Destructivo cambio legal en alquileres
El proyecto en debate en el Congreso constituye una inoportuna y negativa señal para la inversión inmobiliaria y una esmerilización del derecho de propiedad
No se aprende de las lecciones de la historia. Sorprende que el Poder Ejecutivo Nacional haya reflotado, con el supuesto propósito de favorecer a los inquilinos, una desacertada iniciativa que modifica el Código Civil y Comercial, aprobada en su momento por el Senado y girada a Diputados. De esta forma, el Estado intensificará su intervención en los acuerdos entre particulares, con resultados contrarios a los buscados y el Gobierno contradice sus deseos declamados de promover las inversiones en vivienda.
La iniciativa de la legisladora kirchnerista Silvina García Larraburu (Río Negro) había logrado en noviembre de 2016 la aprobación unánime de la Cámara alta. Cuando el proyecto de ley estaba a punto de perder estado parlamentario, la Cámara de Diputados, con el aval del oficialismo, reflotó la norma proyectada y le introducirá algunos cambios escasamente relevantes, por lo que volverá al Senado para ser sancionada. La nueva ley ampliará el plazo mínimo de los contratos de alquiler, llevándolo a tres años, desde los dos hoy vigentes. El inquilino podrá rescindir desde el primer día, pagando como indemnización un mes y medio de alquiler el primer año y un mes los subsiguientes. El propietario no gozará de ese derecho de terminación anticipada del contrato. Las partes estarán obligadas a negociar la renovación del contrato 60 días antes del vencimiento, pero si no se ponen de acuerdo, el inquilino podrá rescindirlo sin penalidad.
Se establece que mientras la inflación supere el 10% anual, podrá haber ajustes semestrales del alquiler de la misma magnitud que la variación de un índice combinado de precios y salarios. Nada dice de ajustes con una inflación inferior al 10%, por lo que debe entenderse que en ese caso no se permitirán. El propietario es quien se perjudicará.
Otro perjuicio para los propietarios será el de debilitar las garantías recibidas de sus inquilinos. Dentro de las alternativas se incluye hasta un recibo de sueldo mientras este decuplique el monto del alquiler. En otras variantes se permitirán garantías por un monto de hasta un mes de alquiler, que se devolverá ajustado al finalizar el contrato. Las comisiones inmobiliarias serán las establecidas por cada jurisdicción, como lo hizo la ciudad de Buenos Aires, pero en ningún caso deberán superar el valor de un mes de alquiler y serán íntegramente pagadas por el propietario, al igual que los impuestos sobre la propiedad y las expensas extraordinarias.
Está claro que los cambios se orientan a modificar muchos de los hábitos actuales del mercado, haciéndolo siempre en favor de los inquilinos y en desmedro de los propietarios. El dictado de una norma legal de este tipo, aunque no tenga el mismo efecto destructivo que en el pasado tuvieron el congelamiento de los alquileres y la prohibición de desalojos, crea incertidumbre y desconfianza, al tiempo que avanza hacia la esmerilización del derecho de propiedad.
Esta es una inoportuna y negativa señal para la inversión inmobiliaria, que, sin duda, afectará la oferta de viviendas en alquiler. El resultado final será el opuesto al que se pretende, o sea, un aumento real de los precios de alquiler.
Resulta incomprensible que la lección de una experiencia ya probada en la Argentina no sea suficiente para evitar tropezar con la misma piedra. Menos entendible es que el actual gobierno nacional, tan preocupado por la falta de inversiones, apoye esta iniciativa.
El cambio legal en debate crea incertidumbre y desconfianza
De sancionarse la nueva ley, el resultado final será el opuesto al que se pretende, o sea, un aumento real de los precios de los alquileres