El barrio porteño que promete ser como Le Marais de París
A su ritmo y con sus tiempos, la transformación que vive la zona mantiene su identidad y toma lo mejor de los vecinos consolidados: Palermo, Colegiales y Belgrano
De ser conocido por el cementerio pasó a consolidar su identidad de la mano de una transformación asombrosa. considerado como la extensión de colegiales y Belgrano R., chacarita gana protagonismo en la postal porteña con algunas particularidades que lo diferencian de otros barrios de la ciudad de Buenos aires y se ubica casi como un ejemplo del crecimiento urbano más deseado: aquel que respeta la impronta y cultura del barrio.
la abundancia del arbolado y espacios verdes, los empedrados y la arquitectura nostálgica ofrecen un mix perfecto para atraer el desembarco de vermuterías, cafecitos en las esquinas, galerías de arte y locales de autor de diferentes rubros. los nuevos negocios se mezclan con las históricas casas tipo chorizo de la zona que le dan un encanto comparable -para muchos- con el barrio le Marais de París, uno de los vecindarios más antiguos situado en la orilla derecha del Sena, que se caracteriza por su colorido y oferta cultural. Se trata del centro neurálgico de las tendencias, el diseño y las movidas artísticas de esa ciudad. “Sigue siendo el barrio que tiene que ser, con una sinergia entre lo antiguo y lo moderno. los nuevos proyectos se acomodan bien al barrio y el mix de oferta entre bodegones porteños y nuevos restaurantes con comida internacional conviven como si siempre hubiesen existido”, dice nicolás Kladniew, director general de Remolino, una usina dedicada a la creación de marcas que tiene sus oficinas en Roseti al 400, en uno de los primeros edificios de diseño de la zona: Dos Patios, de las arquitectas Bárbara Moyano y Florencia Rausch. El nombre hace referencia a su patio y su jardín.
El origen del nombre
Ubicado entre Villa ortúzar, colegiales, Palermo, Villa crespo y la Paternal, el nombre del barrio de chacarita nace del diminutivo de “chácara” o “chacra” -voz quechua que significa granja o quinta- y primero fue conocido como la chacarita de los padres, y luego como la chacarita de los colegiales, ya que era la chacra de un colegio de la compañía de Jesús, a comienzos del siglo Xvii. “Hoy es un barrio que vive una transformación residencial hacia un urbanismo con más diseño, más comercios, movida gastronómica. Un barrio post covid con proyectos para la nueva normalidad, donde conviven la mixtura de usos: para vivir, trabajar y salir”, señala Sebastián Sommer, director de Tayron capital, el desarrollador que vio el potencial y compró en la zona cuando nadie hablaba de ella, hace cinco años atrás.
Es que el barrio, aún de baja densidad, comparte ese aire bohemio y creativo de pequeño pueblo inmerso en la ciudad y en constante evolución. Pese a conservar su fisonomía, en los últimos años, empezó el proceso de cambio. no solo la gastronomía se destaca en sus calles empedradas: el eje comercial del barrio también se fusiona con
showrooms de indumentaria, locales artesanales y hasta fue elegido por la marca argentina de perfumes veganos Blind para abrir su primer local en 2022. Se trata de un espacio ubicado detrás de una fachada de vidrio, mármol negro y cortinas blancas. allí funciona el laboratorio de la perfumista adriana lopardo, la argentina creadora de la fragancia que ganó los Pure Beauty Global awards 2022, en londres. “las calles charlone, Fraga, y sobre todo Jorge newbery, se sienten fuera de lo común, donde están sucediendo cosas: galerías de arte, salas de teatro alternativo, salones de danza experimental, librerías a puerta cerrada... y los cafés y restaurantes más celebrados y buscados por los jóvenes que protagonizan las tendencias”, relata la emprendedora.
