Losbarriosresidencialesganan metros cuadrados de manera informal
Desde hace años, el desarrollo inmobiliario en el Gran Córdoba ha adoptado dos modelos formales: los barrios cerrados (country o housing) y las torres de departamentos.
Estos emprendimientos se han concentrado en las zonas periféricas, incluso más allá de la avenida de Circunvalación. También en barrios como Alberdi, Nueva Córdoba y General Paz, que ya tienen sus servicios colapsados.
Pero otro fenómeno urbano se desarrolla en la zona pericentral: la microdensificación. Familias de barrios como Rogelio Martínez, Cofico o Crisol que deciden transformar su vivienda unifamiliar en una parcela con dos o más viviendas, o bien anexarle locales comerciales.
Hacia 2015, en cada manzana de estos sectores había casi cinco parcelas en la que se registraba este fenómeno. El dato surge de una investigación realizada por la arquitecta Sara Boccolini para su tesis doctoral de la Universidad Nacional de Córdoba y de la Universidad Bauhaus, de Alemania.
“La cuantificación de la microdensificación es difícil porque se trata de un fenómeno informal (no se registran), muy discreto con respecto al resto del tejido urbano, y además muy dinámico”, dice Boccolini.
Para elaborar el dato, la arquitecta recorrió cuadra por cuadra los diferentes sectores en 2013 y en 2015. Y entre esos dos años, detectó un aumento de 20 por ciento.
Concretamente, sobre 1.750 parcelas (agrupadas en 71 manzanas), encontró 314 casos de microdensificación en 2013 y 385 en 2015.
Este fenómeno se da en barrios ubicados al alrededor del Centro de la ciudad que son típicamente residenciales, de baja densidad, de clase media, con un núcleo familiar por parcela.
Los ejemplos son Cofico, Independencia, Juniors, Maipú 1° sección, Crisol Sur y Rogelio Martínez. Partes de Alberdi, de Alto General Paz y de Nueva Córdoba también ingresarían en la descripción.
Boccolini explica que son estos considerados sectores consolidados y
LAS INTERVENCIONES COMBINAN LAS VENTAJAS DE LA VIDA DE BARRIO Y LAS DE LA UBICACIÓN CERCANA AL CENTRO.
estables. “Sin embargo, muestran complejas transformaciones: un vaciamiento poblacional constante y un aumento de inmuebles abandonados. Y no son objeto de grandes inversiones inmobiliarias por las restricciones normativas”, explica.
Por ejemplo, barrio Maipú 1° sección perdió el tres por ciento de su población si se comparan los censos de 2001 y de 2008. Cofico, el 8 por ciento, y Rogelio Martínez, el 19 por ciento. El proceso continúa por el envejecimiento de sus habitantes
Sus propietarios buscan nuevas formas de valorizar sus propiedades, de facilitar el acceso a la vivienda a sus hijos o de invertir sus ahorros en ladrillos.
En muchos casos, estas iniciativas son irregulares, ya que la legislación no permite tener más de dos viviendas por parcela. Sin embargo, Boccolini asegura que casi siempre respetan las condiciones mínimas de superficie, de iluminación y de ventilación que plantean las normativas.
En este sentido, la experta cree que se trata de un fenómeno positivo para la ciudad y para los habitantes. “Las intervenciones combinan las ventajas de la vida de barrio (más verde, menos congestión, más espacio, más barata) con las ventajas de ubicarse cerca del centro, y de tener excelente infraestructura y servicios públicos”, dice.
Y agrega: “La microdensificación logra una densidad media de población que puede ser soportada por la infraestructura de la ciudad. Eso no ocurre con las torres de departamentos”.
Informalidad
La informalidad también se refleja en la calidad de los materiales y en las condiciones de trabajo. “Son pocas las obras realizadas con un profesional a cargo, ya sea para ahorrar en el costo total o por la informalidad en que se realizan”, señala.
El acceso a financiación también está limitado. “El contexto actual beneficia cada vez más a los grandes desarrollistas, que, sin embargo, ofrecen menos opciones y para un grupo muy reducido de población”, dice la investigadora.
Boccolini piensa que la idea de barrio residencial de estos sectores puede discutirse sin caer en situaciones extremas, como ocurre en Nueva Córdoba o en el Cerro de Las Rosas.