El negocio de comprar, reciclar y vender un departamento
el análisis del estado de la unidad, la luz natural de los ambientes, el potencial de la zona en la que está ubicada y el tiempo que demandará la remodelación es fundamental para que los números cierren
El estado de la unidad, la luz natural, el potencial de la zona en la que está ubicada y el tiempo que demandará la remodelación son claves para que los números cierren.
Un negocio que promete una ganancia de hasta 30 por ciento en dólares y que puede estar listo para salir al mercado en menos de cinco meses. De eso se trata restaurar departamentos, una tendencia en alza que implica encontrar la oportunidad y, una vez embarcado, estar dispuesto a encontrarse con sorpresas durante los trabajos, gastos inesperados y hasta de tener que aceitar los vínculos con los vecinos.
antonio pecora, socio de Mpc Desarrollos inmobiliarios, considera que es fundamental encontrar un departamento que represente una verdadera oportunidad. “Hay que comprar bien antes del reciclado. no todo el mundo porque tiene el departamento en malas condiciones lo regala, hay que encontrarlos”, explica a y pone la nación como ejemplo de buenas oportunidades aquellas viviendas que se encuentran en proceso de sucesión entre varios miembros de una familia que prefieren vender y resolver la cuestión en lugar de encarar trabajos de refacción. “Todo departamento es restaurable, a menos que tenga una muy mala ubicación de las partes”, agrega y pone como ejemplo de mal negocio una unidad que de a un aire luz. “la reventa será muy difícil. En cambio, una unidad con buena luz y una mala distribución de los ambientes se puede modificar”, aclara el arquitecto que sostiene que con $20.000 se puede “hacer magia” en materia de restauración.
para augusto Golletti, al frente del estudio que lleva su nombre, restaurar departamentos para luego venderlos es aún un buen negocio. “Se puede hacer una diferencia de entre 20 y 30 por ciento del valor de compra. Todo depende la zona donde esté ubicado, el valor del metro cuadrado y el estado general en el que se encuentre”.
por su parte, la arquitecta andrea neme coincide en que la clave es el barrio en el que esté ubicado, aunque advierte que, en los últimos meses, los precios se encarecieron por la alta oferta de créditos hipotecarios. “antes encontrabas en almagro y Villa crespo muy buenos precios y si reciclabas te quedaba fantástico, pero Buenos aires cambió, se puso cara”, sentencia. En ese sentido, estimó que comprar una unidad en mal estado puede significar un ahorro de entre US$10.000 y US$15.000.
la paciencia es otro de las variables que entran en juego. los tiempos de una remodelación abarcan entre dos y cinco meses dependiendo del estado del inmueble. En algunos casos, los profesionales optan por tramitar ante el Gobierno de la ciudad de Buenos aires un “aviso de obra” que si bien demora unos 60 días evita inconvenientes futuros. “lo más recomendable para tener una obra en paz es tramitarlo. Te permite mover cierta cantidad de escombros, revestimientos, pintar y cambiar ventanas. además, estas avisando a los vecinos que estás en obra”, considera Golletti. El desafío de los históricos “la gente quiere vivir en edificios antiguos, pero con un confort contemporáneo”, repasa Golletti. con una premisa similar el arquitecto rodrigo Fernández prieto, director de la desarrolladora Fernández prieto y asociados restauró el palacio raggio – construido en 1910 por el arquitecto lorenzo Siegerist– ubicado en la intersección de las calles Moreno y Bolívar en el barrio de Monserrat. los trabajos demoraron cuatro años y no estuvieron exentos de sorpresas.
El empresario recuerda que cuando adquirieron el edificio en 2006 “estaba deteriorado. Se caían las partes interiores por la lluvia y los años, la estructura estaba totalmente roída y las losas al borde de la precipitación”.
