¿In­vier­to en la­dri­llos o bo­nos?

La Nueva Domingo - - EL PAÍS - Por Ro­dri­go Ál­va­rez Eco­no­mis­ta. ral­va­rez@analy­ti­ca­con­sul­to­ra.com

Se tra­ta de una com­pe­ten­cia en­tre pe­sos pe­sa­dos. Es una decisión di­fí­cil pa­ra los in­ver­so­res que pien­san en dó­la­res y buscan ge­ne­rar una ecua­ción ries­go-re­torno atrac­ti­va. La in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria go­za de muy bue­na repu­tación en el mer­ca­do lo­cal, mien­tras que los tí­tu­los pú­bli­cos ofre­cen una fuen­te de ren­ta ele­va­da, de gran li­qui­dez y ba­jo cos­to de transac­ción. Sin du­das, en la Ar­gen­ti­na que vie­ne am­bas al­ter­na­ti­vas son pro­me­te­do­ras.

Den­tro de la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria exis­ten dis­tin­tos ti­pos de ac­ti­vos. Ca­da uno de ellos tie­ne dis­tin­tos atri­bu­tos, ries­gos aso­cia­dos y en con­se­cuen­cia de­be­rían te­ner dis­tin­to ren­di­mien­to es­pe­ra­do. Co­mo se­ña­lé en co­lum­nas an­te­rio­res exis­te una re­la­ción di­rec­ta en­tre ries­go y re­torno: a ma­yor ries­go de la in­ver­sión, ma­yor es la ex­pec­ta­ti­va de ga­nan­cia que tie­ne que ge­ne­rar esa in­ver­sión.

Su­pon­ga­mos que soy un in­ver­sor que bus­ca ge­ne­rar una ren­ta pa­ra com­ple­men­tar mi in­gre­so. En­ton­ces pue­do com­prar un de­par­ta­men­to pa­ra al­qui­lar y de es­ta for­ma ob­te­ner un flu­jo adi­cio­nal mes a mes. ¿Exis­ten ries­gos en es­ta ope­ra­ción? En ge­ne­ral son ba­jos. Al­gu­nos pa­ra te­ner en cuen­ta son que el in­qui­lino no cum­pla con los pa­gos o las di­fi­cul­ta­des que pue­da te­ner pa­ra al­qui­lar­lo. Es cla­ro que el que eli­ge es­te ti­po de ac­ti­vos es­tá pen­san­do en el me­diano y lar­go pla­zo. El re­torno es­tá aso­cia­do a la re­va­lo­ri­za­ción que año a año ten­ga la pro­pie­dad su­ma­da a la ren­ta men­sual que pue­da ge­ne­rar. El pri­mer elemento ló­gi­ca­men­te de­pen­de de có­mo evo­lu­cio­ne el mer­ca­do (ofer­ta y de­man­da) pa­ra el ti­po de in­mue­ble se­lec­cio­na­do y la zo­na dón­de reali­cé la com­pra. El se­gun­do, en ge­ne­ral es muy ba­jo: en­tre 2%y 5% anual. Den­tro de los con­tra, se tra­ta de una in­ver­sión que exi­gen gran ca­pi­tal y los cos­tos de transac­ción son ele­va­dos (in­mo­bi­lia­rias, es­cri­tu­ra e im­pues­tos).

Pa­ra los que quie­ren asu­mir al­go más de ries­go, en bus­ca de una ma­yor ca­pi­ta­li­za­ción, se des­ta­ca la tie­rra. Los lo­teos han pro­ba­do ser una bue­na al­ter­na­ti­va pa­ra mul­ti­pli­car el ca­pi­tal. Se tra­ta de una in­ver­sión de me­diano y lar­go pla­zo cu­yo ries­go es­tá aso­cia­do a va­rias cues­tio­nes. Que el desa­rro­lla­dor cum­pla con las in­ver­sio­nes pac­ta­das y en con­se­cuen­cia la pro­pie­dad se re­va­lo­ri­ce y el mer­ca­do (es de­cir la de­man­da) em­pu­je. No ge­ne­ra ren­ta (in­gre­sos men­sua­les) por lo que se le de­be­ría exi­gir no me­nos de 10% anual en dó­la­res.

