La hora de Los parques Logísticos
Inversiones. La caída del consumo no frena la construcción de los proyectos premium; la demanda crece porque las empresas necesitan ser más eficientes en su operación.
Apesar del momento económico, el mercado de parques logísticos en Buenos aires está en un momento de expansión y modernización, cada año se suman puntos estratégicos y se incorporan más metros cuadrados. Según un informe sobre el sector elaborado por la consultora cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona norte, Sur y en el oeste del Gran Buenos aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se incrementó un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producción de 118.300 m2, que superó en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.
De acuerdo con este análisis, la absorción neta del primer semestre alcanzó los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo período de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondió a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.
El aumento creciente en la demanda de parques logísticos está dado por la necesidad de las compañías de optimizar su infraestructura, concentrar la producción, logística, seguridad, capacitación y servicios. “El modelo de la fábrica inmersa dentro del tejido urbano que desde allí distribuye a su cadena de compradores ya no es sinónimo de eficiencia y éxito”, aclara alejandro Winokur, presidente de newmark Grubb BacrE.
Según Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos aires es el más grande de la argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de depósitos clase a y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más del 50 por ciento del stock del país. “Existen más de 400 parques industriales en todo el país, y solo en la provincia de Buenos aires hay más de 150. Se estima que esta cifra alcanzará los 180 parques para el año 2020, debido a la necesidad de relocalización de un número importante de empresas, y que posiblemente se duplicará para 2025” agrega.
“cada año más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operación logística y una considerable reducción de costos. actualmente hay más de 1,5 millones de m2 bajo esta tipología”, analiza Matías castro cranwell, director de la División industrias de castro cranwell & Weiss.
“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, según la
ubicación respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.
Sin embargo, los vaivenes de la economía se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decayó. “El valor en dólares por m2 sufrió un impacto por la devaluación”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en dólares, comparado con el año pasado. “Pero se están ajustando mes a mes volviendo a los valores históricos para estos predios, el cual siempre rondó entre US$7 a US$8 por m2 para los depósitos premium”, dice.
En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparación con valores históricos debido a la incorporación de m2 y a la caída del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando históricamente está por debajo del 5 por ciento. También se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2”, aclara Castro Cranwell.
Según resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupación, el índice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en dólares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situándose en US$6,9 por m2 por mes. En el análisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de ésta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 –con un descenso del 7,7 por ciento– y el Triángulo San Eduardo –en el que la baja fue del 6,8 por ciento–.
Pero la crisis económica no frena la construcción de centros logísticos premium que sigue en alza. En la zona del Triángulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación a favor de la zona Sur–Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registró un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4,4 por ciento.
Zonas calientes
Los parques logísticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques logísticos”, señala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercanía de las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, y porque también es una de las zonas más ofrecidas.
“En contraposición, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y depósitos todavía mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercanía con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un índice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, año a año se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está proyectando allí un depósito de 70.000 m2”, agrega.
Pablo Fiorita, responsable de la división parques industriales y centros logísticos de Adrián Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Cañuelas en toda su extensión hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central está sufriendo una transformación positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Además, sobre la autopista Ezeiza–Cañuelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompañando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, señala.
Mientras que la prolongación del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensión total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “Allí se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores logísticos con importantes predios y cantidad de m2, y también unos siete parques industriales y logísticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que está en construcción, podemos determinar que en cuestión de algunos años este nuevo corredor será el preferido y compensará la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia logística, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como también por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicación atractiva para desarrollar centros logísticos”, sostiene.
Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulación y distribución de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminución de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.
Se estima que en 2020 la provincia de Buenos aires contará con 180 parques; hoy tiene 150