Ley de alquileres: pienso, luego legislo
Es lamentable que en la sesión de la Comisión de Legislación General que sesionó la semana pasada, presidida por el Dr. Daniel Lipovetzky, el Sr. Gervasio Muñoz, supuesto representante de los inquilinos y adepto a la teoría del “miente, miente que algo quedará” de Goebbels, manifestó: “a partir de ahora mandamos los inquilinos”, y nadie de los diputados presentes le hizo una mínima observación, nadie se detuvo a pensar en las implicancias que conlleva semejante afirmación. El gobierno y los diputados que apoyan este proyecto compraron demagogia y populismo. ¿Pensaron los funcionarios que si hay 6 millones de inquilinos hay 12 millones de propietarios? El mercado inmobiliario moviliza la economía de alrededor de un millón de personas directa e indirectamente, entre inmobiliarias y colaboradores, escribanos, abogados, contadores, etc. ¿Pensaron en la crisis social y económica que puede generar esta ley? Además, el proyecto contiene varios errores conceptuales, en el país hay alrededor de 95 mil profesionales inmobiliarios que cobramos honorarios, no comisiones como menciona el proyecto, ya que desde el año 2000, por la ley nacional 25.028 somos profesionales y es requisito cursar la carrera universitaria.
Esta ley afecta principalmente a los inquilinos, a los propietarios, a desarrolladores e inversores que compran una propiedad como resguardo de su capital y para obtener una renta cada vez más magra debido a las sucesivas devaluaciones, a tal punto que el retorno de un inmueble hoy en día es menor que el de un bono del tesoro de los Estados Unidos (una inversión de riesgo cero). Por otro lado, según el proyecto de ley, los honorarios inmobiliarios los pagaría el propietario, pero como ya sucedió en la práctica en la Ciudad de Buenos Aires, los terminará pagando el inquilino con el traslado al monto de los alquileres. Respecto a la cuestión del alquiler social, estoy de acuerdo en que se aplique de manera momentánea hasta que el rumbo económico del país vea una mejora, y lo he manifestado en las reuniones a las que fui convocado por parte del gobierno. Pero no puede bajo ningún punto de vista equipararse un alquiler de entre $8.000 y $15.000 en cualquier zona afectada por la situación social, a un alquiler de $30.000 a $200.000 en Puerto Madero, La Horqueta, Punta Chica, etc., ¿esos serían alquileres sociales? ¿Y qué pasa con los alquileres comerciales, locales, galpones, etc., son alquileres sociales? Hay que buscar un tope de referencia que sea de fácil aplicación y se actualice de manera automática, por ejemplo las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
Antes de dejarse llevar por la demagogia, el gobierno debe analizar algunas consecuencias:
- Los honorarios que las inmobiliarias cobren al locador se trasladarán automáticamente al precio de los alquileres, generando un aumento generalizado.
- Las mayores regulaciones sobre los alquileres generarán una merma en la construcción y en la inversión en inmuebles, contrayendo la oferta, otro factor que implicará una suba en los alquileres.
- Si se considera que el cliente de las inmobiliarias es sólo el locador, el locatario se verá desprotegido en cuanto al asesoramiento profesional.
- Una contracción del mercado inmobiliario afecta de manera directa e indirecta la economía de a más de un millón de personas, lo que a su vez impactará en la macroeconomía del país.
- Se generará un marco de mayor litigiosidad como pasa cada vez que el Estado genera normas intervencionistas.
- Las garantías que propone el proyecto sólo benefician a los bancos, ya que serán muy caras para los inquilinos e insuficientes para los propietarios.
- Inseguridad jurídica. Este tipo de leyes intervencionistas atentan contra la inversión y generan desconfianza en el país.
Por todo lo expuesto, vale adaptar la clásica conclusión de Descartes: “pienso, luego legislo”.