Mariano Oppel: “El mercado muestra realidades muy diferentes entre sí”

El broker admite que para que la “rueda gire” hay que lograr la llegada de las inversiones y fomentar la desgravación impositiva de la renta

Mariano Oppel lidera la inmobiliaria que lleva su nombre. Hombre de años en la industria, se muestra entusiasmado con el impulso que tomó el sector en el último año, pero aclara que para “que la rueda gire” hay que lograr la llegada de las inversiones. “Es fundamental fomentar la inversión desgravando impositivamente la compra y la construcción con destino a renta y la renta misma. Esta es la única manera de atraer capitales que decidan quedarse en inmuebles como una alternativa rentable. Es el camino que nos llevara a encontrar algún día la solución a este gran desequilibrio que tiene el mercado, y que está generando un drama social y mucha conflictividad”, es directo el broker.

P¿Cómo arrancó el año?

RCon mucho movimiento continuando la inercia de fines de 2017, aunque hay que remarcar que este movimiento tiene diferentes ritmos ya que el mercado está muy segmentado y muestra realidades muy distintas entre sí.

P¿Cuáles son esas realidades?

R Por un lado, el primer eslabón de la cadena, fuertemente impulsado por el crédito hipotecario, está generando mucha demanda concentrada en tipologías de uno y dos ambientes, arrasando con la oferta y, como consecuencia, generando mucha presión sobre los precios. Hoy, en este segmento del mercado, el foco del crédito debería centrarse en financiamientos para el desarrollo y la construcción de nuevos productos junto con la posibilidad de prestar dinero para la compra de inmuebles en el pozo o terminados, pero que aún no cuentan con la subdivisión y por ende la posibilidad de escriturarse e hipotecarse. El Banco Central ya habilito la vía con la Comunicación A 6250. Si bien asoma muy tímidamente, nada con la fuerza suficiente como para recomponer rápidamente esa escasez de oferta. Nada de esto ocurre en el segmento medio donde el ritmo es más lento, y aunque la oferta en los mejores productos y lugares siempre es escasa, carece de un crédito fluido que hace la suerte de combustión, produciendo esa tremenda reacción en la demanda. La gran mayoría vende para comprar y en muchos casos se encadenan las operaciones con compradores que si recurren al crédito. Dependiendo el Banco que intervenga, desde que se presenta la carpeta completa hasta el efectivo otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, pueden pasar 60 días. En algunos casos llega a 90. Hasta el efectivo otorgamiento, el comprador asume una obligación relativa que impide al vendedor, a su vez, comprometerse a comprar, generando un marco de incertidumbre a toda la cadena.

P¿Y el segmento alto?

REsta liga es otro deporte ya que se mueve en este mercado pase lo que pase pero de una manera muy “selectiva”. Hay oferta pero no abunda y lo mismo pasa con la demanda. Mas allá del consumo personal, este segmento representa la llave del desarrollo de la oferta en general ya que es el que invierte capitales propios, arriesga, construye o simplemente busca seguridad, refugio y una buena renta generando el impulso necesario para que toda la rueda gire.

P¿El crédito llegó para quedarse?

REl crédito, en sus distintas formas, representa la clara oportunidad de comprar, invertir y construir productos y viviendas que hoy están faltando. El desafío, desarrollarlo y agilizarlo, de modo de generar oportunidades para todos los sectores. Es importante no olvidar que esta falta de viviendas también afecta seriamente a un sector de la población que no puede o no quiere endeudarse y prefiere alquilar.

P¿Qué pasará con los precios?

RLos precios están determinados por los costos de construcción y por ende, de reposición, y estos, seguirán en alza movidos por la importante actividad de obra pública y privada que se avecina. De todas formas no veo por el momento ningún riesgo de burbuja ya que la relación del endeudamiento privado con el PBI es muy bajo. Hace muchos años que el mercado inmobiliario se moviliza con fondos propios y muy bajo endeudamiento. •