Efecto “palermización”
la agencia Remolino -estudio de diseño multidisciplinario fundado en 2004 con base en algunas de las ciudades más cosmopolitas del
mundo, como Nueva York, Zürich y Madrid- está en el barrio desde 2012 y su director afirma que, en ese entonces, se querían ir de la zona, pero que ahora celebran haberse quedado. “Había más inseguridad, era más desolado. Hoy es otra cosa, explota de oferta gastronómica, productoras audiovisuales, locales de marcas interesantes como el desembarco de El Cuervo Café hace dos años”, enumera. Para Kladniew, la llegada de este café de especialidad fue un hito. Con sucursales anteriores en Palermo Soho y Hollywood respectivamente, la elección de estas calles no es casual. “Esto marca una tendencia de hacia dónde va el barrio. Está todo el día repleto, sobre todo de extranjeros”, afirma el creativo.
Así de versátil es este barrio porteño que el año pasado fue elegido por la prestigiosa revista británica Time Out entre los 50 barrios más
cool del mundo. Chacarita ocupó el puesto 34, en una lista que comparte con Ridgewood (Nueva York), Alto Marais (París) y Neukölln (Berlín). La publicación inglesa destacó el polo gastronómico, principalmente en las avenidas Dorrego y Jorge Newbery, y lo definió como “una extensión de Palermo”, por sus empedrados y locales independientes. De esta forma, el triángulo de Chacarita-palermo-colegiales es una confluencia en la que se borran los límites barriales y conforma un ícono de la vida porteña que despierta cada vez más interés.
Pero, aunque muchos hablan de “la palermización de los barrios”, Chacarita se transforma a su ritmo, adoptando una movida cultural y gastronómica que se amalgama con su estilo. “Precisamente, lo bueno de Chacarita es que está logrando crecer y volverse ese barrio atractivo sin perder el carácter”, dice en la charla con LA NACION el arquitecto Emiliano Espasandin, director de PALO Arquitectura y de Diseño de UIO Urban Innovation de USA. Quizás en ese despliegue pausado radica su potencial. “Como producto de los pocos incentivos a la demanda que ofrece la macro, el crecimiento de la ciudad de Buenos Aires se desarrolla por derrames, a diferencia de lo que sucede en otros lugares del mundo, donde se desarrollan barrios enteros. En Buenos Aires no pasa: cuando la gente logra acceder a la vivienda, busca hacerlo en lugares ya consolidados. Es como una mancha de tinta: parte la gota del lugar más denso y se derrama. Chacarita es producto de ese derrame, de Palermo y toda la zona norte de CABA”, analiza Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires. Para el funcionario, urbanista y arquitecto, este crecimiento “es una buena noticia”. ¿Por qué? “Porque llegó, además, de forma responsable. Con un código urbanístico que reconoce la morfología, con desarrolladores muy conscientes de la identidad de los barrios y con los vecinos como parte de la discusión”.
Este “derrame” del que habla García Resta no se detiene en Chacarita, ya que el crecimiento sigue su afluente hacia Villa Ortúzar, y los límites entre estos territorios también empiezan a difuminarse. Pero no solo a Villa Ortúzar. Espasandin apunta que la Paternal quizás sea el próximo Chacarita. “En Paternal hay ejemplos esporádicos de esta transformación. De crecer con su propia identidad”, observa.
¿Dónde radica el potencial de Chacarita? Para los desarrolladores e inversores son varios los factores, entre ellos su conectividad, la amplia oferta gastronómica y los espacios verdes. Sommer, que tiene varios proyectos y terrenos en la zona, destaca la cantidad de escuelas (privadas y públicas) y su ubicación en el medio de tres barrios hiper desarrollados, como Belgrano, Colegiales y Palermo.
Coincide Damián Manusovich, otro de los desarrolladores que apuesta fuerte por el barrio junto a sus socios de MMCV, Sergio Mizraji, Jacqueline Cicchinelli, José Luis Cicchinelli y Alicia Cicchinelli. “Es necesario tener una mirada nueva para que, con inteligencia e ingenio, vayamos a una ciudad de usos mixtos. Romper esta concepción de polos, donde un lugar concentra el trabajo, en otro están los servicios y, por otro lado, la industria”, dice el exfutbolista, ahora empresario del mercado inmobiliario y apasionado por el urbanismo.
