Los alquileres en Punta
las rentas, los precios por zonas y las alternativas de inversión .
La experiencia de los propietarios de unidades ubicadas en Punta del Este indica que basta con alquilar durante una quince na del mes de enero la casa o departamento para cubrir los gastos de mantenimiento anuales del inmueble. Si bien, en la ciudad uruguaya hay unos 20.000 argentinos que residen permanentemente que encontraron en esta renta la mejor alternativa para hacerse de un plus, existen tips claves para lograr un buen negocio.
la rentabilidad
Según Alejandra Covello, directora de la inmoniliaria homónima, la rentabilidad por el alquiler de verano más el de invierno de propiedades en Punta del Este ronda entre 4 y 5 por ciento anual en dólares, descontados los gastos de expensas e impuestos, aunque en algunos complejos como la Torre Aquarela puede ascender hasta 10 por ciento anual. Para Gustavo Pereira, director general de la inmobiliaria esteña Amarras, quien invierte en el mercado inmobiliario de Punta del Este no sólo tiene como objetivo lograr una buena rentabilidad sino que se mueve por una combinación entre disfrute, reserva de valor y renta. La rentabilidad varía mucho dependiendo de la propiedad y la zona: “Un departamento de dos ambientes en la península puede dejar 3 por ciento en dólares, dependiendo del valor de las expensas, siempre y cuando se alquile en el verano y el invierno. Si hablamos de unidades más grandes en edificios importantes con
amenities, la renta disminuye al 1,5 por ciento. En las zonas aledañas como La Barra o Punta Ballena, en donde las restricciones para construir departamentos son mayores, la renta sí se acerca a porcentajes más interesantes de entre 4 y 6 por ciento, con valores de alquileres más altos y costos de mantenimiento más bajos”, analiza el especialista. La fórmula entonces es disfrutar de la propiedad en noviembre, diciembre, marzo y abril, y alquilarla durante enero y febrero, o en alguno de los dos meses.
los precios
Los valores de los alquileres varían según la categoría de los inmuebles o la cercanía al mar. Un departamento de dos dormitorios oscila entre US$ 4000 y US$ 6000 por quincena durante enero, y entre US$ 3000 y US$ 5000 en febrero. En el caso de las unidades de tres dormitorios, van de US$ 6000 a US$ 9000 en enero y de US$ 4000 a US$ 6000 en febrero. Para las casas, las tarifas resultan difíciles de estandarizar. En el barrio de José Ignacio, que deleita al público extranjero con su pequeña villa de casas y la activa vida social, una casa de estilo rústico pero chic valuada en un millón de dólares se alquila durante “reveillón” –que comprende el período entre 22 de diciembre y el 8 de enero– y en el mismo mes de enero por precios que varían entre US$ 45.000 y US$ 70.000 –aunque hay zonas aledañas al pueblo un poco más económicas, como La Juanita, Santa Mónica o Arenas de José Ignacio–. Las casas más accesibles se pueden conseguir en las paradas de la Mansa o Pinares por alrededor de US$ 6000 en la primera quincena de enero y US$ 4000 en la segunda. En febrero, las quincenas bajan a US$ 2500. Por su parte, una casa en La Barra o Manantiales cuesta entre US$ 8000 y US$ 10.000 en la primera quincena de enero. Hay ciertas áreas “top” como la zona del Puerto, La Brava -–donde están las torres Le Parc, Lobos, Trump y Tiburón–, con valores más altos. Un departamento grande en esta zona puede superar los US$ 20.000 en la primera quincena de enero.
en qué invertir
Punta del Este vive un gran momento para la inversión. Existen actualmente cerca de 20 nuevos proyectos en pozo y, como plus, ofrecen exenciones impositivas por diez años. Según Covello, “los más interesante son los proyectos que cuentan con increíbles amenities,, entrega inmediata, financiación a 36 meses y una renta inmediata con alquiler ya que se los puede comprar con un paquete de equipamiento que en 15 días deja lista la propiedad para arrendar”. Otro de los complejos que atraen miradas de inversores es Veramansa, que permite una inversión financiada hasta en 100 cuotas. En ese complejo, los valores de los alquileres de temporada para una unidad de dos ambientes van desde los US$ 11.500 a los US$ 13.500 para la primera quincena de enero. Todas estas opciones son ideales para quienes buscan departamentos con todos los servicios para veranear una quincena. Pero hay otro segmento conformado por familias más numerosas que buscan casas o departamentos en La Barra, José Ignacio o Punta Ballena, idealmente frente al mar. Por su parte, las parejas sin niños suelen buscar más movilidad y aceptan edificios con menos oferta de servicios, aunque no resignan el de mucama, que aporta una sensación de estar en un hotel pero con el tamaño de un hogar. Pereira sugiere invertir en propiedades en La Barra a quienes busquen obtener una renta. Allí los costos son bajos pero la inversión es importante: “Hay que pensar en una inversión de alrededor de US$ 250.000 para entrar, pero te acercás a una renta de entre 4,5% y 5,5 por ciento”. En la zona peninsular, más urbanizada, aconseja buscar departamentos de dos ambientes en edificios con expensas bajas, especialmente en edificios nuevos en donde aún se pueden encontrar excedentes del último boom inmobiliario, con unidades a valores muy convenientes. La expectativa es que, en el mediano plazo, los valores de las propiedades se incrementen, otorgando una ganancia por capitalización. Para un departamento de dos ambientes hay que contemplar una inversión de US$ 180.000 a US$200.000, con la ventaja de que se los puede alquilar durante todo el año –mientras que en La Barra el alquiler se limita a la temporada de verano–. “En general, el buscador de renta pura busca unidades chicas y compra varias unidades en un edificio en pozo”, especifica Pereira. “En definitiva, busca costos bajos y obtener capitalización al crecer el edificio y aumentar los valores. Secundariamente, obtiene una renta de entre el 3 y 3,5 por ciento”, finaliza.