Agentes pronostican suba de alquileres si se aprueba la nueva ley
Inmobiliarios bahienses advierten que los propietarios no están en condiciones de absorber los mayores gastos que les representarían algunas modificaciones de la iniciativa oficial que espera tratamiento legislativo.
Todavía no se aprobó y ya genera polémica: la ley de alquileres divide a propietarios, agentes e inquilinos. Mientras los dos primeros aseguran que tendrá un efecto totalmente opuesto al deseado -permitir que las locaciones bajen- los segundos dicen que sólo gracias a la norma legal se podrá dotar de previsibilidad a una relación donde suelen haber desencuentros.
Para las inmobiliarias bahienses, el punto del proyecto que suscita el mayor reparo es aquel que obliga al propietario a hacerse cargo de la totalidad de la comisión a abonar al agente (ver Una por una, las modificaciones en la ley de alquileres).
Esgrimen que los dueños de las viviendas ya afrontan demasiadosgastos(mantenimiento de la unidad, impuestos provinciales y tasas entre otros) como para sumar uno más.
“Si al dueño le dicen que va a tener que hacerse cargo de nuestra comisión, entonces va a decir ‘bueno, pero lo traslado al precio del alquiler’”, explicó el agente bahiense Carlos Zabaloy (Zabaloy Estudio Inmobiliario).
El presidente del Colegio de Martilleros de nuestra ciudad, Carlos Esteban, coincide.
“Difícilmente los propietarios estén dispuestos a asumir este costo extra. Lo van a trasladar al valor locativo”, señaló.
“Hoy estamos en el nivel más bajo de rentabilidad de la historia del mercado como para adicionarle más gastos al propietario”, opinó Ignacio Dignani, desde la inmobiliaria que lleva su apellido.
Agregó que probablemente, de ser aprobada por el Congreso, la nueva normativa “desatará un aumento importante de la venta de propiedades”.
“Si ya no conviene tenerlo, lo van a vender, retrasando así la oferta para alquilar y perjudicando al inquilino, que es el sujeto al que pretendía favorecer la ley”, dijo Dignani.
Desde las asociaciones que agrupan a los inquilinos no le temen a esta posibilidad, ya que, justifican, si alguien lo hiciera, sería un especulador y no un propietario.
“Sólo podrá restar oferta quien esté especulando, no el interesado en alquilar su inmueble”, manifiestan.
En tanto, fuentes del mer- cado local estiman que la actual rentabilidad del alquiler de un departamento de un dormitorio, en excelente estado, que actualmente cotiza a unos 65.000 a 70.000 dólares y se renta por unos 7.500 a 8.000 pesos mensuales se ubica, en promedio, muy por debajo del 1 por ciento mensual (por arriba del 3% anual).
“Y eso sin contemplar los gastos que el propietario debe deducir de lo que cobra, porque de allí paga impuestos o tiene que hacer reparaciones en la unidad, que también subieron una enormidad”, advierte Dignani.
La cifra de rentabilidad está por abajo de lo que rinden inversiones financieras, como por ejemplo una colocación a plazo, que paga, dependiendo del plazo, entre 47,5 al 49% anual (alrededor del 4% mensual).
En tanto, de acuerdo con lo informado por medios capitalinos, el malestar que generó entre los agentes el punto sobre las comisiones hizo que el oficialismo, impulsor de la iniciativa, se comprometiera, en una mesa de la que participaron las cámaras inmobiliarias, los desarrolladores y los escribanos, a someter a debate parlamentario la posibilidad de que los corredores puedan cobrar comisiones si quien requiere el servicio de búsqueda de un inmueble es el inquilino.
Signo de los tiempos
Aunque la mayoría de los agentes asegura que la mora no es un tema preocupante para el mercado locativo bahiense, si admiten que los inquilinos pasan más tarde para pagar y que, en algunos casos, cuesta encontrar a buenos candidatos para alquilar.
“La gente pasa entre el 15 y el 20. Es claro que por la situación difícil que vivimos, cobran más tarde y por ende, se atrasan”, confesó Esteban.
“La demanda para alquiler es alta. El problema es que no muchos tienen un buen historial con otras inmobiliarias o sus ingresos demostrables no les permiten acceder a lo que buscan”, aseveró Zabaloy.
Precisamente, otro de los puntos del proyecto es simplificar el trámite para acceder a una garantía y contempla respaldos que no sean únicamente títulos de propiedad, ya que se podrían presentar certificados de ingreso, recibos de sueldo o seguros de caución.
El punto, aunque sigue en pie, también sería puesto a debate legislativo, ya que
Aunque la mayoría de los agentes asegura que la mora no es un tema preocupante, sí admiten que los inquilinos pasan más tarde para pagar.