La cantidad de follaje verde también contribuye al paisaje pintoresco. En agosto pasado, en el marco de la semana del árbol, el gobierno porteño llevó adelante la plantación de una treintena de ejemplares de la especie Ginkgo Biloba frente al paredón del cementerio en la avenida Jorge Newbery, además de 60 jacarandás en el bulevar del Playón Chacarita. Espasandin subraya además “esas fachadas típicas”, que tienen que ver con edificaciones estilo PH, casas bajas, retrasadas de la línea municipal con jardín al frente, características de algunos pocos barrios porteños.
Acá también surgen las microzonas. Las “calles estrellas” son Roseti, Charlone y la avenida Elcano. Un área que ya tiene nombre propio: Distrito Elcano. “Como se trata de una zona galponera, con muchos depósitos, hay todo un espacio de mejora para el barrio en términos de urbanismo, seguridad y cotidianeidad”, señala Sommer.
Elcano, entre Crámer y Forest, ya está consolidada, y ahora avanza desde Forest hasta la avenida Triunvirato. De hecho, allí funciona desde hace años el outlet de la marca de indumentaria Jazmín Chebar. ”El corredor tiene un mezcla urbana interesante. Conviven distintos tipos de vivienda que le dan identidad. Distrito Elcano apunta a convertirse en un barrio en sí mismo. Tiene una magia propia”, añade Sommer.
El público al que se orientan las nuevas propuestas son variadas: gente joven, del sector de la tecnología y empresas que trabajan con lógica home office. También familias atraídas por la cantidad de colegios y la cercanía con algunos muy exclusivos en Belgrano R, como el St. Catherine’s Moorlands School o el Sworn Junior College.
Uno de los mayores cambios se dio a partir del levantamiento de las vías del tren, detrás de Dorrego, que permitió que todas las calles transversales pasaran a tener mucha más comunicación. “Era un barrio que estaba más encerrado y con esta obra ganó vitalidad”, dice Diego Silberberg, director de la Compañía de Inversión y Desarrollo, quien encabezó el proyecto La Vecindad Santos Dumont sobre esta misma calle en un lugar que nadie miraba. El emprendimiento hace honor a la fisonomía del barrio: viviendas tipo casa con jardines y patios interconectadas por puentes. “Habíamos hecho un proyecto de este estilo en Colegiales, un barrio más consolidado. la avenida Córdoba era una barrera urbanística. Pero apareció este terreno y vimos mucha deman
La revista británica Time Out eligió a Chacarita entre los 50 barrios más cool, junto a Ridgewood (NY), Alto Marais (París) y Neukölln (Berlín)
Viene de la página 5
da”, recuerda el empresario.
Se sumó la apertura de la avenida Triunvirato, la extensión del subte y la llegada de locales de gastronomía y comercios. Este proceso, junto a la urbanización de Playón Chacarita, comenzó en febrero de 2018. El proyecto de integración promovió la liberación de ocho corredores: Triunvirato, Teodoro García, Céspedes, Palpa, Guevara, dos calles nuevas (Mercedes Sosa y Mujeres de Fraga) y Zabala.
La apertura de estas calles habilitó el inicio de la obra de infraestructura para llevar los servicios básicos al barrio social. Siguió la construcción de nuevas viviendas, que se iniciaron en mayo del mismo año. Cuatro años después, 1042 familias viven allí, más de la mitad en viviendas nuevas, en espacios que antes no pertenecían al barrio y que se fueron anexando.
“La lógica de integración urbana implementada en Playón Chacarita es similar a la de Barrio 31 y Rodrigo Bueno, en este caso dentro de un barrio formal”, remarca Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM).
El valor de las propiedades
La transformación que vive la zona comienza a impactar en los precios de las propiedades, sin embargo no se dispararon. “Chacarita está muy bien vinculado a los barrios adyacentes, pero con un costo un poco más bajo, lo que permite que el que busca más metros en cualquier tipología, ya sea oficina, loft o PH, los consiga a un costo menor”, dice Daniel
Obetko, gerente de residencial
premium de Interwin.
