LAS OFICINAS QUE RESISTEN EL AVANCE DEL HOME OFFICE
Los estudios de entre 60 y 100 metros cuadrados prometen convertirse en la vedette del mercado: están en áreas residenciales y tienen costos más accesibles que los espacios tradicionales
Los estudios, las típicas oficinas de 60 u 80 metros, están en la mira de los desarrolladores tras la pandemia. Si bien siguen albergando a profesionales son cada vez más buscados por empresas. ¿Por qué? La llegada del coronavirus apuró el crecimiento del home office y también la necesidad de trabajar cerca de casa. Por lo general, estas oficinas se ubican en barrios, alejados del microcentro y con un menor valor de alquiler y de costos para el empleador, además tienen mejor accesibilidad y suelen estar en zonas residenciales. “La oficina de 60 a 80 metros es la oficina tradicional donde se manejaba el ámbito profesional, como el estudio de abogados, el médico, el oculista, un pequeño laboratorio, el odontólogo. El profesional siempre se manejó en un rango de 60 a 100 metros. Es una planta con una medida que le sirve a muchos rubros. En general, los edificios que tienen este tipo de plantas también tienen la posibilidad de flexibilizarse, es decir, si necesitás crecer siempre tenés la posibilidad de agregar otra oficina de 60 metros pegada a la tuya. También tienen un ticket bajo por lo que puede entrar un rentista promedio”, asegura Gustavo Glazman, socio director de Infinity Line Desarrollos Inmobiliarios.
Mientras que, para Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario, el mercado de los estudios es una oportunidad que se abre dentro de los nuevos paradigmas de negocios en tiempos de pospandemia. “El coronavirus está dejando huella en la conducta de los profesionales y las empresas. Los estudios son también una opción que complementa a la oficina tradicional ante la nueva necesidad de un mayor distanciamiento o funcionan incluso como espacio de trabajo para pequeñas empresas. Así se convierten en satélites de las oficinas convencionales, y son una solución para aquellos casos de colaboradores destinados a trabajar en home office o profesionales independientes que no tienen en sus hogares un lugar cómodo y con conectividad”, explica Stange.
También, satélites
Por estos días, los estudios son buscados por brokers para cubrir un segmento de empresas y profesionales que solicitan un bajo valor de alquiler y no requieren una gran inversión para instalarse. “Además, los desarrolladores buscan este tipo de emprendimientos por su rápida construcción y bajo costo. Otro factor determinante es que los terrenos aptos para construcción de este tipo de edificios están más alejados del centro lo cual se refleja en una menor incidencia sobre la inversión en el emprendimiento”,
señala Manrique Mom, responsable de la división corporativo de Grupo Adrián Mercado. A diferencia de las oficinas corporativas, los estudios se ubican en barrios como Villa Crespo, Boedo, Chacarita, Congreso, Monserrat, San Telmo y Barracas, Barrio Norte, entre otros. Para el trabajador son una gran alternativa porque implican menos tiempo de viaje desde la periferia de la Ciudad y el Gran Buenos Aires, además de la mayor disponibilidad de estacionamiento público.
“En muchos barrios con densidad alta o media ya existen estos productos y se están analizando otros proyectos nuevos desde Catalinas Norte a Tigre, pasando por Villa Urquiza, Palermo, Núñez, Belgrano, Vicente López, Caballito y Villa Devoto, entre otros”, señala Domingo Speranza, CEO de Newmark. El especialista coincide en que este tipo de oficinas tiene, en el contexto actual, una demanda creciente semejante al comercio de proximidad. “La cercanía de los barrios y viviendas con respecto a los lugares de trabajo hace que sean accesibles sin tener que abordar medios de transporte masivo o viajar mucho tiempo. Por otra parte, muchas propiedades son de uso tanto residencial como oficina/estudio permitiendo a un público joven vivir y trabajar de un modo mejor que el que tuvo durante el inicio de la cuarentena”, explica Speranza. Aunque aclara que no son exactamente una alternativa para las grandes empresas o corporaciones. Tienen acceso y flexibilidad por estar en cercanías de las áreas residenciales, pero a la vez mayor ineficiencia si se trata de equipos de trabajo más grandes”, asegura. “Es un mercado interesante pero complementario a las oficinas clase A que en perspectiva y volumen seguirán dominando el mercado”, advierte.
Para Alejandro Reyser, director comercial de RED (Real State Developers), las oficinas tipo estudio ya eran una tendencia previa a la pandemia por diversos motivos como la búsqueda de espacios de trabajo más informales, cercanía a barrios residenciales para disminuir el tiempo del traslado, necesidad de bajar costos fijos, sacar de la oficina propia los espacios de uso eventual como salas de directorio o de capacitación. “A estos factores se agregaron la posibilidad de trabajar en edificios de usos mixtos, la búsqueda de espacios de trabajo con más verde, amenities, espacios colaborativos, vestuarios para quien se mueve en bicicleta, y alternativas gastronómicas en el edificio. A todo esto, se agrega que el uso de la oficina, de cualquier tipo, será distinto porque habrá mucho más home office y porque
Las empresas tendrán oficinas satélites en distintas zonas de la ciudad para que sus empleados puedan acceder más fácilmente
no habrá posiciones fijas prácticamente”, explica Reyser.
