El cré­di­to hi­po­te­ca­rio vol­vió re­mo­za­do, pero ofre­ce va­rios in­te­rro­gan­tes

Una si­mu­la­ción de La Nueva. de­mues­tra que una pa­re­ja de tra­ba­ja­do­res no la tie­ne fá­cil pa­ra ac­ce­der al fi­nan­cia­mien­to de un de­par­ta­men­to de dos am­bien­tes.

La Nueva - - ECONOMÍA Y CAMPO - Fri­nal­di@la­nue­va.com

IN­FOR­ME ES­PE­CIAL Fran­cis­co Ri­nal­di In­mue­bles con pre­cios que se re­sis­ten a la ba­ja y una in­fla­ción en al­za se con­ju­gan pa­ra que, pe­se a la ma­yor ofer­ta de cré­di­tos hi­po­te­ca­rios del sis­te­ma fi­nan­cie­ro, ac­ce­der a la vi­vien­da propia si­ga sien­do pa­ra mu­chos una em­pre­sa fue­ra de su al­can­ce.

Si re­pa­sa­mos la ofer­ta de fi­nan­cia­mien­to pa­ra ad­qui­rir una vi­vien­da, co­mo por ejem­plo, los prés­ta­mos ajus­ta­dos por Uni­dad de Vi­vien­da (UVI) que ofre­ce en­tre otros el Ban­co Hi­po­te­ca­rio; los cré­di­tos del Ban­co Na­ción, ajus­ta­bles en fun­ción de la Ta­sa de Re­fe­ren­cia, y el re­mo­za­do Pro­crear, pue­de con­cluir­se que pe­se a los es­fuer­zos de la ad­mi­nis­tra­ción de Mau­ri­cio Ma­cri, re­sol­ver el pro­ble­ma del ac­ce­so a la vi­vien­da se­gui­rá ata­do a la di­fí- cil em­pre­sa de ba­jar la in­fla­ción.

Eso apa­re­ce a sim­ple vis­ta si se com­pa­ra el sa­la­rio de bol­si­llo de una pa­re­ja de em­plea­dos mer­can­ti­les y la cuo­ta de un prés­ta­mo pa­ra ad­qui­rir una vi­vien­da, que sur­ge de al­gu­nas de las di­fe­ren­tes al­ter­na­ti­vas del mer­ca­do. Los suel­dos ne­tos de am­bos cón­yu­ges aho­ra se pue­den su­mar.

La pa­re­ja de nues­tro ejem­plo tie­ne 10 años de an­ti­güe­dad y per­te­ne­ce a la ca­te­go­ría ven­de­dor B, fran­ja que re­pre­sen­ta al­re­de­dor del 70% del pa­drón del gre­mio más nu­me­ro­so de la ciu­dad.

Su sa­la­rio bá­si­co as­cien­de a 13.516,72 pe­sos, con­si­de­ran­do los úl­ti­mos au­men­tos de con­ve­nio. In­cor­po­ra­dos el pro­por­cio­nal por los 10 años de an­ti­güe­dad y el pre­sen­tis­mo, el sa­la­rio bru­to men­sual lle­ga a $ 16.106,93 por mes, que con los des­cuen­tos de ley re­sul­ta en 12.866,08 pe­sos, y que su­ma­dos ca­li­fi­ca­rían con un in­gre­so fa­mi­liar de 25.732,16 men­sua­les.

Si só­lo a los fi­nes de es­ta si­mu­la­ción se asu­me que po­drían lo­ca­li­zar­se en zo­na sur –con es­tán­da­res de cos­tos me­dios a ba­jos-- de­be­rían afron­tar un va­lor de 75.000 dólares, en pro­me­dio. Es­to sur­ge de la con­sul­ta de La Nueva.

, con tres agen­tes in­mo­bi­lia­rios de tra­yec­to­ria.

Se tra­ta­ría de un de­par­ta­men­to de 60 me­tros cua­dra­dos, dos ha­bi­ta­cio­nes y una an­ti­güe­dad me­dia de 20 años.

To­man­do co­mo re­fe­ren­cia la co­ti­za­ción del dó­lar ofi­cial (Ban­co Na­ción) del 19 del co­rrien­te --$ 15,20 por uni­dad de la di­vi­sa-- el mon­to a fi­nan­ciar sería de $ 1.140.000.

A sa­car cuen­tas

El prés­ta­mo ajus­ta­do por UVI que ofre­ce el Ban­co Hi­po­te­ca­rio fi­nan­cia has­ta el 75% del va­lor de la pro­pie­dad ele­gi­da ($855.000) a una ta­sa anual del 4,93%. La re­la­ción cuo­ta/in­gre­so de­be ser del 30% y el pla­zo de 180 me­ses (20 años). Se bo­ni­fi­can los se­gu­ros de in­cen­dio y vi­da.