De acuerdo al último informe de Zonaprop, el promedio del valor de venta del metro cuadrado se ubica en torno a los US$2431. Para los departamentos a estrenar, ese número asciende a US$2642 y en los proyectos de pozo, es de US$2538, mientras que el usado gira alrededor de los US$2227.
¿Qué tiene este lugar porteño que logra defender el precio de las propiedades en medio de un escenario de crisis del mercado inmobiliario? “La ubicación céntrica del barrio, el crecimiento de proyectos de calidad en la zona, una serie de mejoras en la conectividad y un agotamiento de la cantidad de inmuebles en venta”, responde Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima.
La urbanización de Playón Chacarita, como otros procesos en la zona, también generó una presión sobre el mercado de alquileres a nivel local. Así lo explica Tomé, que cursa una maestría de planeamiento urbano en la Universidad de Harvard: “Esto ocurre por la cantidad de personas nuevas que quieren vivir en el barrio por las mejoras y, mientras el proceso de urbanización sucede, la cantidad de viviendas disponibles para alquilar disminuye”.
Respecto a la demanda, es una zona cada vez más buscada por jóvenes, familias y turistas. Otra característica que empuja este interés es la cantidad de viviendas tipo PH, una unidad muy buscada por las nuevas generaciones por sus bajos costos de mantenimiento ya que no tienen expensas. “Es un área que está en crecimiento y hoy los PH están mucho más baratos que en muchas zonas de CABA. Hay una oportunidad para comprar ahí. Cuanto más cerca del cementerio, más baratos están”, señala Manuel Mel, gerente de Mel Propiedades. El broker inmobiliario explica que el área de la avenida Corrientes en dirección a Córdoba también “está levantando”, gracias al crecimiento del polo gastronómico en Elcano.
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en este tipo de unidades? “Depende del estado. A la gran mayoría hay que reformarlos, por eso el valor promedio ronda entre los US$1450 y los US$1600”, responde. Sin embargo, el especialista advierte que los precios pueden variar entre un 35% y un 40% en función de la propiedad. “Si es entrada independiente, cotiza más. Si es dos pisos por escalera, vale mucho menos”, aclara. Martín Pinus, de la inmobiliaria homónima, da un ejemplo concreto: un PH reciclado a nuevo en avenida Córdoba y Dorrego, se vende por US$390.000. “Tiene muchas características claves de lo que prioriza la gente que busca en la zona: una superficie de 280 m² distribuidos en dos plantas y una terraza, entrada independiente y sin expensas”, describe.
En línea con la tendencia, un negocio que empieza a levantar vuelo es el de los alquileres temporarios: de a poco, Chacarita se instala en el radar de los turistas extranjeros. Si bien los brokers señalan que la demanda todavía no es tan alta como en otras zonas, hay un interés que aumenta por el boom que vive el barrio. “Hoy los departamentos, dependiendo del edificio y el amoblamiento, se alquilan un 20% más baratos que en Palermo o Recoleta, pero la rentabilidad es mayor porque las propiedades aún están a menor precio que en esas zonas”, detalla Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. El alquiler temporario de un monoambiente en un edificio nuevo sale US$580 al mes mientras que en Palermo uno similar asciende a US$850.
Polo gastronómico y creativo
Chacarita dejó de ser la opción B de Palermo para convertirse en un destino en sí mismo. Jorge Newbery se convirtió en un corredor gastronómico con estilo propio y propuestas creativas a cada paso. En este nuevo circuito, entre Córdoba y Corrientes, convive el café de especialidad más top de Buenos Aires con bodegones antiguos como Gambrinus. Con árboles altos y un abanico de ofertas emplazadas en viejos galpones en desuso, los locales reciclados y las antiguas casas tipo chorizo se adaptaron al entorno con mucha recuperación de la vereda y patios internos. “Lo que está pasando en Jorge Newbery es el puntapié inicial de la expansión de todo esto. Con seis años de crecimiento del PBI, hoy ya estaría todo súper desarrollado”, dice Sommer. En la misma línea, Manusovich agrega: “Cuando Colegiales empezaba a desarrollarse venía para este lado. Pero con la crisis, la oleada se retrajo de nuevo a Palermo. Hoy este proceso se retoma”.