En cuanto a los valores, el alquiler promedio de un estudio de 80 m2 está entre los $30.000/40.000 mensuales incluyendo expensas. Para la compra, el precio varía según el barrio, pero se calcula entre los 2.500 y 5000 dólares el m2.
Coincide Diego Defranceschi, director de obras de Saltum Developments, al asegurar que los estudios en zonas residenciales contribuyen a disminuir la disrupción entre la vida laboral y la personal con los cambios de entornos drásticos que presupone llegar todos los días al centro a trabajar. “Los beneficios para el empleado y el empleador son múltiples: reducción de costos de estructura, reducción de impacto ambiental con disminución de consumo energético, disminución de aglomeraciones en el transporte y costos de desplazamiento; generación de experiencias y clima laboral más amable, armónico y funcional”, señala.
Para la gente, el hecho de moverse a escasas cuadras de su casa para ir a trabajar significa una notable mejora en su calidad de vida; algo que se revalorizó aún más con la llegada del coronavirus. Les representa un ahorro de tiempo muy grande, además de no tener que lidiar con el estrés del tránsito o del uso del transporte público. “Hacia dónde vamos es a vivir y trabajar en el barrio”, dice Glazman. “Las empresas corporativas tendrán estas oficinas satélites en distintas partes de la Ciudad para que sus empleados puedan acceder más fácilmente”, agrega.
Para Reyser, la imagen que era necesaria tener hace algunos años de estar en un edificio tradicional, ya no existe más. “Esa barrera ya se levantó”, sentencia. “Los clientes no necesariamente forman una opinión sobre una empresa en función de donde están sus oficinas. De hecho, muchos buenos casos de negocio, ya no tienen oficinas de atención al cliente. Los formatos de estudios permiten a una empresa tener oficinas en distintos lugares y próximos a donde viven sus empleados. Creemos que muchos edificios tradicionales se transformarán a este formato, porque es lo que se está demandando”, asegura.
Proyectos en marcha
“Decidimos desarrollar estudios porque cuando buscábamos oficinas para nosotros no encontrábamos. En el barrio eran todos departamentos apto profesional pero edificios de oficinas que tuviesen estudios había dos o tres en un rango de 20 cuadras”, dice Glazman que decidió encarar un proyecto de estudios en República Árabe Siria entre Cerviño y Seguí, a una cuadra de avenida Del Libertador, muy cerca de sus oficinas. “Se nos ocurrio esta propuesta de estudios para aquellos que no quieren ir al corredor Norte o al centro y que tampoco tienen necesidad de estar en un edificio corporativo. El valor de venta en pozo arranca en los US$3500/M2. Además, la desarrolladora está con otro proyecto de oficinas tipo estudio de 12.000 metros cuadrados en Palermo Hollywood, que incluye amenities, salas de conferencias y espacios para esparcimiento al aire libre. “Es un edificio con una impronta corporativa pero que tiene oficinas de 80 a
60 metros cuadrados. En este caso los precios en preventa parten de los US$2800/M2”, cuenta Glazman. En la zona de Retiro, Real State Developers (RED) está por lanzar Spot Studios, en la calle Paraguay entre Suipacha y Esmeralda, a dos cuadras de Plaza San Martin. “Será un edificio de usos mixtos donde convivirán estudios profesionales y departamentos para alquiler temporario”, explica Reyser. “Habrá alternativas desde US$50.000 por 30 metros cuadrados(us$1850/
m 2) apagaren pesos en 24 aportes. Hay que tener en cuenta que una oficina tradicional comparable en esa misma ubicación no baja de los US$3000 el m2.
Belgrano es otra de las zonas atractivas para desarrollar estudios, afirman en Colliers. De hecho, esta empresa comercializa un edificio ubicado en Cabildo y Congreso, con plantas de 100 o
150 metros cuadrados en dos oficinas, en edificios de 1000 metros cuadrados, que se alquilan en pesos a diferencia de los edificios corporativos. “Por ejemplo, el alquiler mensual de una planta de 100 metros cuadrados ronda los $60.000”, advierte Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina. “Durante esta etapa, nos pasó de tener clientes que las empresas en las que trabajan se fueron del país y le dejaron al director regional una representación. Entonces nos consultan para instalar una oficina más chica”, aclara. Para Zuliani, en el actual esquema de ahorro de costos, los estudios pueden ser un mercado interesante tanto para el empleador como para el empleado.
Por otra parte, Saltum Developments está edificando WH Coghlan, un proyecto de 17.000 m2. Los estudios tienen unos63m2y balcón, y se venden a US$2700/
m2. “Los concebimos para hacer de la fusión entre trabajo y relax, un nuevo modo de vida: tienen grandes ventanales, acceso a los casi 1000 m2 de amenities, bike parking, y tienen además vínculo con un zócalo comercial”, finaliza Defranceschi. •