Créditos hipotecarios Desde cuotas y tasas hasta requisitos y riesgos
Esta semana tres bancos anunciaron que lanzarán líneas para financiar la compra, remodelación o construcción de una casa: las respuestas a 20 preguntas claves antes de tomar la decisión
“Va llegando gente al baile”, aseguran los brokers inmobiliarios. los anuncios de lanzamiento de créditos hipotecarios del Banco Hipotecario, del ciudad y del Supervielle tomaron por sorpresa al mercado. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, un economista que sigue de cerca al sector y autor del libro El sueño de la casa propia, recientemente publicado . El especialista agrega: “Que se haya sumado un banco privado significa que las entidades comenzarán a pelear por tasa, lo que generará cuotas más bajas para quien quiere comprar un departamento”.
la noticia era esperada por una industria que desde comienzos de año da indicios de un “efecto rebote” con más operaciones y alza de precios. De hecho, en febrero se concretaron un 53,6 por ciento más de operaciones de compraventa de propiedades en la ciudad de Buenos aires que el mismo mes del año pasado y 18,3 por ciento respecto al mes anterior, según los datos del colegio de Escribanos porteño.
Desde el Hipotecario reconocen que en apenas tres días, explotaron las consultas: ya tienen más de 18.000 personas interesadas anotadas, y más de 30.000 visitas en la web de la entidad.
“los anuncios entraron por la ventana y es una muy buena noticia”, enfatiza Jose Rozados, fundador de Reporte inmobiliario, en el marco del Data Day, el evento que organizó la plataforma esta semana en Puerto Madero. En la misma línea, el presidente de la cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, coincide con el efecto sorpresa: “Pensamos que se lanzarían recién cuando bajara la inflación”.
“Sin duda, los anuncios de la semana fueron un puntapié inicial para que otros bancos acelerarán el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, reconoce Rozados. Es que las entidades suelen utilizar el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes cautivos a largo plazo, y es una manera de asegurarlos por 10, 15 o 20 años, y también para captar nuevos.
“Que se haya sumado un banco privado es una buena señal”, coincide carlos Spina, socio de argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, pero aclara que estas líneas solo beneficiarán a la demanda de departamentos usados y a las unidades a estrenar que se puedan escriturar. “como no se pueden comprar unidades en pozo no generará reactivación en el sector de la construcción, clave para el crecimiento de la economía”, analiza e insiste en la necesidad de poner en marcha la herramienta de derecho real de hipoteca de bien futuro para que también se puedan adquirir unidades en construcción.
la noticia toma más relevancia si se tiene en cuenta que la falta de crédito para comprar una propiedad es, históricamente, uno de los talones de aquiles de la economía argentina. los datos de escrituras reflejan que en febrero solo se firmaron 106 con hipoteca (3,1% del total) en la ciudad de Buenos aires. “El segundo mes del año fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años”, detalla González Rouco, quien trabaja en Empiria, la consultora económica de Hernán lacunza, y da números que reflejan el atraso: en chile representa el 27% o 28% del PBI; en Estados Unidos, el 75% u 80%, mientras que en la argentina, en el mejor momento que fue en 2001, representaba apenas el 5 por ciento y hoy el 0,2 por ciento. Esta comparativa tal vez explica el dato que comparte Rouco en su libro: “El 40% de los jóvenes de entre 25 y 30 años viven con sus padres o abuelos”.
De todas formas y más allá de las expectativas, los brokers no esperan un boom sino “el inicio de una nueva etapa”.
Para quien sueña con el techo propio, tomar la decisión de tomar un crédito no es sencilla. A continuación, las respuestas a 20 preguntas claves.
¿Cuáles son los bancos que anunciaron créditos hipotecarios esta semana?
El Banco Hipotecario fue pionero: el martes anunció líneas en UVAS en todo el país con una tasa del 8,5% que baja al 4,25% durante el primer año para los clientes que cobran el sueldo en la entidad. El Ciudad lo hizo un día después, el miércoles, también en UVAS pero solo para clientes que acreditensusueldoenelbanco.quienes no lo sean pueden migrar sus ingresos y acceder.