Sifón, Almacén Comunal, Anchoita, El Cuervo Café, Donnet, Bar Guevar y Ulúa son solo algunas de las propuestas que potencian al barrio como polo gastronómico. Manusovich hace un paralelismo con Devoto, donde posee una gran cantidad de locales, entre ellos La pastelería de Betular o el ya clásico Alicia, que son íconos. No descarta que esas marcas desembarquen en Chacarita. El circuito gourmet también se extiende hacia la avenida Dorrego -en el límite con Palermo Hollywood-, y bajo el encanto de las calles que cortan las avenidas Newbery y la misma Dorrego se emplazan otros locales muy populares como La Fuerza y Obrador.
La oferta se completa con propuestas artísticas, talleres y locales ya emblemáticos como las librerías La Nube y Falena, esta última oculta en una casa de ladrillo de 1930, donde hay que tocar timbre para entrar. En 2019 fue seleccionada por la revista Vogue París entre los 11 lugares a visitar en Buenos Aires. “Repleta de hermosos libros de arte y fotografía, manuales de moda y novelas, Falena viene a la mente como una de las mejores librerías de Buenos Aires. ¿El plus? El café y la azotea cubierta de plantas”, consignó la publicación francesa.
La zona además forma parte del Distrito Audiovisual, entre Chacarita y Colegiales. El actor Adrián Suar fue uno de los primeros en poner un pie en estas calles con su productora Polka en los 90, sobre Jorge Newbery entre Álvarez Thomas y Córdoba, en el límite con Colegiales. Ahora, en ese predio la desarrolladora Northbaires construye OM Palermo, un complejo residencial que ocupa dos tercios de la manzana con dos edificios de diez pisos con salida por Newbery y Maure. El emprendimiento de US$30 millones de inversión tiene departamentos que se venden desde los US$77.000 y se terminará de construir en 2026. Uno de los desarrollos inmobiliarios pioneros fue La Musa Starts, que se realizó en el predio donde funcionaba el mítico restaurante La Cantina de David, en Córdoba y Jorge Newbery. Otro emprendimiento es Dorrego
El promedio del valor de venta del m2 se ubica en US$2431 para los usados, US$2642 para los nuevos y US$2538 en los proyectos de pozo
Mío, un edificio ya emblemático de 14 pisos. Con una inversión de US$5 millones, tiene departamentos de uno y tres ambientes que se venden a US$ 2500/m².
“Se generó un destino que tiene un poco de todo. Algunos de los clientes que compraron en el edificio de Dorrego están abriendo sus estudios de diseño y cuentan con beneficios impositivos por estar dentro del Distrito Audiovisual”, señala Gustavo Llambías, socio de RED, Real Estate Developers.
El Cementerio de la Chacarita, que nació ante la urgencia generada por la epidemia de fiebre amarilla de 1871, o la casa colectiva Barrio Parque Los Andes, una especie de condominio creado en 1928 por Fermín Bereterebide para la clase obrera (y que hoy tiene lista de espera ara alquilar o comprar), son algunos sitios emblemáticos que aparecen como testigos históricos de una reconversión inesperada.
Respetar la identidad
Un punto clave relacionado con el crecimiento de los barrios es la tendencia hacia la unificación morfológica, a respetar el tejido urbano de la ciudad y que no aparezcan edificios “fuera de escala”, algo que sucede en otras zonas. Por eso, desarrolladores y arquitectos coinciden en que los proyectos tienen que tener una envergadura media. “Cuando se plantea desde una mirada urbana, no se plantea solo la construcción de un edificio sino que se reconoce lo urbano. En Chacarita se da ese fenómeno”, sostiene García Resta. “El derrame se da sin la contradicción entre desarrollo e identidad”, agrega Manusovich, que con MMCV y el grupo inversor Root Usina de Negocios tiene otra apuesta en la esquina de Charlone y Elcano.
