Las máximas que marcarán el ritmo del nuevo mercado
el sector frente al impacto de la crisis cambiaria, el futuro de los créditos y qué pasará con los precios fueron algunos de los temas que marcaron la agenda del encuentro organizado por la nacion
Aunque la reciente crisis cambiaria ha impactado en el sector de la construcción, los desarrolladores, brokers y empresas financieras ven con un viso positivo el futuro a mediano plazo. resaltando que los créditos en UVA siguen teniendo bondades pese al ajuste por inflación (la actual supera ampliamente a la prevista cuando se lanzaron estas líneas de financiamiento), los especialistas resaltaron que los consumidores finales volverán a volcarse a estos préstamos porque para los argentinos comprarse su casa es un modo de ahorrar. Estas fueron algunas de las conclusiones del Summit de Real Estate organizado por la
nacion, que se llevó a cabo el último miércoles. Un encuentro en que se marcó la agenda del mercado que viene.
1 La oportunidad está en los productos de renta
Federico Gagliardo, ceo de Vitrium capital, uno de los referentes que formó parte del panel de desarrolladores, apuntó que la oportunidad está en desarrollar negocios de renta. “Es interesante porque el costo de fabricar para luego alquilar está bajo y los alquileres están altos, entonces el
mix es favorable. invertir en esto garantiza que el patrimonio va a estar ahí, y lo estará a largo plazo”, afirmó. En ese sentido, alejandro Belio, director de operaciones de TGLT, destacó la posibilidad que tienen los desarrolladores de “quedarse con los pisos y luego rentarlos. la renta hoy es favorable tanto en las viviendas como en las oficinas. la vemos como una apuesta a largo plazo”. además, contó que “cuando empezaron a otorgarse los créditos, dejamos de jugar a ser banqueros. ahora estamos viendo qué pasa. la inflación tiene que llegar a un dígito para que vuelvan al mercado los compradores de la demanda real, porque ahora compran quienes no necesitan esos préstamos”.
2 Comprar en pozo es negocio
la baja del costo de construcción incentiva a que los desarrolladores bajen los precios en las obras que están arrancando. “El mercado está pensando qué hacer, analizando dónde están las oportunidades. los precios de las propiedades en dólares se redujeron y también los proyectos en pozo que bajaron un 5 por ciento en la misma moneda. En este sentido ya se están firmado boletos, cuando más cerca de la entrega estás más interés despierta y más ganas de comprar muestran los consumidores”, señaló Martín Boquete, director de Toribio achával. En este nuevo escenario, los desarrolladores han notado un crecimiento del interés por los proyectos desde el pozo. así, por ejemplo, en puerto Madero “los precios arrancan desde US$7000 por metro cuadrado”, detalló Ginevra. por su parte, la directora de ocampo propiedades, Gabriela Goldszer, dijo que como brokers están acompañando lo mejor
alejandro ginevra Presidente de GNV “Decidimos concentrarnos en el país, la cosa está complicada y hay que estar, pero es difícil proyectar” marcos juejati Socio de Northbaires “Es un momento difícil, pero hay oportunidades. Tratamos de dar confianza porque el real estate es un buen destino de los ahorros” alejandro Belio Director de TGLT “Adquirimos Caputo porque teníamos una oportunidad de integrarla verticalmente. La situación que vivimos es un ciclo más” federico gagliardo CEO de Vitrum Capital “Las obras duran dos años. No es una industria en la que entrás y salís, tenés que pensar en diez o quince años” gabriela goldszer Directora de Ocampo “La brecha entre la posibilidad de acceder a la vivienda y la economía se alejó a partir de que desapareció el crédito”.
que se puede a las dos demandas: la de los que buscan vender y aquellos que apuntan a comprar y coincidió con Boquete en que los proyectos de pozo son hoy más atractivos.
“Los que se ajustan en pesos más costo de construcción generan más interés que cuando había crédito hipotecario y la demanda se volcaba al departamento usado”, explicó.
