Las operaciones inmobiliarias crecieron un 42% en Bahía
La suba es del primer bimestre del año. Si bien los agentes y escribanos son cautos, se esperanzan con el impulso del sector.
A nivel país, los analistas arriesgan que la “Macrinomics” rebotaría ayudada por el mercado inmobiliario y la construcción. Pero la ciudad también haría su aporte, con casi un 42 por ciento más de actos de compraventa de inmuebles registrados en las escribanías bahienses durante los primeros dos meses de este año. Los intermediarios bahienses se entusiasman con la posibilidad de un a primavera" que, hasta ahora, les fue bastante esquiva.
Aunque entre los operadores predomina la cautela y prefieren esperar más tiempo para ver si se trata de un rebote estacional o de una tendencia bien definida, tanto el decidido impulso que el Gobierno a impreso a los créditos hipotecarios, como el ya finalizado blanqueo de capitales son motivos más que fundados para llevar optimismo a inmobiliarias y escribanías bahienses.
Los datos “duros” para los dos primeros meses de este año, cedidos en forma exclusiva a este diario por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, reflejan que, con un total de 393 actos de compraventa frente a los 277 del mismo mes de 2016, la cantidad de inmuebles vendidos creció un 41,97% en términos interanuales.
“La diferencia en cantidad de escrituras muestra un inicio muy auspicioso para la actividad tanto en Bahía como en toda la Provincia, pero para hablar de una tendencia en firme, habrá que esperar el correr de los meses. Somos optimistas, sobre todo por una mayor participación de l segmento hipotecario en el total escriturado”, manifestó Leopoldo Bernard, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
Para Ernesto Doria, titular de inmobiliaria Doria-Rodríguez Hurtado, el mayor nivel de consultas y de operaciones concertadas es un dato de la realidad.
“Estamos concretando más operaciones, sobretodo, tratándose de propietarios que piden valores que el mercado está en condiciones de pagar. Tampoco son escasos los casos de gente mal asesorada sobre el valor en juego, que después no puede vender su inmueble”, señaló el agente.
Respecto del blanqueo, Bernard aclaró que “los pri- meros resultados se van a empezar a ver un poco más adelante. Hay que tener en cuenta que la etapa de manifestación de bienes es muy reciente”.
Las mejores perspectivas se confirmaron en el último Informe Económico Regional (IER) del Centro de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA), donde el 60% de los intermediarios consultados manifestó que espera por mejores condiciones para el 2017, al tiempo que el 40% restante se mostró conservador en sus respuestas. Como dato de interés, ninguno anticipó un deterioro.
Si bien son auspiciosas, las cifras mensuales de escrituras para enero y febrero de 2017 (189 y 204 actos respectivamente) todavía se hallan lejos del promedio mensual de 289 mensuales registrado en el trienio 2013-2015.
Hablando en físico, el total de actos inscriptos en la ciudad ascendió a 277.360.943,77 pesos, de los cuales, 111.925.854,55 pesos correspondieron a enero y 165.435.089,33 a febrero. El porcentaje de incremento alcanzó al 228,46% para el primer bimestre del año, con respecto a igual período del anterior, y posiblemente estuvo influido por el actual escenario inflacionario
Los montos promedio por acto pasaron de 304.843,19 pesos, en los dos primeros meses de 2016, a los actuales 705.753,04 pesos, cifra que es un 131,51% más elevada entre ambos lapsos.
En toda la Provincia, los números del Colegio de Escribanos reflejaron que en el lapso enero-febrero de este año la cantidad de nuevas escrituras de inmuebles aumentó un 26,15%, al tiempo que los montos se incrementaron en un 145,59%.
La apuesta por el crédito
El gobierno salió decidido a incentivar el crédito para la vivienda, ausente en los últimos años, y apenas representado por un 0,3% del Producto Bruto Interno (PBI) frente al 15% que exhiben algunos países de la región.
Para hacerlo, se valió de un mecanismo de probada eficacia en Chile, que evita la licuación de los créditos por efecto inflacionario, y que diera a las entidades la excusa perfecta para evitar el préstamo a largo plazo.