“Los proyectos respetan la morfología del barrio y sus escalas.
Buscamos generar una integración, una mixtura”, insiste el desarrollador. Sin ir más lejos, otro de los proyectos que realizará es en Roseti y Zabala, donde funcionaba el antiguo edificio de un laboratorio farmacéutico americano en una construcción de cuatro pisos de la década del 60 que será reciclada en modernos estudios. “Haremos la puesta en valor del edificio existente con un mix de usos que, inspirado en la impronta del barrio, contenga espacios destinados al arte y la gastronomía de autor”, relata. Contará con un imponente patio interno al que se ingresará a través de una galería a cielo abierto accesible para todos los vecinos. “Es una forma de reforzar la identidad y generar cosas alrededor de eso. Hoy hay barcitos muy pintorescos pero aislados, faltaba un hilo conector”, añade Sommer, socio en el emprendimiento.
Otro edificio emblemático de la zona en proceso de reconversión está ubicado en Elcano al 3800, donde funcionaba la sede de la Asociación Testigos de Jehová. Allí se realizó la edición 2021 de Casa Foa y toma forma un complejo residencial de lujo. Está en el límite de Chacarita con Villa Ortúzar, beneficiado por el efecto derrame y varios emprendimientos en el área que se extiende hasta Avenida de los Incas, principalmente en los alrededores de la plaza 25 de agosto, ubicada entre las calles Heredia, 14 de Julio, Giribone y Charlone. Y se suma el caso de Verte, un complejo de pocos pisos con amenities en Charlone frente a la misma plaza, cerca al subte D, con departamentos de dos ambientes desde los
US$111.800 hasta unidades de casi US$498.000. “A Chacarita la define su identidad barrial variada y menos segmentada que otros barrios, no es solo por ubicación como borde de barrios consolidados sino por su propio crecimiento”, explica el arquitecto Obetko, gerente de residencial premium de Interwin, la desarrolladora del proyecto.
“Hay un surgimiento de los barrios de las segundas líneas, zonas bien ubicadas con buena conectividad y con calles menos transitadas, casas bajas y otra energía, que no llega a ser slow, pero que sin duda apunta a un nuevo estilo de vida en línea con los proyectos que se construyen”, analiza Christian Leupold, gerente comercial de Avilis, la desarrolladora que avanza con un emprendimiento que estará terminado en 2026. En Álvarez Thomas y Olleros, casi en el límite con Colegiales, se levanta la construcción de un complejo en L que se llamará Garda Olleros: tendrá dos edificios y locales. “En la etapa de lanzamiento hay unidades a precios muy competitivos: desde US$1600/M2 financiado en pesos ajustables por CAC,”, indica Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, empresa que lo comercializa. “Si quiero ruido, lo tengo. Y si quiero paz, también”, sintetiza sobre las bondades de la zona. También en la esquina de Arévalo y Dorrego con la avenida Córdoba está Dorrego Place, un edificio de 10 pisos con departamentos de dos ambientes en pozo desde los US$85.000 “El corredor de Córdoba creció, entre Palermo, Villa Crespo y Chacarita ya no se percibe el salto de un barrio a otro”, plantea Agustín Walger, director de Lepore.
En este contexto, son cada vez son más los inversores que ponen su mirada en este rincón de la ciudad de Buenos Aires en el que se calcula que se invertirán más de US$100 millones en nuevos emprendimientos. Silberberg recuerda que cuando compró la tierra de su proyecto ubicado en Santos Dumont al 2000, pagó una incidencia -el valor que representa el terreno en el valor del m2 de la propiedad- de US$400/M2. Si lo pagara hoy, ronda entre los US$600 y los US$700/M2.
De Palermo a Colegiales y de Colegiales a Chacarita, los límites geográficos se siguen borrando, con una lógica de derrame para quienes buscan estar conectados, pero eligen lugares de más tranquilidad. Casi haciendo honor al proverbio popular que se viralizó en 1948 tras un partido que el equipo del barrio como local le ganó a Boca Juniors, sin dudas, “se agrandó Chacarita”.ß