3 Los precios en dólares o en pesos, un enigma
“Uno de los objetivos del sector es solucionar los problemas de todos los días. Ahora estamos viendo en la preventa cómo se va a definir, si se sigue vendiendo en dólares, pesos más CAC o más UVA”, argumentó Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group. De todas formas, los referentes coincidieron en que el ladrillo es un buen refugio más allá de la moneda. “Hay que invertir con inteligencia y calma, porque este es un buen momento si se mira a largo plazo. Hay que diversificarse y lograr que el que está afuera entre y el que ya está busque nuevas inversiones. Es un tiempo ideal para comprar en pozo porque bajó el costo de mano de obra y materiales”, aconsejó Marcos Juejati, socio fundador de la desarrolladora Northbaires.
4 Los productos premium defienden sus valores
Golszer, de Ocampo reconoció que, “el sector está hiper segmentado y esto genera más incertidumbre, lentificando el mercado. Sin embargo, el segmento ABC1 –más A y un poco del B–, que compran metros cuadrados arriba de los US$5000, defiende mucho el precio, no hay contraoferta cuando hacen una transacción”. Expuso como ejemplo Distrito Quartier. “No se cayó ni una sola operación desde que se lanzó en octubre, y se terminaron de firmar los boletos un mes atrás”, detalló .
Por su parte, Belio, de TGLT, también recomendó analizar a largo plazo la compra de terrenos. En ese sentido, los disertantes señalaron que las mejores oportunidades están en el Sur de la Ciudad, el primer cordón de la General Paz y también en lugares selectos del interior del país.
5 Los terrenos del Estado generan expectativa
El director de Gestión Inmobiliaria Estatal de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Francisco Sotelo, destacó la oportunidad que representan los terrenos que están poniendo a la venta y alentó a los desarrolladores a agruparse si los lotes resultan muy grandes y onerosos. “El Estado tiene terrenos grandes y también departamentos de 50 metros cuadrados. El tema es que vender un terreno grande o un departamento toma el mismo tiempo, pero el impacto económico es más grande con los terrenos grandes. Se puede hacer una autopista o la vía elevada de un tren. Y es una oportunidad para inversores. Nos acercamos a ellos para eliminar las barreras de acceso a esa tierra y para que las subastas fueran lo más transparente posibles. Eso es suficiente para tomar una decisión”, concluyó.
6 La construcción en seco avanza
La construcción en seco viene avanzando de manera sostenida en la industria. Su utilización acorta los tiempos de obra, es más limpia y más eficiente energéticamente. Así lo hizo saber, César López, gerente general de Knauf Argentina. “La innovación empieza por la fábrica con los controles dinámicos de las placas de yeso y un sistema sustentable de ahorro de energía”, contó el directivo.
“Tenemos que llegar de manera más eficiente en costo y prestación. Uno tiene que estar pensando en ofrecer productos sustentables pero de verdad: que utilicen menos energía y que mejoren la calidad de vida del hogar una vez instalados. Todo tiene que ser transmitido al cliente final, que va a vivir en un lugar que le va a dar una mejor calidad de vida”, analizó López.
En la línea de ahorrar tiempos durante las obras, Sebastián Kennel, presidente de MC Materiales Compuestos S.A, describió la innovación desarrollada en su producto Núcleos Húmedos. “Se trata de un módulo que reúne todas las funciones de las zonas húmedas de una casa: cocina, baño y lavadero. Es una unidad con diseño moderno, simple y hecha con materiales livianos, es una solución para la parte más compleja de la construcción de viviendas. Creamos un producto que es un acelerador útil para todos los sistemas constructivos qué hay, produciendo hasta un 40% de ahorro en el tiempo de ejecución de la obra”, aclaró Kennel.
7 Se viene la tecnología 3D
Damián Lopo, fundador y director de Newlink Capital Group, sorprendió al auditorio cuando aseguró que en tan sólo 24 horas se podrá generar una vivienda con una impresora 3D especialmente diseñada para este propósito. “Está por llegar al país, y empezaremos haciendo pruebas para ver cómo adaptarla al mercado. Con esta modalidad construir la casa es 50 por ciento más económico y un 80 por ciento más rápido”, dijo el empresario.
