Las mediaciones, una manera de resolver los conflictos edilicios
Además de las reuniones prejudiciales, la Ciudad ofrece otras para buscar acuerdos
Además de lidiar con el ruido y el polvo durante meses o años, los vecinos que conviven con una obra en construcción lindera pueden padecer por su causa algunos trastornos más severos, como la aparición de filtraciones, grietas, desprendimiento de azulejos o derrumbes, entre otros.
El abogado especializado en este tipo de reclamos Daniel Butlow, del estudio Arquitectura Legal, explicó que si los daños afectan a partes comunes del edificio, le corresponde intervenir al consorcio, mientras que si involucran a una unidad individual debe procederse en forma personal. “Conviene actuar lo más rápido posible”, previno.
En ambos casos, para iniciar reclamos hay que contratar un abogado para encarar una mediación prejudicial por “daños y perjuicios”, según lo establece la ley de mediación obligatoria (N° 26.589), con el fin de obtener una indemnización. Esta instancia es un paso obligatorio previo al inicio de una demanda judicial. Según Butlow, de cada diez casos, entre tres y cuatro logran resolverse en el ámbito de las mediaciones prejudiciales. En el resto, el accionar deberá seguir su curso legal. Este procedimiento busca promover la comunicación directa entre las partes para la solución extrajudicial de la controversia.
Antes de acudir a este procedimiento, también es posible apelar a otro tipo de mediaciones, las comunitarias. Se trata de una acción voluntaria y gratuita, que eligen muchos vecinos que mantienen una disputa para que un tercero imparcial, el mediador, los ayude a alcanzar un acuerdo. El servicio lo presta el gobierno porteño, no intervienen abogados y la solicitud se tramita en el centro comunal más próximo.
“El 85% del total de mediaciones comunitarias que celebramos por distintos motivos concluyen con un acuerdo entre las partes”, precisó Nicolás De Stefano, director general de Justicia, Registro y Mediación de la Ciudad. Hay establecidas un máximo de tres reuniones que deben celebrarse en un plazo no mayor a los 60 días. Luego, la Ciudad verifica que se cumpla con lo acordado.
Nuevas obligaciones
Con la modificación del Código Civil y Comercial, en 2015, se ampliaron las responsabilidades en caso de problemas de este tipo. “Mientras el antiguo código responsabilizaba solo a los empresarios constructores por los daños que se ocasionaran a los vecinos, el artículo 1277 del nuevo código también establece responsabilidades complementarias: el constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de las disposiciones”, explicó Butlow.