Seguros para los créditos lo que hay que saber sobre el sistema que busca generar “cuotas previsibles”.

el sistema conformaría un fondo para generar previsibilidad ante el escenario de que se descontrole la inflación; cuánto aumentarían las cuotas

Elboomdeloscréditoshipotecarios nominadosenUVAsseapoyaenel atractivo imbatible de asimilar la cuota a la de un alquiler, por eso superó los 65.000 millones de pesos en 2017 y promete romper ese récord este año. Pero tiene un signo de interrogación que pesa sobre cada uno de los tomadoresdedeudaenunidadesindexadasporinflación: ¿qué pasa si la inflación se descontrola?

Si bien el Gobierno repite que en los últimos 30 años solo en el 2001 el aumento de los precios se alejó más del 20 por ciento de la suba de salarios, prepara un sistema de seguros que conformaría un fondo para atender una eventual crisis del sistema como la de aquel año, que nadie puede asegurar hoy que no se repita en un plazo tan largo como el que tienen los créditos para la vivienda.

¿en qué consiste?

El plan, que hoy está en plena discusión con los bancos y con legisladores de la oposición –porque debería pasar por el Congreso–, consiste en que cada uno de los tomadores de créditos hipotecarios UVA pague un seguro equivalente al 3 por ciento de la prima o cuota a pagar.

Ese seguro le daría al deudor una cobertura en el caso de que la variación de la inflación superara en más de un 20 por ciento la suba de los salarios medida a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS). La idea es que el aporte del 3 por ciento de cada uno de los tomadores vaya conformando un fondo que administraría el Estado en conjunto con los bancos y que respondería por todos los créditos en una situación de crisis sistémica, explicó una alta fuente del Gobierno a la

nacion. En diálogo con este medio, sobre fines del año pasado, el propio Iván Kerr, Secretario para la Vivienda de la Nación, explicaba que se trata de “un instrumento que presenta ventajas desde el punto de vista de la política habitacional como por ejemplo que los bancos accedan a prestar un mayor porcentaje en relación al valor tasado de la propiedad. Actualmente, los bancos difícilmente prestan más del 70 por ciento del valor de la vivienda mientras que el seguro los alienta a aumentar esta ratio hasta incluso el 90 por ciento. De esta manera el ahorro de los hogares baja del 30 al 10 por ciento del valor de la propiedad”. Este es un dato clave porque permitiría segmentar mejor las subsidios y que estén dirigidos a quien verdaderamente lo necesita llegando a la población objetiva de los que menos salarios tienen. Hay que tener en cuenta que hoy casi un tercio de quienes acuden al Procrear podría tomar deuda más allá del 70 por ciento, sin necesidad del actual subsidio y manteniendo la cuota por debajo del 25 por ciento del ingreso.

¿qué pasa si la diferencia entre el aumento de la cuota y el de los sueldos es menor al 20%?

El plan del Gobierno es que mientras que esas dos variables no evolucionen con una diferencia superior al 10 por ciento, el ajuste lo tenga que enfrentar el tomador del crédito. Pero si el descalce entre las dos variables es de entre el 10 y el 20%, la compensación quedaría a cargo de los bancos.

Cuánto aumentarían las cuotas

La prima del seguro hipotecario podría representar entre 6 y 10 por ciento del valor del préstamo. Si se focaliza mejor el actual subsidio combinando con el seguro hipotecario, se lograría incrementar la eficacia de los recursos fiscales, aumentando hasta en 40 por ciento la cantidad de hogares beneficiados con el mismo presupuesto.

la liquidez de los bancos

Para mantener ese ritmo de crecimiento es necesario contar con una liquidez en los bancos que hoy no existe y que requeriría que se puedan securitizar los créditos nominados en UVA. Se trata de que un banco que tiene una cartera ya otorgada de hipotecarios los coloque a través del sistema financiero en inversores que pagarán el valor de esos créditos pendientes de cobrar, con un descuento. Así, el banco emisor de los préstamos vuelve a hacerse de fondos y puede volver a dar un nuevo crédito. El problema es que los inversores son más exigentes que los tomadores de crédito. Así como los deudores –sin otra alternativa para la casa propia– adoptaron masivamente las hipotecas indexadas por inflación, los acreedores exigen para comprar esos créditos en forma de títulos algún nivel de cobertura ante el riesgo de una crisis sistémica.

la ley del mercado de capitales

El Congreso tendrá un rol central en este plan. La posibilidad de que se concrete este modelo está incluidadentrodelaLeydeMercadodeCapitalesque presentó el Gobierno en el Congreso y que pretende que se apruebe este año. Esta norma permitiría a las aseguradoras ofrecer seguros financieros, actualmente no permitidos por la legislación. La oposición ya tomó nota del asunto y el legislador Marco Lavagna prepara su propio proyecto de cobertura. La idea del legislador massista es que se destine un monto de las reservas que tiene el Banco Central a conformar un fondo que funcione como respaldo ante un impago masivo de los créditos UVA. De la posibilidad de que se puedan securitizar los créditos dependerá que el fenómeno de los hipotecarios sigavigente.Enotraspalabras,lasostenibilidaddel mercado hipotecario depende de que se reduzca el riesgo del crédito y baje el costo de fondeo que los bancos tienen cuando venden sus carteras de créditos en el mercado de capitales porque el inversor tendría certeza sobre el plazo de su inversión. Hoy, la normativa vigente contempla que, si la inflación sube un 10 por ciento más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25 por ciento. Esta posibilidad le reduce luego la calificación al crédito y le encarece la tasa de interés a la cual se financia un banco cuando se vende en el mercado de capitales, dado que el inversor no tiene certeza sobre el plazo de su inversión ni del flujo futuro de fondos. El seguro daría mayor previsibilidad tanto para el tomador como para el inversor.