el sector que es un boom en ee.UU. y la fórmula para su éxito
Un argentino se mudó Miami a los 64 años y creó el concepto de condo storage, la evolución del self storage, sin inquilinos morosos, con una renta de hasta 10% y la posibilidad de comprar un inmueble en el país
Un hombre saca US$800 del bolsillo y lo apuesta todo. No está en un casino ni en un bingo. No sabe si lo que compró abultará su patrimonio o será una mala decisión. Como él, otros inversores compran a ciegas bauleras cuyos inquilinos morosos abandonaron en el reality show estadounidense Quién da más.
Parece ficción, pero en el estado de Florida, en Estados Unidos, la ley lo permite. “Cuando el inquilino se retrasa en pagar más de un mes de alquiler, se puede embargar el contenido de los depósitos y rematarlo para cubrir la deuda”, explica Marcos Victorica, argentino y CEO de BAS Storage, un emprendimiento de unidades de almacenamiento ubicado en ese estado. En algunos casos, el excedente se devuelve y en otros se los queda el dueño del espacio de almacenamiento.
La seguridad de la “anti morosidad” -por esta posibilidad de cubrir la deuda en poco tiempo- le llamó la atención siete años atrás, cuando se mudó a Estados Unidos a sus 64 años en búsqueda de hacer negocios.
La “argentinización” del negocio
Los argentinos en el exterior son reconocidos por su flexibilidad y creatividad, y el caso de Victorica no fue una excepción. Al toparse con la industria del almacenamiento que recorría el país a lo largo y ancho, encontró un paralelismo con la Argentina, su país natal. Se le vino a la cabeza el mercado de cocheras: en ambos rubros podía comprar una propiedad horizontal, subdividirla y vender para la renta.
Fue así como en un par de años de trabajo “argentinizó” el rubro de los self storage y lo bautizó como “Condo Storage” a la subdivisión de las unidades que poseen escritura propia. De esta forma, convocó a pequeños inversores extranjeros y locales para adquirir el edificio y desde entonces compró siete edificios, contempla sumar un octavo este 2024. En 2022 llegó a facturar US$15 millones y 2023 lo cerró alrededor de los US$8 millones.
Victorica explica cuáles son los pasos para comenzar el negocio: “Compramos un edificio entero funcionando y ocupado como unidad, que suele costar entre US$5 millones y US$20 millones. Lo subdividimos en propiedad horizontal, llamado condominio en Estados Unidos y luego vendemos las unidades para almacenamiento a partir de 9m² desde US$25.000 con escritura”.
Las claves de la inversión
1 Elimina el “factor humano”
En parte, el hecho de que se pueda vender el contenido de los espacios de guardado si el inquilino no paga se debe a que no se trata de viviendas. “Como lo que se guardan son objetos, muebles o valijas y no viven personas, no necesitás intervención de un juez ni de alguna autoridad. Por eso en la mayoría de los lugares aceptan que puedas rematar las pertenencias si no pagás en el plazo acordado”, dice, y lo compara con el estacionamiento: “Es como el parking, si no pagás te lleva el auto la grúa”.
El emprendedor señala que esta metodología es superior a la de un desalojo, ya que es más expeditiva teniendo en cuenta que los procesos de eviction (desalojo) duran al menos dos o tres meses.
2 Expansión y demanda
El negocio del storage empezó a florecer en la década del 40 en el país norteamericano y en ocho décadas conquistó más de 20.000 hectáreas, equivalente al tamaño de la ciudad de Buenos Aires.
El producto se defiende y crece exponencialmente por distintos motivos. Entre ellos, Victorica explica que se debe a que este commodity es altamente compatible con la forma de vivir de los estadounidenses: “Acá funciona porque decenas de millones de personas se mudan por trabajo, solo las Fuerzas Armadas usan 1,5 millones de bauleras al año y es común que las alquilen estudiantes que asisten a universidades que no están en su ciudad natal”.
Parte de lo que garantiza la renta -que se cobra de forma trimestral- es la demanda: según Victorica, el 93% de las unidades están ocupadas y hay más de 30 millones de usuarios en EE.UU. Esto le permite al inversor vender rápido cuando quiera, sin tener que pagar una penalización.
3 Pequeños jugadores
Una clave detrás del éxito para este emprendedor y economista argentino, que había dedicado casi toda su vida a la consultoría de medios, anti lavado de dinero y del mundo financiero, fue la ausencia de grandes jugadores que monopolizaran el mercado. A pesar de ser un negocio abarcativo, se encontró con que el 80% de los aproximadamente 60.000 edificios de bauleras eran manejados por familias y no grandes firmas.
4 Interés en ser propietario en Estados Unidos
Además de poder competir, como argentino entendió que el negocio le abría las puertas a los extranjeros a conseguir un título de propiedad en Estados Unidos por un ticket bajo y obtener una renta fija en dólares sin la necesidad de tener conocimiento previo en el sector, tener que mudarse y con la posibilidad de centralizar su gestión y no tener que ocuparse de ellos.
De esta manera, el negocio de espacios de guardado ganó popularidad entre inversores argentinos que buscan una renta en dólares. “El 60% de las ventas fue con argentinos pero también vendimos a gente de Chile, Bolivia, Perú y México”, indica.
El emprendedor destaca la participación de los argentinos en el mercado de real estate de Estados Unidos: “En 2022, de todas las compras de propiedades por parte de latinoamericanos en Estados Unidos el 19% fue de argentinos, según la Asociación de Realtors local”.
5 Renta fija y variable atada a la revalorización de edificios
La industria de self storage en EE. UU. ya mueve unos US$39,5 mil millones anuales en renta.
Victorica sostiene que en su empresa la rentabilidad en el modelo de negocios que diseñó es de hasta un 8% asegurado el primer año, con una proyección de crecer hasta un 10% anual para el propietario. “La estimación del 10% viene de la mano de la revalorización de los edificios. El inversor cobra ese 8% en el primer año, que sumado a la valorización del edificio en cinco años da 10%”, explica. En el primer edificio que ya vendieron, los clientes ganaron un 20% aparte por ganancia de capital.
Es decir que si un argentino compra una baulera a US$25.000, el primer año cobra US$2000 y la proyección a cinco años por la estimación del 10% de rentabilidad debería llegar a US$12.500. Teniendo en cuenta estas proyecciones, la inversión se recuperaría en casi 10 años.
“Esto supera al dólar colchón, es decir a esos billetes que se no tienen invertidos. En los últimos cinco años, quien lo sacó del colchón e invirtió US$100.000 en el negocio, tendría US$150.000. Mientras tanto, el que lo dejó en el colchón, seguiría teniendo US$100.000”, reflexiona.
6 Flexibilidad
La flexibilidad es una de las ventajas. “Nuestro inversor más grande compró US$2 millones en bauleras y a partir de eso tiene más de 40 títulos de propiedad distintos que le generan una renta y si quisiera vender puede hacerlo de forma segmentada, algo que no pasa en ninguna otra propiedad”, finaliza Victorica.