Tras dos años de lidiar con el desalojo de 1000 personas que vivían como ilegales en el edificio, en 2008 comenzaron las obras que se demoraron cuatro años. Es que Fernández Prieto se encontró con una serie de imprevistos vinculados directamente al hecho de que estaban restaurando un edificio con casi 100 años de antigüedad. “Lo peor eran las bases, hubo que recalzarlas por completo. Tenían un tamaño determinado y una fundación, que es el peso que tolera toda la estructura, preparadas para un sistema constructivo de otra época. Tuvimos que hacer pozos gigantes para apuntalar. Hubo que recalzar las bases, alrededor de las que había generar estructuras nuevas para poder lograr que se sostengan las futuras mejoras”, recuerda. Además, se encontraron con que el peso de la estructura se recostaba sobre muros portantes en lugar de vigas como sucede comúnmente. “Tener que eliminar los muros y reemplazarlos por vigas fue un proceso complicado de apuntalamiento”, detalla. Los costos Pese a que las propiedades se encarecieron por la abundancia de créditos, los costos de restaurar un departamento no se han disparado en lo que va de 2018. En los tres primeros meses del año, el índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires que mide el Indec – y que releva la evolución del precio de los materiales y la mano de obra, entre otras variables– aumentó 5 por ciento, una cifra menor al 6,7 por ciento que marcó la inflación.
A la hora de ahorrar presupuesto, cada arquitecto tiene sus propias estrategias basadas en el uso o destino que tenga el departamento una vez finalizada la obra. Neme considera que “si uno adquiere un departamento de 40 metros cuadrados no tiene sentido invertir en una grifería de $70.000 porque nunca lo vas a recuperar”.
Según su experiencia, Pecora afirma que lo más caro en una restauración son los trabajos de plomería, gas y electricidad. “Si se pueden evitar, el gasto será menor”, afirma. “Hay decisiones que pueden abaratar o encarecer el presupuesto como por ejemplo el reemplazo de la bañera por un receptáculo con una mampara de vidrio que está muy de moda. Además, la mano de obra para colocarla es más barata si se la compara con la instalación de una bañera”, explica.
Otra forma es aprovechar “lo que hay”. Para el Palacio Raggio se aprovecharon materiales de la obra original para mantener el espíritu del lugar. En ese sentido, se mantuvieron pisos originales de pinotea en algunos accesos, se reutilizaron baldosas de cerámicas cocidas a principio de siglo para sanitarios y cocinas y se recuperó todo lo relativo a la herrería de balcones y del interior del edificio con la ornamentación de la época que hoy se destinan a los locales de la planta baja. Por su parte, Neme evalúa que lo que “se gasta en materiales es la tercera parte del total, el resto es mano de obra”. En esa línea, Golletti sugiere prestar atención a lo que él llama la ecuación tiempo: “A veces conviene salir rápido de una obra, ponerla a la venta y así ahorrar en jornales. En vez de levantar un piso y hacerlo de nuevo, directamente haces un microcemento. Entrás, embelleces un ambiente con no poca plata, pero con la ventaja de que te permite rápidamente ponerlo en ejecución”.
Llevar la obra a buen puerto requiere además una cuota de suerte para no encontrarse con imprevistos como los que pueden aparecer cuando se realizan trabajos en altura o fuera de los horarios en los que no están permitidos los ruidos fuertes. En ocasiones, los arquitectos apelan a un buen trabajo previo de relaciones públicas con los vecinos para que reine la paz. “Muchas veces les contamos el trabajo que realizaremos y generamos una buena relación para lograr buena predisposición. Además de comprometernos a realizar los arreglos que puedan surgir durante la restauración”, revela Golletti.
Pecora prefiere tomarse con humor el final de obra: “Es muy difícil que el dueño termine diciéndote ‘¡Quedó buenísimo!’, pero después invita a todos sus amigos para mostrar lo lindo que está”.•
rodrigo fernández prieto Director de Fernández Prieto & Asoc. “La obra en Palacio Raggio nos llevó cuatro años” Augusto golletti, presidente del Estudio Golletti “Restaurar departamentos es buen negocio”