Cambiemos aceptó incorporar la alternativa de que el propietario se reserve el derecho de exigir garantías reales al posible inquilino.
En tanto, los agentes señalan que más inquilinos deben abandonar la propiedad antes de tiempo ante las dificultades económicas que les impiden seguir pagando.
Para resolver diferencias
Los eternos desencuentros entre inquilinos y propietarios llevaron a que el año pasado, el Consejo Deliberante aprobara la creación de la Oficina Municipal de Atención al Inquilino y Consorcista (OMAIC).
El proyecto pertenece al abogado y exconcejal Matías Italiano, quien lo presentó cuando cumplía funciones como edil.
Pese a ello, todavía no se halla en funciones.
“Si hoy no se encuentra funcionando la oficina de protección a inquilinos es exclusivamente por una decisión política del Gobierno Municipal; en la propia ordenanza se previó el tema pre- supuestario, por ello la cuestión económica no es excusa; se facultó al propio munici- pio a suscribir convenios de colaboración con el Honorable Concejo Deliberante, Universidades Públicas y/o Privadas, Colegios Profesionales y Cámaras Empresariales”, se quejó el letrado bahiense.
A pesar de ello, el 16 de octubre del corriente, Italiano solicitó a la subsecretaria de Legal y Técnica que, en su carácter de autoridad de aplicación, le dé curso a la OMAIC, y “que incorpore una partida presupuestaria en el Proyecto de Presupuesto y Cálculos de Recursos para el ejercicio del año 2019; y que se firmen los convenios de colaboración indicados en la ordenanza”.
Dentro de las funciones de la OMAIC, una vez en marcha, se destacan la de brindar atención y asesoramiento legal gratuito a los inquilinos, recibir reclamos de inquilinos de vivienda única hacia propietarios y/o inmobiliarias, recibir quejas suscitadas en el ámbito de una comunidad de consorcio entre los consorcistas, propietarios y administrador; promover la participación del Municipio en la protección de los derechos del inquilino, ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados en una relación locativa; y gestionar herramientas de financiación a inquilinos para vivienda única que carezcan de garantías necesarias para el acceso al alquiler; entre otras.
“La instancia conciliatoria es de suma importancia a los varios problemas que hoy tienen los inquilinos y los consorcistas, la oficina se encuentra facultada a citar a una audiencia a la inmobiliaria o al administrador de un consorcio, y buscar entre las partes la solución al conflicto suscitado”, dijo Italiano.
En la OMAIC se deben respetar los principios de inmediatez, gratuidad, confidencialidad e informalidad del procedimiento.
Bienes Personales
El año próximo más propietarios de inmuebles podrían quedar alcanzados por el impuesto a los Bienes Personales, ya que la Cámara Baja dio el jueves media sanción a un proyecto que estipula la suba del tributo.
De aprobarse en el Senado, la iniciativa plantea que a partir del 2019 la base no imponible -el monto por debajo del cual no se debe pagar el impuesto- pase de 1.050.000 pesos actuales a 2.000.000 de pesos.
La alícuota que en 2018 fue del 0,25% (a pagar sobre el excedente), se mantendrá en ese nivel si el valor total de los bienes declarados fuera de entre 2.000.000 y 5.000.000.
Pero la alícuota subirá al 0,5% si el patrimonio se ubica entre 5.000.000 y 20.000.000 de pesos, y al 0,75 cuando la suma declarada fuera superior a los 20.000.000 de pesos.
El proyecto concitó críticas opositoras principalmente por el mínimo no imponible fijado, pese a haber elevado a casi el doble.
Es que el tipo de cambio acumula un alza del 99% en lo que va de 2018 y del 130% en los últimos doce meses, lo cual desequilibró las variables fiscales en un mercado (como el inmobiliario) que está dolarizado de hecho.
En tanto, luego de varias idas y vueltas el presidente de la comisión de Presupuesto y Hacienda y miembro informante del oficialismo Luciano Laspina aceptó un pedido de la oposición para que los inmuebles rurales sigan exentos del pago de este tributo.
El argumento fue que el sector ya viene realizando un “esfuerzo” por la suspensión de la rebaja prevista en retenciones y que no sería prudente aumentarle la presión impositiva.
Registro en AFIP
Otro aspecto de la iniciativa oficial que será sometido a tratamiento legislativo -a pesar de que también forma parte del proyecto originales que los contratos de alquiler sean registrados ante la AFIP.
Este punto es celebrado por las asociaciones de inquilinos de todo el país.
Entre otras cosas, porque hará más accesible poder conseguir factura y deducir el alquiler del impuesto a las Ganancias.