“Esto no suplanta a la mano de obra, sino que se reeducará a los operarios para que puedan desarrollar estas nuevas tareas. Hasta ahora estamos pensando usar esta tecnología para hacer viviendas sociales. Los desarrolladores tenemos que tener conciencia social. Tenemos un contrato firmado con la única empresa del mundo que hace esto y la idea es que, una vez que tengamos la máquina acá, primero hagamos testeos”, agregó. Cuando se planteó la posibilidad de que la introducción de la tecnología pudiera reducir los puestos de empleo, los participantes del panel coincidieron en que eso no pasará. “Al contrario, será un factor multiplicador, la gente se capacitará y será reinsertada en otras funciones”, resumió Kennel.
8 Se solaparán los tiempos bancarios con los de los escribanos
A pesar de la caída en las escrituraciones del orden del 60 por ciento en las operaciones que se realizan con crédito en la Capital durante los últimos tres meses, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, Claudio Caputo, se mostró optimista por las medidas que está analizando el Gobierno, aunque dijo que hay que ajustar procedimientos administrativos como el tiempo en que se tarda en escriturar en la provincia de Buenos Aires. Y con respecto al tiempo que se tarda entre que se aprueba un crédito y la compra de un inmueble dijo que habló con el presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, para solapar los tiempos notariales con los bancarios y que, cuando esté el préstamo
Martín boquete Director de Toribio Achával “Las propiedades en dólares cayeron. Por ejemplo, los proyectos en pozo bajaron un 5%” javier g. fraga Presidente del Banco Nación “El crédito en UVA fue un golazo. Tenemos casi cero nivel de incobrabilidad, son sólo 43 casos en 45.000 créditos” juan curutchet Presidente del Banco Provincia “Está prohibido prestar en dólares para la compra de inmuebles, el país lo descubrió en 2002” nerio Peitiado Gerente General del Banco Supervielle “Cayó la demanda de créditos, espero que no perdamos la posibilidad de pensar en UVA, como sucedió con el CER” césar López Gerente Regional de Knauf “Hay que capacitar. Lo hacemos con los instaladores, clientes y hasta con universidades”
otorgado, envíen un PDF a las escribanías. Una iniciativa que permitiría ganar hasta 30 días en el proceso de otorgamiento de un préstamo. Caputo también incentiva el congelamiento de los tiempos en UVA y no en pesos. Es decir permitir que el día de la adjudicación el crédito se defina en UVA. “Una propuesta que en un principio generó una resistencia bancaria pero que pareciera se va a implementar. Lo que planteaban las entidades es que en 60 o 90 días pueden cambiar las condiciones del tomador y que corre el riesgo al dar ese préstamo, un análisis que puede ser cierto pero que también es abstracto porque cuando das plazos a 30 años siempre puede variar la condición del tomador”, explicó . La buena noticia que compartió en el evento, Iván Kerr, secretario para la Vivienda de la Nación es que se está agilizando mucho la llave de financiamiento de los bancos que es la reglamentación de la ley de financiamiento productivo que permite volver a crear los fondos de retiro y pensión, que serán los verdaderos compradores de la masa crediticia que otorga el banco.
9 El desafío de lograr que los UVA se reactiven
Los préstamos hipotecarios fueron, hasta hace poco tiempo la niña bonita del sector bancario, pero la acelerada suba del dólar los volvieron súbitamente poco atractivos a los ojos de las personas que aspiran a comprar su propia vivienda. Sin embargo, los representantes de algunos de los bancos más importantes del país defendieron a los UVA y auguraron que, con algunos cambios, podrían volver a convertirse en una alternativa atractiva para los pequeños ahorristas locales. “Si pudiésemos volver a 2017 y yo les ofreciera un crédito en UVA para comprar dólares a $17, ¿quién no lo hubiera aceptado?”, se preguntó Javier González Fraga, presidente del Banco Nación. “Terminemos con la pavada de que fue malo. Fue un golazo. Tenemos casi cero de nivel de incobrabilidad, sólo 43 casos en 45.000 créditos” fue categórico el banquero. Ergasto Riva, director general de Estadística del Ministerio de Trabajo y uno de los creadores del crédito UVA, dijo que “si uno ve la historia de la Argentina, el tipo de cambio real siempre va bajando con la inflación hasta que pega un salto discreto”. “Ahí se rompen todos los contratos. Sacando cuentas, en relación a las UVA ha caído 6 por ciento el salario promedio y 42 por ciento en termino de dólares”, reveló.
