nota de tapa
premium, no solo por el incremento de costos de incidencia de los terrenos y del metro cuadrado de construcción sino porque, además, con la reactivación de la demanda y los planes de financiación, hay lugar para que esto suceda”.
En tanto, dentro de la urbanización abierta Ayres Vila, ubicada a la altura del Kilómetro 43 de la autopista Panamericana, en octubre se entregó el tercero de los edificios de oficinas que lleva el nombre SkyGlass. Éste cuenta con unidades desde 50 a 120 m2, una superficie rentable de 8500 m2 en total –los otros dos que allí se emplazan eran de 4000 y 6000 m2 de superficie), además de un zócalo comercial, detalló Eleonora Lefevre, broker senior de la división de oficinas de L.J. Ramos.
Emanuela Locatelli, responsable de Marketing de Ayres Desarrollos, la empresa creadora del emprendimiento, agregó que el diseño con frente vidriado “logra un espacio de trabajo con calidad de vida propia de Pilar” al integrar el verde a la vida laboral y contó que “ya comenzó allí el desarrollo del futuro parque central”. La planta baja de Skyglass 3 cuenta con dos locales divisibles, conformando 1200 m2 cubiertos más una expansión de terraza.
Sobre los precios, esta entrevistada afirmó que “se encuentran en crecimiento” y que no se sabe “cuál será su techo” aunque aclaró que “en el caso de Pilar el margen es mayor que en otras localidades, ya que aún hay espacios disponibles”. En Skyglass 1 y 2 son muy pocas las oficinas que quedan en venta y alquiler mientras que en el tercero de la serie, por su reciente entrega, las oportunidades son mayores, tanto para alquiler como para compra. “A futuro, los locales comerciales superarán los 5000 m2 y en cuanto a las oficinas el masterplan de Ayres Vila contempla varios edificios más de oficinas que, dependiendo de su ubicación dentro de la urbanización, tendrá una variación en su oferta de superficie”, explicó Locatelli.
A su vez, Ayres proyecta desarrollar una nueva urbanización abierta durante este año en la cual construirán edificios corporativos, de vivienda y un paseo comercial. Será en el kilómetro 47 del ramal Pilar, sobre un lote de siete hectáreas con acceso directo desde la Panamericana. “Los primeros tres edificios se espera lanzarlos durante 2018”, señaló.
También en este partido, en un predio de tres hectáreas con 65.000 m2 de obra, se levanta Pueblo Caamaño, emprendimiento de usos mixtos donde –además de viviendas– se ofrecen a la venta oficinas con cochera incluida de 60 m2 en promedio por US$ 2450 por metro cuadrado. Respecto a los locales, son de 59 m2 a 105 m2 de superficie, se adquieren a partir de US$ 3100 con cochera cubierta y “los inversores pueden participar de un fideicomiso de renta lo que hace mucho más segura su inversión, ya que es parte de un pool de renta donde cada propietario recibe un proporcional a los metros de su local, independientemente de que esté o no alquilado”, explicó Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, la firma desarrolladora.
Por su parte, el retorno sobre las oficinas se calcula que ronda entre 6 y 8 por ciento anual. En Pueblo Caamaño están por ser inaugurados 54 locales comerciales. “Por el tenant mix que armamos, hay sectores orientados a la gastronomía, a servicio e indumentaria, todo estratégicamente pensado y diagramado para generar distinto tipos de experiencias al recorrer este centro. En cuanto a las oficinas, estarán principalmente ocupadas por profesionales de la salud, estudios contable, asesores legales y estudios de arquitectura”, detalló Gagliardo. Quedan allí solo 13 locales por vender y 50 locales más por desarrollar. Una vez finalizado, se estima que más de 1500 personas vivirán y trabajarán en este complejo que está en un 50 por ciento desarrollado.
Las tendencias
Al proyectar la evolución que presentará la zona a futuro, la directora de Parque Austral opinó que “las empresas se están desmaterializando y demandan menos espacio y más servicios, mayor funcionalidad, flexibilidad y acceso privilegiado a capital intelectual y a centros de tecnología compartida. La automatización, el
outsourcing de servicios para optimizar capacidades y recursos y la conciencia de sustentabilidad empresaria originaron una nueva demanda: se desarrollaron edificios de usos mixtos –oficinas, área de producción, laboratorio o warehouse– en entornos seguros, con operatividad todo el año, con servicios y beneficios altamente demandados por las empresas, como seguridad 24 horas, exenciones impositivas, acceso a capital intelectual, entre otros”. Según diferenció Luro, en Pilar existe alta demanda de este tipo de producto y escasa oferta en el mercado: “La mayoría de los edificios que combinan oficinas y áreas de I+D, producción liviana y almacenamiento que se han desarrollado bajo criterios de diseño moderno están pensados para superficies mayores a 2000 m2. Si se trata de espacios más chicos, la oferta se canaliza a través de depósitos antiguos o reciclados, de difícil acceso, sin seguridad y con escasa infraestructura”.
Sobre las tendencias, en el área corporativa de esa localidad, describió que comprenderán campus de oficinas con amplias zonas verdes y luz natural, espacios de encuentro para generar
networking y áreas de trabajo colaborativo. “Se apuntará cada vez más a edificios con plantas amplias y flexibles que puedan adaptarse al layout de cada empresa. Este tipo de comunidades empresariales se destacan por su escalabilidad, comenzando desde un escritorio en un espacio de coworking a una planta 440 m2 y, por su versatilidad, permitiendo a las empresas poder alquilar una oficina, una nave industrial o un mix de ambos”, proyectó la directora.
Según la mirada de Gagliardo, Pilar se está transformando en un centro de actividad comercial “muy importante”, así como en su momento fue la zona de Panamericana y Márquez. “La ciudad va construyendo centros de negocios periféricos y de esa manera el mercado de oficinas crece sostenidamente desde hace 10 años, así como la actividad comercial a partir de que se han agregado centros comerciales y strip centers”, acotó. “La gente busca en zonas suburbanas tener acceso fácil y rápido a sus necesidades básicas como las compras de todos los días, su lugar de trabajo y su vivienda. Los productos de usos mixtos resuelven la ecuación completa: locales de 80, 90 ó 100 m2, oficinas de 100 a 200 m2 con posibilidad de unirse y conformar espacios más grandes de hasta 500 ó 600 m2 y lotes para el desarrollo de usos mixtos de no menos de dos a tres hectáreas”, resumió el ejecutivo de Vitrium.
Una deuda pendiente
Para enfatizar el crecimiento, hay que desarrollar importantes inversiones en infraestructura para satisfacer las necesidades de consumo y de eficiencia en la producción. “Servicios en transporte, energía y comunicaciones son clave para lograr un desarrollo sostenible. Estas inversiones generan un efecto multiplicador sobre la demanda, mejoran la competitividad, aumentan la rentabilidad de las inversiones e impulsan el desarrollo económico. Hay que incentivar una mayor participación del sector privado y generar las condiciones necesarias para llevar adelante estrategias conjuntas”, aconsejó Luro. Lefevre coincidió y aclaró que “igualmente la tendencia de crecimiento se mantiene” y como ejemplo expone la radicación de empresas con edificios institucionales Disney, Puma y SKF entre otras.