Negocios
la estrategia del grupo corporación américa en el sector inmobiliario
Christian Bazarian es el hombre que maneja los negocios inmobiliarios de Corporación América, la desarrolladora que comenzó con las obras del Distrito Las Artes, uno de los principales desarrollos urbanos de Córdoba en el que se invertirán unos US$1000 millones. El proyecto se levantará sobre tierras alguna vez ocupadas por el Batallón 141 del Ejército, que fueron adquiridas por la compañía y que desde 1936 estaban cerradas a la ciudad y constituían una barrera física para una “zona postergada”. El emprendimiento que estará terminado en 2026 contará con 500.000 metros cuadrados de usos mixtos: tendrá edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un área para deportes, un hotel con centro de convenciones, un sector para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras. Bazarian explica, en el mano a mano que mantuvo con la nacion, por qué apostaron a un proyecto de usos mixtos. “Es un tipo de proyecto que combina cosas y permiten mitigar riesgos y sacar lo mejor de cada uno de los mercados”. Agrega que el próximo destino para un proyecto similar es Rosario, donde Corporación América adquirió un terreno de once hectáreas, y adelantó que la compañía también tiene un proyecto premium en Neuquén.
¿De qué depende que el mercado mantenga el dinamismo actual?
El mercado se encuentra en un punto de quiebre. Si se lo analiza contra el período 2008–2015, a raíz de la aparición del crédito, de la baja en la inflación y de la introducción de la UVA como unidad de medida, confluyeron varios factores que hicieron que el mercado vuelva a florecer y aparezcan los “brotes verdes”, no obstante, es sumamente importante que estos se mantengan y se profundicen para que el sector sostenga el crecimiento que viene demostrando. A medida que se establezcan y se logre crear una tendencia, más desarrolladores se animarán a invertir en proyectos para la clase media, donde está el volumen de la población que busca acceder a la vivienda propia.
¿Por qué no arrancan los emprendimientos para la clase media?
Hay tres factores que resultan fundamentales para que puedan surgir este tipo de desarrollos. Estos son: una inflación que continúe con tendencia a la baja, la aparición del crédito intermedio y la oferta de unidades que haya para este segmento. Mientras la inflación baje y la gente logre acceder al crédito, una mayor cantidad de desarrolladores se volcará a este sector. No obstante, si no hay crédito intermedio, es muy difícil para un desarrollador poder incursionar en este sector. Se están manejando algunas alternativas, como que el comprador pueda aplicar el crédito a una unidad en pozo. Una medida que ayudaría ya que reemplazaría al crédito intermedio en cierta medida, pero todavía falta trabajo entre las partes para que sea una opción real.
¿Las condiciones están dadas?
Sí, pero hace falta que tanto los bancos como los desarrolladores hagamos un cambio de cultura, algo que se viene dando, y permitirá que los primeros créditos aparezcan con fuerza este año. Es importante para todo lo que quiera desarrollarse para la clase media que estos créditos aparezcan, dado que si no nos veremos en una situación en la cual el consumidor tiene el crédito disponible pero el desarrollador no puede construir, lo que se verá volcado al mercado de usados y presionará los precios al alza.
¿Hay riesgo de burbuja?
Es un riesgo que siempre está latente. En la medida que no surjan nuevas alternativas que le abran un abanico de opciones al consumidor, las propiedades que califiquen van a sufrir un incremento en la demanda lo que impulsará al alza sus precios. Para que esto no suceda es muy importante la dinámica del crédito intermedio.
¿ Cuánto debe valer el m2 en la Argentina para que sea accesible a la clase media?
No hay un valor, más bien debería ser una relación que permitiese que con un crédito hipotecario, una pareja de ingresos medio pueda acceder a una vivienda de dos o tres ambientes. Poner un valor numérico hará que ante algún cambio en las variables, ya sea tasa de interés, valor del dólar, etc la clase media ya no pueda acceder.
¿El costo de construcción es un tema?
Creo que el valor del costo tiene que caer, la Argentina está transitando un camino hacia la normalidad. En el país, la principal modalidad era la venta en pozo, razón por la cual, el desarrollador debía construir a un ritmo que le permitiera al inversor ir cancelando las cuotas, con la ineficiencia y aumento de costos que eso conlleva. Con la aparición del crédito, el desarrollador va a poder construir con un crédito intermedio a la velocidad que permita optimizar el costo, mientras que el comprador va a poder tomar un crédito y pagar el inmueble en 20–30 años.
¿De qué depende que el sistema financiero pueda sostener el ritmo de los créditos?
Los bancos deben poder calzar los préstamos a 20–30 años en UVA con depósitos en la misma “moneda” a un plazo similar para no perder liquidez, para lo cual debe haber depósitos y plazos fijos a largo plazo en UVA. Otra medida para solucionar el desfasaje de los bancos podría ser un mercado secundario de hipotecas como vemos en otros países. No obstante, falta recorrer un largo camino para poder llegar a esa instancia, recordemos que hace dos años era impensado hablar de créditos hipotecarios.