De­jo pa­ra el final una de las es­tre­llas de los úl­ti­mos años: los lla­ma­dos fi­dei­co­mi­sos al cos­to. En es­te ca­so el in­ver­sor ha­ce pa­gos par­cia­les con la ex­pec­ta­ti­va de ha­cer­se de una pro­pie­dad, cuan­do el cons­truc­tor ter­mi­ne la obra. Mu­chas ve­ces me han con­sul­ta­do si una ex­pec­ta­ti­va de ga­nan­cia de 30% en dó­la­res es su­fi­cien­te­men­te atrac­ti­va pa­ra es­te ti­po de vehículos. Mi res­pues­ta es: ¿qué ries­gos es­tán aso­cia­dos? Yo di­ría que son cua­tro: nor­ma­ti­vo, del pro­yec­to, de construcción y por úl­ti­mo el co­mer­cial y de mer­ca­do. El pri­me­ro tie­ne que ver con los cam­bios nor­ma­ti­vos y las apro­ba­cio­nes que tie­ne que te­ner el pro­yec­to an­tes de co­men­zar a eje­cu­tar­se. El se­gun­do as­pec­to se re­fie­re tan­to a la de­fi­ni­ción del pro­yec­to co­mo al vehícu­lo de in­ver­sión se­lec­cio­na­do. En el ca­so del fi­dei­co­mi­so es im­por­tan­te que la es­truc­tu­ra le­gal sea só­li­da, transparente y pro­te­ja los de­re­chos del in­ver­sor. Son fre­cuen­tes las de­mo­ras en la eje­cu­ción de las obras por pro­ble­mas de fon­deo o in­clu­so más gra­ves, co­mo des­vío de fon­dos a otros pro­yec­tos del cons­truc­tor. Lue­go si­gue la eta­pa de construcción, que tie­ne los ries­gos in­he­ren­tes a la ac­ti­vi­dad su­ma­dos a las di­fi­cul­ta­des pa­ra pro­yec­tar cos­tos en la Ar­gen­ti­na. Por úl­ti­mo, es­tá el ries­go co­mer­cial y de mer­ca­do. En el ca­so de los pro­yec­tos gran­des, es usual que se lan­cen a la eje­cu­ción sin te­ner ga­ran­ti­za­do el 100% del fon­deo. Si las pre­ven­tas no son exi­to­sas, el in­ver­sor ini­cial del fi­dei­co­mi­so se­gu­ra­men­te en­fren­te de­mo­ras sig­ni­fi­ca­ti­vas has­ta ha­cer­se de la uni­dad ter­mi­na­da. El ries­go de mer­ca­do, ló­gi­ca­men­te es­ta aso­cia­do a la ca­pa­ci­dad de ven­der la uni­dad ter­mi­na­da una vez fi­na­li­za­do el pro­yec­to.

Es­tá cla­ro en­ton­ces que el ries­go aso­cia­do a la com­pra de un de­par­ta­men­to ter­mi­na­do es muy in­fe­rior al de la in­ver­sión en un fi­dei­co­mi­so al cos­to. En es­te úl­ti­mo ca­so, mi re­co­men­da­ción es eva­luar en for­ma muy de­ta­lla­da ca­da uno de los ries­gos se­ña­la­dos, si es po­si­ble con­tan­do con la ayu- da de uno o va­rios pro­fe­sio­na­les es­pe­cia­li­za­dos en es­te ti­po de ne­go­cios. Por úl­ti­mo, va­le se­ña­lar que se tra­ta de una in­ver­sión de muy ba­ja li­qui­dez has­ta que se ter­mi­na el pro­yec­to (por lo ge­ne­ral 3 años). Vol­vien­do a la pre­gun­ta ori­gi­nal, un re­torno to­tal de 30% (o 9,1% anual) da­do el ni­vel de ries­go lu­ce ma­gro. Me in­clino a un re­torno su­pe­rior a 40% en tres años o su equi­va­len­te 12% anual pa­ra pro­yec­tos muy bien es­truc­tu­ra­dos.

Des­pués de es­tas reflexiones es­pe­ro que que­de cla­ro que no to­da in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria es­tá su­je­ta a los mis­mos ries­gos. De las ana­li­za­das la úni­ca com­pa­ra­ble a un tí­tu­lo pú­bli­co es la com­pra de una pro­pie­dad pa­ra al­qui­ler. Un bono del Es­ta­do Na­cio­nal tam­bién ofrece la po­si­bi­li­dad de ge­ne­rar una ren­ta men­sual, que de­pen­dien­do del las ca­rac­te­rís­ti­cas del bono pue­de os­ci­lar en­tre 4 y 7% anual y la po­si­bi­li­dad de re­va­lua­ción si el ries­go ar­gen­tino si­gue ba­jan­do. En es­te sen­ti­do, me in­clino por in­cluir tí­tu­los en la car­te­ra de aho­rro ya que apor­tan li­qui­dez; es­to es la po­si­bi­li­dad de ha­cer­me del ca­pi­tal en 48 ho­ras con mí­ni­mos cos­tos de transac­ción. Nun­ca com­pa­ra­ría una in­ver­sión en un desa­rro­llo in­mo­bi­lia­rio o un fi­dei­co­mi­so al cos­to con un tí­tu­lo pú­bli­co por­que el ries­go aso­cia­do es sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te ma­yor.

En el ba­lan­ce final, lo im­por­tan­te al mo­men­to de rea­li­zar una in­ver­sión es en­ten­der los ries­gos aso­cia­dos a la mis­ma, ana­li­zar si son com­pa­ti­bles con mis ob­je­ti­vos de in­ver­sión y por úl­ti­mo exi­gir una ren­ta­bi­li­dad acor­de. La Ar­gen­ti­na ofrece mu­chas al­ter­na­ti­vas pa­ra op­ti­mi­zar el aho­rro. Es mo­men­to de po­ner a tra­ba­jar esos dó­la­res guar­da­dos en el col­chón de una ma­ne­ra in­te­li­gen­te.

En la in­ver­sión in­mo­bi­lia­ria exis­ten dis­tin­tos ti­pos de ac­ti­vos. Ca­da uno tie­ne dis­tin­tos atri­bu­tos, ries­gos aso­cia­dos, y de­be­rían te­ner dis­tin­to ren­di­mien­to es­pe­ra­do.

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