Por otra parte, el Supervielle se convirtió en el primer banco totalmente privado en anunciar que se subirá a la ola de los créditos hipotecarios para clientes y no clientes de la entidad que busquen su vivienda permanente, no permanente o estén pensando en ampliar o refaccionar. Desde el Banco Provincia reconocen que van a seguir lo que “está marcando el mercado”, pero por ahora miran con cautela el panorama. Y hacen referencia a que el sistema UVA trajo muchos inconvenientes entre los clientes porque se les elevó la cuota, razón por la que implementaron un beneficio que consistía en subsidiar a los deudores de créditos hipotecarios UVA cuando el porcentaje de la cuota superaba el 35% de sus ingresos. La misma medida había tomado el Banco Nación.
En síntesis, hasta ahora sólo tres bancos se subieron al tren pero se multiplican los rumores de que otras entidades también lo harán.
¿Desde cuándo se pueden tomar las nuevas líneas?
El Hipotecario lo lanzará oficialmente durante mayo, mientras que el Banco Ciudad arrancará a atender a los interesados el lunes 29 de abril a través de la web y en todas las sucursales de la entidad. Por otra parte, desde el 4 de mayo, el Supervielle permitirá que quienes deseen simular la cuota de un préstamo podrán hacerlo de manera online a través del sitio web, además de conocer los requisitos y condiciones para solicitarlo, y dejar sus datos.
¿Cuánto dinero se puede solicitar y qué se puede comprar?
En ambos casos (Ciudad e Hipotecario) hasta $250 millones, es decir alrededor de US$250.000. En el caso del Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. Es decir, que quien lo solicita debe contar con el 20% restante. El Ciudad financia hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir, razón por la que el tomador debe contar con el 25% de anticipo.
Los préstamos anunciados son para comprar (una primera o segunda vivienda que se pueda hipotecar), ampliar, reciclar o terminar una casa. El Hipotecario incluye, además, construcción. En el caso de los préstamos del Ciudad tienen que ser propiedades ubicadas en AMBA o en las provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta. Esta entidad también tiene una línea para adquisición de una vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro con un benefidio en su tasa de interés.
De cuánto son las tasas?
En la línea del Hipotecario la tasa es del 8,5% pero baja al 4,25% durante el primer año para los clientes que cobran su sueldo en el banco.
Mientras que la línea general del Ciudad tiene una tasa de interés del 5,5% y del 3,5% para la compra de propiedades en el microcentro. En ambos casos, el capital es ajustable por UVAS.
¿Estas tasas son altas o bajas? Hay dos formas de analizarlo. Si se las compara con la rentabilidad de un alquiler que hoy ronda entre un 4,5% anual, hablar de tasas de entre 5,5% y 8,5% “pueden resultar altas”. Igual considerar la tasa de retorno de un alquiler puede ser un indicador dudoso porque se trata de un mercado “distorsionado”.
Otra manera de analizarlo es compararlo con las tasas de interés que cobran las líneas de financiamiento que otorgan bancos en economías como la de Colombia y Uruguay, países con escenarios macroeconómicos estables desde hace años. En este caso, y teniendo en cuenta que la Argentina aún tiene una economía endeble, ese nivel de tasas pueden resultar lógicas.
El plazo máximo de pago en el caso del Hipotecario es a 30 años (360 meses). Mientras que en el Ciudad son por 10, 15 y hasta 20 años.
¿Cuánto hay que cobrar por mes para calificar?
En ambos casos, la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar. Un ejemplo concreto: para comprar una propiedad de US$125.000, se necesitan $3,2 millones de ingresos mensuales. Estamos hablando de cuatro salarios promedio. En el caso del Banco Ciudad, si la persona, familia o conjunto de tomadores del crédito suman ingresos por $1.930.000, pueden acceder, como ejemplo, a un préstamo de $70 millones a 20 años, con una cuota inicial de $482.000. Si el monto es menor, $10 millones, la cuota mensual inicial es de $68.943,32.
Por otra parte, estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podrá extender hasta 25% el plazo original del préstamo.
7)¿De qué valor pueden ser las cuotas mensuales?
El análisis es caso por caso. Por ejemplo, en una línea de US$50.000 (no de valor de la vivienda), a 25 años de plazo, las cuotas son de $400.000 y se exigen ingresos en blanco por $1,6 millones del hogar deudor. En el caso de una pareja (hogar deudor) se pueden sumar los ingresos y solicitar el crédito en conjunto. En el caso del Ciudad, tal como está aclarado en la respuesta anterior, por un préstamo de $70 millones a 20 años, la cuota inicial será de $482.000. Si el monto es menor, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial es de $68.943,32. En el caso del Hipotecario, un ejemplo de cuota para clientes y no clientes sería así: cada $1.000.000 a 30 años, quienes sean clientes y acrediten allí su sueldo pagarán una cuota de $5050 con una tasa preferencial de 4,25% durante el primer año; quienes no sean clientes del banco pagarán una cuota de $7820 en ese mismo período.
