosidad redunda en un desfinanciamiento de los consorcios y en la desatención del mantenimiento general del edificio y sus servicios: ascensores, calderas, instalaciones contra incendios, conservación de fachadas y balcones, entre muchos otros. En algunos casos, además, se incumplen obligaciones como el pago de las cargas sociales de los encargados.
“Estamos en zona de riesgo”, alertó Adrián Hilaraza, responsable de prensa y difusión de AIPH. “Con el aumento de la morosidad, las reparaciones se van postergando, el mantenimiento decae y el edificio envejece prematuramente. Además, aumenta la probabilidad de un siniestro y de que el seguro no pague ante la presencia de irregularidades en las obligaciones del consorcio”, advirtió.
La morosidad creció junto con el sostenido aumento de las expensas. Y estas se vienen encareciendo debido a una serie de causas: los altos salarios de los encargados, el alza de muchos servicios y la responsabilidad que el Estado delegó en los consorcios de ejercer distintos controles.
Según los últimos datos disponibles de la Dirección General de Estadística y Censos porteña, en octubre el costo promedio de las expensas que pagó una familia tipo fue de $ 1640, un 28% más que en octubre de 2016 y el doble que dos años antes.
El principal factor de este aumento es el costo del sueldo de los encargados, que puede representar hasta alrededor de un 60% del valor total de las expensas, según indicaron varios especialistas en administraciones y consorcios.
Los salarios de los encargados se discuten cada año en negociaciones paritarias entre Fateryh –el sindicato que dirige Víctor Santa María– y tres asociaciones de administradores de consorcios: la Cámara de la Propiedad Horizontal (Caphai), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (Aierhr).
“El sistema es perverso porque en esas discusiones paritarias los consorcistas no están representados y se decide lo que quiere el sindicato”, disparó Osvaldo Loisi, de la Liga del Consorcista.
En Buenos Aires hay alrededor de 100.000 consorcios, que representan el 74% de las viviendas, en las que viven unos dos millones de personas.
Susana, de 67 años, vive en un departamento en la zona de la Facultad de Medicina. Hasta hace dos años pagaba las expensas con puntualidad. Pero desde entonces su costo ascendió de $ 2900 a $ 4800 y hoy Susana acumula una deuda de $ 11.000, que no logra reducir. En Vadeco Administraciones, que lleva las cuentas del edificio, explicaron que en el 95% de los consorcios que atienden se observan casos
como este. “Desde 2001 que no se registraba una morosidad como la de hoy”, consideró Gonzalo de Durand, de esa administración.
La tasa de morosidad es dispersa en función de los barrios y tamaños de las unidades, y mientras en algunos edificios es nula, en otros es muy alta. Según los registros de AIPH, se observa una mayor morosidad en edificios de la zona sur de la ciudad y con pocas unidades, lo cual encarece las expensas.
La actual obligación de los consorcios de verificar por su cuenta el estado de los servicios y de la infraestructura edilicia es otra causa del sensible aumento de las expensas en los últimos años.
“Desde que el macrismo asumió el gobierno porteño, en 2007, tendió a tercerizar los controles del Estado y que estos quedaran a cargo de los consorcios”, explicó Sergio Abrevaya, legislador porteño por GEN.
“Se pagan cosas increíbles: ¿por qué cada seis meses hay que revisar el tanque de agua, si está sellado. Con los matafuegos pasa lo mismo: ¿por qué se exige una verificación anual si la carga del matafuego dura dos años? La respuesta es que hubo un lobby de alguna cámara”, denunció Abrevaya.
Por ejemplo, la Agencia Gubernamental de Control (AGC) exige a los consorcios la verificación periódica de ascensores, instalaciones contra incendios, fachadas y calderas. Para tales fines el consorcio debe pagar profesionales certificantes –habilitados por los consejos profesionales con habilitación oficial–, quienes emiten una constancia de verificación técnica.
Sin embargo, en algunos consorcios estos controles no se efectúan y los servicios funcionan hasta que un propietario realiza una denuncia o se produce un siniestro.
El mes pasado reveló la nacion que uno de cada cuatro ascensores que funcionan en la ciudad no estaba inscripto en el Registro de Relevamiento, Conservación y Mantenimiento de la AGC: unos 24.000 elevadores.
En la AGC explicaron que cuando se detecta que un consorcio no cumple con los controles exigidos, se le envía un inspector.
Se calcula que alrededor de un 20% de las expensas se destina al cumplimiento de normas de mantenimiento. “Cuando la plata no alcanza el consorcio puede pedir una prórroga para cumplir con las obligaciones de control. Pero en otros casos elige «tirarse un piletazo» y tratar de pasar desapercibido”, explicó Hilaraza.
Debido al empobrecimiento de muchos consorcios, cada vez son menos aquellos que cuentan con un fondo de reserva destinado a enfrentar contingencias vinculadas al mantenimiento del edificio, y en muchos sólo se están atendiendo las emergencias impostergables.
Esta falta de recursos impide a numerosos consorcios hacer auditorías contables a las administraciones con el fin de optimizar los gastos.
“En épocas inflacionarias los consorcistas son reticentes a solventar cada mes un fondo de reserva porque la plata se deprecia. Pero cuando se carece de ese fondo y de pronto surge una emergencia, el valor de las expensas se dispara vertiginosamente. Un consorcio sin fondo es peligroso”, explicó Hilaraza, y calculó que para poner al día un edificio que sufrió una desinversión durante tres o cuatro años luego debe invertirse el triple de plata y tiempo.