“Una sociedad, de cualquier crisis extrae lecciones”, señaló por su parte Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia . “Creo que la UVA va a quedar como un instrumento que permitió celebrar contratos a largo plazo sin que momentos de coletazos importantes se traduzcan en la cancelación de esos acuerdos”, dijo y añadió que “decenas de miles de hogares se beneficiaron” y que el desafío del sector bancario “es que esa rueda se mantenga y se profundice”.
Respecto al futuro de las tasas, Curutchet observó que para él el problema no son las tasas ni el instrumento. “En el Banco Provincia no subimos las tasas de los créditos hipotecarios, estamos con la de enero, que es de UVA + 7,9 por ciento”, señaló. “El enfriamiento de la demanda está en que hay que encontrar comprador y vendedor en el mismo precio, y está en relación al salario con el valor del metro cuadrado”, sumó el directivo.
Por otro lado, Fausto Spotorno, economista de la consultora Orlando J. Ferreres & Asociados, sumó que hoy el “80 por ciento de las propiedades son usadas y están en dólares, es difícil convencer a los dueños de que no operen en esa moneda, entonces la competencia la darán los nuevos departamentos”.
Durante el panel también hubo tiempo de hablar de las nuevas líneas crediticias. “Hoy hay un segmento de población que accedió a comprar una vivienda y no hubiera podido si le prestábamos en dólares. Ha caído la demanda porque hay un segmento que dejó de calificar, pero estamos lanzando nuevas líneas. Tenemos que pasar el shock como lo hemos hecho tantas veces. Ojalá, en algún momento dejemos de pensar en dólares”, deseó Nerio Peitiado, gerente general del Banco Supervielle. “Hoy se están dando muchos créditos prendarios para comprar autos, por ejemplo. Creo que perdimos una primera oportunidad, pero no dejemos de apostar”, remarcó el ejecutivo. Sobre el cierre de la charla, Spotorno resaltó que “cuando te cae el salario real, pero seguís teniendo trabajo, si la única alternativa es tener un préstamos en UVA te la aguantás. En la Argentina es tengo o no tengo la posibilidad, no hay algo intermedio. Para 2019 se espera una recuperación de la economía, sobre todo empujada por el agro. La clave es que baje la tasa de interés, porque es lo que está frenando la actividad económica”, finalizó.
10 El avance del crowdfunding
Hasta no hace mucho tiempo atrás, uno tenía que ser un inversor con una abultada cuenta bancaria y conocer el funcionamiento interno del mercado del real estate para poder participar en la financiación de algún importante proyecto inmobiliario. Ahora, el maridaje entre desarrolladores y tecnología ha permitido democratizar este proceso, habilitando el ingreso de nuevos actores con montos más pequeños. Se trata del crowdfunding, como se denomina al proceso de financiación colectiva a través de diversas plataformas digitales. Aunque la mayoría de los aportes suelen destinarse negocios, causas sociales y artes escénicas, el ladrillo ha comenzado a ganarse un espacio en la industria del crowdfunding, cuyo valor se estima en casi
US$40.000 millones. De acuerdo con la firma Massolution, el sector inmobiliario movilizó US$ 3500 millones en diversas plataformas durante 2016, cifra que habría ascendido hasta los US$5500 millones el año pasado, una suba superior al 57por ciento. “Está creciendo porque es una modalidad democrática para hacer transacciones inmobiliarias. El 93 por ciento de la población mundial no llega a tener
US$100.000 ahorrados, por eso los microinversores están muy activos”, observó Lopo y agregó: “Cuando abrís un diario y ves que te venden departamentos desde US$400.000, te das cuenta de que ese tipo de publicidad está destinada al 1 por ciento de la población del planeta, la asimetría es muy grande”, La novedad es que el crowdfunding democratiza las inversiones y le da la oportunidad a cualquiera de participar del mercado inmobiliario. Lopo desarrolló un negocio que permitió con aportes mínimos de $25.000, fondear cuatro desarrollos: los edificios de departamentos Altos de Añelo I y II en Vaca Muerta, Neuquén y los barrios privados Estancia Villa María I y II en Canning, Buenos Aires.