El panorama de la construcción es el peor de los últimos años
Una de las inmediatas afectaciones al mercado inmobiliario de la crisis que se vive en el país es la imposibilidad de concretar operaciones de compra-venta, desde el momento que nadie tiene certeza qué valor establecer.
Madre de industrias y motor clave de la industria local a lo largo de toda su historia, la construcción atraviesa uno de los momentos más complejos de los últimos años, a partir de la incertidumbre que genera en el mercado la inestabilidad económica, que conspira contra quienes la consideran como una de las alternativas más interesantes de inversión.
Una de las inmediatas afectaciones al mercado inmobiliario es la imposibilidad de concretar operaciones de compra-venta, desde el momento que nadie tiene certeza de que valor establecer, incluso a pesar de que es habitual que las propiedades se coticen en dólares.
Si bien los inmuebles se han dolarizado en la práctica, el valor del metro cuadrado registra variaciones como si estuviese definido en pesos, al punto que fluctúa de acuerdo a la inflación y otras variables que afectan al peso.
El metro
Dato clave en el mundo de la construcción es conocer el valor del metro cuadrado. Si bien se trata de un parámetro indicativo que admite un importante rango de variación, en general se admite un valor promedio para estimar el valor de una propiedad o de un terreno.
Ese número, hasta el mes pasado, se ubicaba en nuestra ciudad entre 1200 y 1800 dólares, similar al valor considerado en Bariloche, La Plata, Mar del Plata o Rosario.
Ese rango alcanza extremos más notables en Buenos Aires, donde se ubica en los 7.000 dólares en Puerto Madero, 4.000 en Palermo y de 3.500 en Recoleta.
Prueba de que a pesar de estar dolarizados esos valores se ajustan, es que en 2014 el m2 en Puerto Madero era de 4.700 dólares. Es decir que en cinco años se incrementó un 49% a pesar de estar regido por la moneda norteamericana.
La ciudad verde
Algunos desarrolladores inmobiliarios suelen referirse al ladrillo como "el dólar rojo", en consonancia con los varios colores que ha tomado la moneda norteamericana en el mercado nacional, por caso el blue, el gris, el blanco.
El mercado inmobiliario local está hoy, de acuerdo a consultas realizadas, prácticamente quieto, a partir de las dificultades de establecer los valores de las propiedades.
"Los precios no responden a la lógica de tasación habitual, sino que se definen en una puja de oferta y demanda que responde a otras cuestiones", indicaron desde Colaneri-Bonzini propiedades.
En algunas páginas de internet, que incluyen inmuebles locales en venta, se advierte la disparidad de valores.
Una casa en el barrio Palihue, en calle Cerrito, se ofrece a 600 mil dólares; un departamento de dos dormitorios en Alsina 700 a 100 mil dólares, uno a estrenar en Zelarrayán y 19 de Mayo, 3 dormitorios, a 345 mil dólares y un funcional en Blandengues 55 cotiza a 56 mil dólares.
Los números, en baja
La estadística que lleva adelante la Central Territoria de Datos del departamento de Catastro municipal, registró en julio un crecimiento del 91% en la cantidad de metros cuadrados presentados, en relación al mes anterior, con 27.562 m2 permisados.
De ese total, el 37% (7.545 m2) corresponde a obras ya ejecutadas pero jamás declaradas, las denominadas "sin permiso".
En lo que va del año --enero/julio-- la cantidad de metros cuadrados respecto al mismo período de 2018, disminuyó un 8,58%, pasando de 180.204 a 164.742.
Pero el dato que realmente
debe tomarse en cuenta en esta medición es el que corresponde a las obras "con permiso", es decir las que van a ser construidas.
En este caso la baja interanual es contundente. Los 138.850 m2 que se presentaron entre enero y julio de 2018 se redujeron a 88.929. Una baja del 36%, 49.921 metros cuadrados menos, equivalente a 1.200 viviendas del plan federal.
"Esperar"
Para Darío Faure, una época de incertidumbre como la actual "se trata de esperar y no tomar decisiones apresuradas, tanto del lado del desarrollador como del interesado en invertir
en inmuebles".
El desarrollador menciona que cuando se registran variaciones en el valor del dólar es necesario mirar a mediano plazo, ya que en general, señala, "los costos en dólares bajan pero el precio de venta no lo hace en la misma proporción, con lo cual la inversión resulta rentable".
En cuanto a las obras en marcha, Faure menciona la existencia de algunos costos relacionados con el dólar --el caso del hierro y el aluminio-- sobre los cuales se intenta hace un acopio importante con el inicio de la obra, "así evitamos ese riesgo y el impacto negativo. Lo importante es que sea lo más leve posible".
La baja interanual es contundente. Los 138.850 m2 que se presentaron entre enero y julio de 2018 se redujeron a 88.929.