Viviendas: por los créditos hipotecarios, se dispara la demanda
MUCHAS CONSULTAS PA R A COMPRAR
Por Mario Minervino mminervino@lanueva.com
Una situación muy poco frecuente atraviesa el mercado inmobiliario en la ciudad. Es que mientras la demanda para comprar departamentos se ha disparado por la aparición del crédito hipotecario, las condiciones del marcado hacen dudar a los desarrolladores a la hora de lanzar nuevos proyectos constructivos. Pero aún así, no se registra una falta en las unidades más requeridas: los departamentos de uno y dos dormitorios en la zona del centro. Nueva.”
“La habló con varios desarrolladores para saber hacia dónde va el mercado y cuáles son las mejores opciones de quienes buscan comprar.
Un dólar "planchado" que lleva el metro cuadrado de construcción a valores elevados, la inquietud por un mercado inestable y la poca rentabilidad que generan los alquileres, siguen siendo componentes que generan dudas y temores entre los inversores que cada año movilizan la construcción local.
De allí las dificultades que manifiestan tener los denominados desarrolladores urbanos, que siguen generando emprendimientos a partir de reunir inversores que entiendan al mercado inmobiliario como una alternativa de rentabilidad tentadora.
Por otra ventanilla, miles de bahienses se acercan a las inmobiliarias, generando una demanda como hace décadas no se verificaba, con la idea de comprar propiedades, a partir de las nuevas líneas de créditos hipotecarios, desde los bancos oficiales --Nación y Provincia-- y también con una mejora de los ofrecidos desde bancos privados.
Los departamentos de uno y dos dormitorios siguen siendo los más demandados y los clientes prestan atención a la ubicación --en el microcentro-- pero también a la calidad constructiva y de diseño.
Enrique Wasseman, titular de la firma Galak-Wasserman, da cuenta del constante movimiento de la industria de la construcción y dice que en el caso de su empresa queda graficado por el constante inicio de edificios en altura, destinados a departamentos y, en general, con la
propuesta de locales comerciales en la planta baja.
El empresario menciona que la ciudad registra "una demanda constante y en crecimiento" de departamentos, con cierto faltante de unidades de uno y dos dormitorios, y asegura que "más allá de los avatares de la economía", invertir en ladrillos "fue, es y será una excelente decisión".
A la hora de concretar nuevos emprendimientos, Wasserman indica que es relevante conseguir una buen ubicación --en micro y macrocentro--, teniendo en estos momentos obras en ejecución en la primera cuadra de Zelarrayán, en calle Yrigoyen y, en inicio, una torre en Mitre y Caronti.
Una de las situaciones que a su criterio facilita la venta de unidades es la capacidad técnico-financiera de la empresa constructora, que permite disminuir el costo, asignando también importancia al servicio pos venta.
Una mirada menos optimista
El arquitecto Marcelo Soteras es titular de Fideiurbana Desarrollos. Coincide con Wasserman en que "demanda de departamentos siempre hay y va a haber", más allá de mencionar que el mercado local sufre "cierta retracción" como consecuencia de la incertidumbre "política y económica" que hace que los inversores reconsideren sus decisiones.
Asegura que hoy el valor del metro cuadrado de los departamentos tomado en dólares es "elevadísimo", atento a que mientras en pesos se registró una suba del 50% en los últimos dos años, el dólar se mantiene estable.
Acerca de las dificultades para concretar nuevos emprendimientos, refirió que "cuesta mucho", aunque advierte una interesante demanda de departamentos para ser entregados en lo inmediato para vivienda propia (no como inversión), operaciones que se concretan a partir de ofrecer buen precio y financiación.
Soteras dice que hay demanda de departamentos de uno y dos dormitorios, aunque en general por los valores la mayoría termina con los primeros.
Agrega que "las tres patas" del negocio a la hora de captar inversores son "ubicación, ubicación y ubicación".
"Es clave el lugar donde va a estar la obra. Nosotros nos inclinamos siempre por el sector norte del microcentro, donde el Código de Planeamiento nos permite emprendimientos que generan un beneficio razonable".
Destaca además la importancia de ofrecer buena calidad constructiva, "con los mejores materiales que el standard permite y la mejor mano de obra".