Es así como surgió el crédito ajustado por UVA. En el mismo, no es necesario ofrecer elevadas tasas de interés para compensar por una eventual pérdida a futuro del
poder adquisitivo de las cuotas -como ocurría con el crédito hipotecario tradicionallisa y llanamente porque el capital ajusta en función de la inflación minorista. Por ende, las tasas ofrecidas son más bajas y conforme la inflación consolide en el tiempo su tendencia a la baja, las condiciones del préstamo UVA implicarán el mismo esfuerzo.
Todo esto redunda en una cuota inicial mucho más baja para el solicitante: una comparación de los analistas del BCRA Pablo Ayub y Marcelo Raffin, publicada en el blog de la autoridad monetaria Ideas de Peso, entre un crédito UVA y uno tradicional permitió concluir que una cuota mensual inicial equivalente a $ 5.000 (a la que podría acceder una familia con un ingreso de $ 20.000, dada una relación cuota ingreso de 25 %) permitiría aplicar a un monto de préstamo de $700.000 bajo la modalidad UVA, aunque sólo podría conseguir $ 270.000 con un hipotecario tradicional.
Claro que también hay riesgos. Un informe realizado Nueva.” por “La allá por julio de 2016 . concluyó que los préstamos que ajustan por la inflación minorista -por aquel año, se hablaba de la UVI en lugar del actual UVA- podrían convertirse en una pesadísima herencia para los ingresos de un trabajador si los precios se desbocaban y los salarios no crecían a igual ritmo.
Por este motivo y para llevar tranquilidad a los interesados, desde la entidad que preside Federico Sturzenegger aseguran que a nadie le aumentará la cuota por encima de su salario. Esto porque los préstamos UVA, en aquellos casos en los que la inflación supere en más de 10 puntos al salario, incluyen una cláusula que obliga al banco (si el cliente lo solicita) a extender el plazo para volver a financiar hasta el 25% del monto del préstamo.
Plazos que se extienden
Más allá de la celebrada iniciativa oficial, hay algunas quejas con respecto al plazo de otorgamiento de los créditos para quienes tienen su carpeta aprobada por el banco.
“Este problema lo tenemos sobre todo con las líneas que se lanzaron a mediados del año pasado. El atraso puede llegar hasta 90 días y eso pone muy nervioso al propietario. Sería bueno que estas nuevas líneas resuelvan este inconveniente”, alertó Doria.
Los escribanos aseguran que dichos retrasos no tienen que ver con la etapa de registro del inmueble: “si el titular del dominio interesado en vender tiene todo en condiciones, aprobada la solicitud en el banco, el proceso de escrituración no puede demorar más de 30 días”, aseguró Bernard.
De todas maneras, el notario señaló que los plazos para el otorgamiento y registro de la propiedad a hipotecar se pueden mejorar ostensiblemente, sobre todo, pensando en un posible en la demanda crediticia, algo en lo que la actual administración parece muy interesada.
“Los Colegios están preparados para afrontar una situación así. Los cuellos de botella se pueden presentar en otras etapas, porque los bancos, habitualmente, trabajan con dos o tres notarios, de manera que si las solicitudes empiezan a ingresar aceleradamente, se corre el riesgo de que se acumulen y se dilate el trámite. Nada de esto ocurriría si las entidades abrieran sus listas a nuevos profesionales”, alertó Bernard.
Un experimentado agente, que pidió a mantener su anonimato, llamó la atención sobre la existencia de oficiales de crédito menos comprometidos con su trabajo, que detienen el proceso, generando dilaciones injustificadas.
“Si te toca uno que sabe que será cambiado de área o se preocupa poco, la etapa de presentación se puede complicar”, admitió.
Otra señal
Otra señal de estar transitando un despegue para la economía se observa en la venta de materiales de construcción.
De este modo, el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción fabricados por empresas líderes (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios), indicó un repunte en la venta de insumos del 22,4 por ciento respecto de febrero del 2017 y del 11,2 por ciento por encima de las registradas durante marzo de 2016.
Sin embargo, al comparar con febrero pasado, los volúmenes despachados en marzo último verifican un aumento de 3,25 por ciento desestacionalizado, lo que marcó la segunda suba consecutiva en los últimos tres meses.
En el primer trimestre del año el Índice Construya acumuló una caída de 0,9 por ciento en comparación con el mismo período del año anterior.
El aumento registrado por el índice se debe a la mayor cantidad de días de venta (24 en marzo contra 20 en febrero), a la recomposición de existencias de la cadena comercial y a la mayor demanda de las obras públicas, entre otros factores.