Lo que hay que saber
los errores más comunes al comprar un inmueble en miami.
Un punto de partida fundamental es verificar cuál es la política de renta del edificio antes de comprar, relevar cuáles son las comunidades que requieren de un período de espera de un año antes de permitir alquilar el inmueble. También hay casos en los que no se permite ninguna renta. Mientras que algunas solo autorizan un cierto porcentaje de apartamentos que puedan estar rentados; en estos casos existe una lista de espera. El mínimo tiempo de renta por lo general es de un año. Sin embargo, este no es el único error que cometen los compradores. A continuación, otros puntos a tener en cuenta.
No pedir el certificado de reocupación
Ese certificado asegura al comprador y a la ciudad que la unidad no sufrió remodelaciones sin permisos. “Si el comprador finalizó la transacción y no obtuvo este permiso, la ciudad puede inspeccionar la unidad y en caso que detecten irregularidades, el nuevo dueño deberá corregirlas; caso contrario, la ciudad impone multas diarias de cientos de dólares hasta que se solucione el problema”, cuenta Alejandro Tesone, Broker de In Motion Realty y recomienda contratar un inspector independiente para realizar esta inspección que, en muchos casos, alertan sobre pérdidas de agua, equipos de aire acondicionado al fin de su vida útil, o un panel eléctrico que está fuera de regla o código. Estos son datos clave porque permiten negociar una baja del precio final del inmueble o exigirle al dueño que las repare.
Comprar a nombre personal
Para Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, éste es el error más común. “La gente lo suele realizar por desconocimiento o por desinformación, cuando en realidad a un extranjero le conviene comprar a nombre de una corporación pero nunca a nombre personal”, aduce y lo justifica con cuatro aspectos tributarios: el impuesto a la herencia, a los dividendos, a las ganancias y la retención a los extranjeros o Firpta –Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980–. “El impuesto a la herencia es muy alto cuando uno es extranjero. Es de aproximadamente 50 por ciento después de un mínimo no imponible de US$60.000. En el caso de los americanos, ese impuesto aplica después de los US$5 millones”, aclara. Lo mismo sucede con el Firpta. Si el inmueble está a nombre personal, en el momento de la venta se le hace una retención a cuenta del impuesto a las ganancias –no es un impuesto–. “Pero si ganaste poco o tenés que pagar poco por distintos motivos, la retención te la hacen igual, lo cual financieramente no es bueno”, menciona.
Comprar cash
A los extranjeros les conviene acudir a un préstamo. “A los argentinos le están solicitando un 30 por ciento de downpayment (adelanto o cuota inicial) y las tasas suelen ir entre 5 y 6 por ciento”, aporta Silvina Guaglianone–weman, asesora de real estate de ONE Sotheby’s International Realty. La especialista indica que sí el comprador desembolsa un 30 por ciento en lugar de un 100 por ciento, puede comprar tres propiedades y en el caso que sea una inversión, alquilarla y minimizar el riesgo de que uno se desocupe. Con las tasas actuales convenientes, en general el alquiler percibido es mayor que el pago de la hipoteca. Por otro lado, si los precios de las propiedades siguen subiendo, genera más equity, es decir disminuye proporcionalmente el monto hipotecado. Otro error habitual es no tasar el inmueble. Al comprar al contado se debería hacer un
“appraisal” (tasación) para asegurarse que el valor real. En el caso de las hipotecas, esto lo hace directamente el banco. “Se puede establecer una oferta sujeta al appraisal y si el precio no coincide con la realidad, el cliente puede retirarse sin perder un centavo del deposito”, aclara Guaglianone–weman.
Desconocer las reglas
Los condo tienen regulaciones mucho más estrictas como los townhouses o casas. Carolina Herrera, agente inmobiliario de Novus Realty, advierte que estas regulaciones están en los “condo–docs” que el comprador debería leer con atención luego de ser aceptada su oferta. “Desde que recibe los condo –docs, el comprador tiene tres días para determinar si está de acuerdo o no con los reglamentos. En el caso que no lo esté puede arrepentirse de la compra sin penalidad y debe notificar por escrito la cancelación de la operación”, explica Herrera. Por ejemplo, hay edificios que son solo para mayores de 55 años, o no permiten más que un cierto número de residentes en las unidades.
aprobar la oferta no es compra
En la Florida el proceso de compra de una propiedad varía si ésta pertenece o no a una asociación de co–propietarios, llamados condominios. Es en este punto generalmente, en el que aparecen las restricciones al derecho de propiedad que no siempre son comprendidos por quienes efectúan la compra. “Muchos condominios se reservan el derecho de aprobar previamente a los futuros dueños de las unidades. Estos le exigen completar una aplicación y presentar una serie de recaudos que lo avalen para poder comprar o residir en esa comunidad. El cliente debe ser acompañado muy de cerca cuando se trata de recolectar la información para presentar junto con la aplicación, ya que algunas veces resultan confusos ciertos puntos. Una asociación podría rechazar a un futuro comprador si éste tiene algún tipo de antecedente personal al cual la asociación considera que lo descalifica para vivir en esa comunidad”, detalla Herrera. Otro punto es conocer quien va administrar la propiedad. Un mal administrador puede terminar por arruinar una buena inversión.•