Por último menciona que hoy exige mucha paciencia terminar de armar un fideicomiso para iniciar nuevos emprendimientos.
"Cerrarlo con el costo verrio dadero, sin engaños y con todos los detalles resulta muy difícil".
La necesidad de abrir la ciudad
Pablo Rueda, de Rueda & Asociados, señala que los inversores inmobiliarios se concentran principalmente en departamentos de un dormitorio, algunos de dos y, como menos frecuente, compran de tres dormitorios.
"Los departamentos grandes se venden no como inversión sino para vivienda personal. Los de un dormito- son más buscados por inversores que tienen una capacidad de ahorro determinada y la destinan a ladrillos", detalla.
Rueda indica que la ciudad cuenta con un "gran lote de departamentos disponibles", lo cual permite al comprador buscar calidad constructiva, buenos espacios y terminaciones.
"La demanda es selectiva a la hora de elegir, tiene para comparar", afirma.
Rueda es uno de los desarrolladores que más se ha ocupado de "abrir la ciudad", con emplazamientos de sus obras fuera de los lugares tradicionales, los cuales a pesar de estar cerca de la plaza Rivadavia, no han tenido un desarrollo importante.
"Debemos abrir la ciudad, buscar nuevos lugares que permitan que crezca y no se acote al microcentro. Esto permitiría, entre otras cosas, ser una ciudad mediana comparable con Rosario o Córdoba".
Para esto subraya la necesidad de un trabajo en equipo entre el sector privado, público y las empresas prestadoras de servicios.
"Las obras en nuevas zonas cambian la logística. Si bien exigen un esfuerzo de infraestructura, sirven para descomprimir la actual tendencia. Es la forma de que vivamos todos un poco mejor".
Remarca finamente que se observa un valor del m2 alto en dólares, como resultado de la inflación ante un dólar quieto.
"El precio final de los departamentos tiene un techo, en muchos casos inferior al de construcción. En la medida que los materiales y la mano de obra sigan subiendo, el negocio se complica”.
Detalles a tener en cuenta acerca de los créditos
El gobierno nacional formalizó a principios de año el lanzamiento de créditos hipotecarios a 30 años, a través de los bancos Nación, Provincia y Ciudad.
Las condiciones varían según la entidad y ofrecen una tasa fija a la que se suma el ajuste de capital por inflación, la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Los préstamos están disponibles desde abril y alcanzan a empleados en relación de dependencia, monotributistas y autónomos.
Por cada millón de pesos las cuotas se ubican en $4.600 (Nación), $5.990
(Ciudad) y $5.931 (Provincia).
Los asalariados deben presentar ingresos permanentes. Los autónomos deben exhibir inscripción ante la AFIP, certificación de ingresos y los pagos de Ingresos Brutos. Los monotributistas constancia de inscripción, últimos comprobantes de pago y matrícula al día.
El Banco Nación entrega dinero a quienes busquen vivienda única de hasta $3 millones, y el monto máximo a prestar será $2.480.000. No hay límite de edad, pero a partir de los 65 años el monto se ajusta.
El Banco Provincia cubre hasta el 75% de la tasación de la vivienda. Es el único que no exige que el préstamo sea para vivienda única.
Para un ingreso mensual familiar de 30.000 pesos, el Banco Nación presta $1.800.000 y el Provincia, $1.600.000.
Desde el Colegio de Marti- lleros de La Plata se advirtió que “las consultas en las inmobiliarias crecieron por lo menos un 50% más que los meses anteriores”, y atribuyó ese interés a “la aparición de créditos”.
Valores del metro cuadrado
Distintas entidades públicas y privadas manejan determinados "modelos" de viviendas y departamentos para establecer un valor por metro cuadrado de construcción, el cual siempre es de carácter orientativo y, a la hora de la verdad, es variable de acuerdo con un cúmulo de factores.
Consultados varios portales e informes, el valor del m2 para una vivienda en planta baja se ubica en el orden de los 14 mil pesos, mientras que para un departamento ese precio se eleva un 15%.
En dólares, ese valor se ubica en 2.715. El aumento en la moneda norteamericana es más de tres veces el vigente en 2007, cuando el promedio era de 800 dólares.