Va­le acla­rar que el re­qui­si­to más im­por­tan­te es acre­di­tar ha­be­res en la en­ti­dad, pre­sen­tar los úl­ti­mos seis re­ci­bos de suel­do y cer­ti­fi­ca­do de em­pleo, en­tre otros.

El va­lor de la cuo­ta a lo lar­go de la vi­da útil del prés­ta­mo ajus­ta en fun­ción de la UVI, cu­ya evo­lu­ción está re­gi­da por la in­fla­ción mi­no­ris­ta, a tra­vés del Coe­fi­cien­te de Es­ta­bi­li­za­ción de Re­fe­ren­cia (CER).

Su­po­nien­do un es­ce­na­rio op­ti­mis­ta, con ta­sas de in­fla­ción anua­les del 25% pa­ra el pri­mer año del cré­di­to, del 15% pa­ra el se­gun­do, 10% pa­ra el ter­ce­ro y 5% pa­ra los años 4 al 15 (fi­na­li­za­ción del prés­ta­mo) la pri­me­ra cuo­ta se­rá de al­re­de­dor de $ 6.870,36, con­tra $22.901,20 que per­mi­te la re­la­ción cuo­ta/in­gre­so exi­gi­da.

Sin em­bar­go, por atrac­ti­vo que pue­da pa­re­cer el sis­te­ma –en Chi­le, de don­de fue co­pia­do, tie­ne gran acep­ta­ción-el efec­to acu­mu­la­ti­vo de la in­fla­ción so­bre la cuo­ta ini­cial la in­cre­men­ta­rá año tras año, ha­cien­do que pa­se de $ 6.870,36 ($ 92.578,90 anua­les) a $ 20.114,44 ($ 255.144,44 anua­les) en el úl­ti­mo año. Es­to re­pre­sen­ta ca­si el 30% más que el mon­to ob­te­ni­do al ini­cio.

La respuesta pa­ra ta­ma­ña di­fe­ren­cia en­tre cuo­tas ra­di­ca en el ajus­te a tra­vés de la UVI. La in­cóg­ni­ta es ob­via­men­te, co­mo se mo­ve­rán en ese lap­so in­fla­ción y sa­la­rios.

Aho­ra, en un es­ce­na­rio pe­si­mis­ta, con el 40% de in­fla­ción du­ran­te el pri­mer año de re­pa­go del cré­di­to, 30% el se­gun­do, 25% el ter­ce­ro y 20% del cuar­to en ade­lan­te, la va­ria­ción se­rá de $ 6.954,49 ($100.588,28 anua­les) a $185.682,37 ($2.190.144,57 anua­les), ci­fra que su­pera hol- ga­da­men­te el mon­to ini­cial del cré­di­to.

Si bien los sa­la­rios han ve­ni­do re­cu­pe­ran­do con atra­so la pér­di­da por in­fla­ción, la pro­yec­ción de­mues­tra que la ac­tua­li­za­ción de la deuda en ba­se a la UVI po­dría vol­ver­la ca­da vez más pe­sa­da, has­ta co­rrer el ries­go de tor­nar­la im­pa­ga­ble. Y es­to aún to­man­do en cuen­ta que el Ban­co Hi­po­te­ca­rio ofre­ce la po­si­bi­li­dad de re­fi­nan­ciar has­ta el 25% del pla­zo de de­vo­lu­ción acor­da­do.

Di­fí­cil apli­car

“Na­ción Tu Ca­sa”, del Ban­co Na­ción, es otra de las lí­neas dis­po­ni­bles. Fi­nan­cia has­ta el 80% del va­lor de la vi­vien­da, en has­ta 20 años de pla­zo, y con un es­que­ma com­bi­na­do de ta­sa de in­te­rés del 14% anual pa­ra los pri­me­ros tres años, y va­ria­ble a par­tir del cuar­to año. En es­te ca­so, pe­se a las os­ci­la­cio­nes que pu­die­ra su­frir la ta­sa, los in­cre­men­tos no po­drán su­pe­rar el por­cen­ta­je de au­men­to que arro­je el Coe­fi­cien­te de Va­ria­ción Sa­la­rial (CVS), que cal­cu­la anual­men­te el INDEC.

La lí­nea tie­ne dos se­gu­ros: vi­da e in­cen­dio, del 0,12% del

La si­mu­la­ción de­mues­tra que la vi­vien­da propia si­gue sien­do un sue­ño im­po­si­ble de al­can­zar pa­ra va­rios asa­la­ria­dos bahien­ses.

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