Los créditos lanzados son bajo el sistema francés: ¿cómo funciona?
Es un sistema de cuotas constantes en el que el tomador paga la misma cantidad todos los meses lo que permite tener cierta previsibilidad pero al comienzo se cancelan más intereses que capital. Este último se salda en el tramo final de la hipoteca. “Suele despertar mucha duda pero la realidad es que ajustado por inflación, el tomador siempre debe menos. Es decir, cada mes la deuda en UVA es menor que el anterior”, aclara González Rouco. “Lo que sucede es que la inflación ajusta el saldo remanente”, agrega Spina y aclara que esto permitió que algunos de los tomadores de crédito entre 2017 y 2018 pudieran cancelarlo porque el UVA ajustó menos que el dólar y terminaron pagando US$70.000 un inmueble que habían comprado en US$100.000.
¿Cuál será el impacto de los créditos en el precio de las propiedades?
Como no se espera un boom de créditos, los brokers afirman que no habrá un alza de precios en el corto y mediano plazo. “Para que ajuste el mercado de precios debe haber volumen y no me parece que aún haya un contexto de confianza para que eso suceda”, responde Spina, quien aclara que para que el proceso avance debería bajar la inflación y, también, las tasas. En otras palabras, en un escenario en el que la macro carcome el poder adquisitivo, los efectos inmediatos en valores de venta se complican. De todas formas, los “brotes verdes” del crédito podrían beneficiar a las unidades usadas de más de 20 años con tipologías alejadas de lo que buscan los compradores pospandemia. “Si todo marcha bien veremos un reacomodamiento de los precios pero recién el año que viene”, explica González Rouco.
Igual, hay que tener en cuenta que independientemente del efecto crédito, el mercado inmobiliario vive desde hace meses, un cambio de ciclo con precios en alza. El valor de venta medio en CABA ascendió un 0,4% en marzo y se ubica en US$2202/M2. En los primeros tres meses del año, acumula un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual sube 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019, según el Index que todos los meses realiza Zonaprop. Además, en marzo, el 71% de los barrios de la Ciudad registra un aumento de precio mensual. “El volumen de departamentos en venta retasados a la baja deja de caer en los últimos seis meses y se mantiene estable en 18% en el primer trimestre de 2024. Esta caída en el volumen es uno de los factores que explican el incremento en el precio registrado desde julio de 2023”, analiza Leandro Molina, director de Zonaprop.
De cara a futuro, Martín Boquete, director detoribio Achával, anticipa una suba del 10% hasta fin de año y hasta un 25% a mediados del año que viene. “Será clave que se estabilice la inflación y que se pueda operar en dólares”, aclara.
¿Qué propiedad se puede comprar con los montos máximos que otorgan los bancos que anunciaron créditos?
Teniendo en cuenta que un monoambiente de 40 metros cuadrados tiene un precio de US$97.248, mientras que uno de dos ambientes y 50 m2 vale US$116.539 y uno de tres ambientes y 70 m2, US$160.480; el monto máximo que otorgan los bancos que anunciaron créditos ($250 millones) permitiría comprar una gran diversidad de inmuebles. Incluso podría accederse hasta un cuatro ambientes que hoy puede conseguirse desde los US$200.000 en los barrios de la Capital Federal que defienden los precios más bajos del mercado. Es importante aclarar que, en todos los préstamos anunciados, el tomador del crédito debe contar con el 20 o 25 por ciento del valor de la unidad que comprará.
¿Dónde hay que comprar para acceder al crédito con la tasa más baja del mercado?
La línea con la tasa más baja (3,5%) es del Banco Ciudad pero solo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente ubicada en el microcentro. Esto es dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao Santa. Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras. Hay que tener en cuenta que esta zona está dentro del plan del Gobierno porteño para promover la reactivación del microcentro que incluye beneficios impositivos para los desarrolladores que reconviertan oficinas en viviendas o facilidades para quienes se muden al microcentro como inquilinos.