Créditos hipotecarios: 90 días para negociar un milagro
Los que ya obtuvieron el crédito hipotecario con UVA tienen un ojo en la inflación, los que estaban pensando hacerlo desistieron hasta que el precio de las propiedades se reacomodara y los que están más afectados, con la angustia propia de quien pierde todo en la milla final, son quienes están a punto de escriturar. En apenas unas semanas, se encontraron con que necesitan juntar 200 mil, 400 mil, 800 mil y hasta un millón de pesos más para comprar lo que habían señado. Casi imposible.
Hay alrededor de 12 mil beneficiarios del Procrear en Banco Nación que todavía no han podido cerrar las operaciones. Se calcula que por fuera del Nación hay otros
10 mil con Procrear, más unos 20 mil UVA tradicional en el resto de la banca.
Aunque no hay números, en el sector aseguran que la mayoría sigue negociando. “No se han caído tantas de las que estaban en trámite, de una forma u otra se cerraron. Pero no se generaron nuevas operaciones”, reconoce Leonardo Frankerberg, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Córdoba.
No obstante, el que no logró cerrar en estos días cree que terminará desistiendo, porque con un dólar pisando los 30 pesos no hay chances de que cierren los números. La cifra de bajas rondaría el 30 por ciento de quienes están en la recta final, según cálculos aproximados.
El 2 de abril el dólar estaba en
20,46 pesos; el viernes cerró a 29,40 pesos en el Banco Nación y ayer bajó a 28,80 pesos: la suba es del 40,7 por ciento en tres meses. ¿Cómo lo transitan? ¿Qué soluciones ofrecen las inmobiliarias?
En líneas generales, en el sector aseguran que las dos partes han accedido a darse un plazo a la espera de que termine la inestabilidad cambiaria. “En todos los casos, hemos pactado un plazo de 90 días hasta ver qué pasa, lo que no significa que se vaya a negociar el precio o devolver la seña”, asegura Sergio Soldevila, de Soldevila Inmobiliaria.
Asegura que en algunos está renegociando precio; en otros, devolviendo la plata con penalidad, y en otros, sin penalidad.
Casos
Hay dos casos en los que directamente deciden no esperar. Uno es cuando quien vende es un inversor, con propiedad tasada en dólares, que no está urgido ni está dispuesto a bajar el precio. El otro se da cuando el comprador accedía a un crédito bancario muy ajustado, sin chances de buscar la diferencia estirando el crédito en el mismo banco, vendiendo el auto o con terceros.
“Hemos devuelto varias señas, pues no pudimos ponernos de acuerdo”, dice Juan Carlos López, de la inmobiliaria Terra. Los casos eran de jóvenes que accedían al crédito UVA, y el faltante era de algunos cientos de miles de pesos.
“Depende de cómo fue realizada la propuesta. Si fue en pesos, hay propietarios que son reticentes a vender. Si fue en dólares, son los compradores los que se caen, en especial si era con crédito, porque el crédito no les alcanzaba”, agrega López.
“Aquí hemos repactado y partido la diferencia en lo que respecta al valor de la moneda, pero eso se puede hacer cuando el interesado en vender está urgido: ahí aceptan o ceden en replantear el precio”, reconoce Gustavo Calciniotti, con inmobiliaria en Villa Dolores y en Villa de Las Rosas, en Traslasierra.
Esa es la clave: si quien vende necesita vender, habrá margen para bajar el precio y esperar a que el comprador consiga más fondos.
Del lado del comprador, la espera En mayo, cayeron las escrituras con crédito.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo, el total de escrituras fue de 5.892, mientras que en abril habían sido
5.979; en tanto, las operaciones con crédito llegaron a 1.607 (contra
2.198 del mes pasado). Es decir que las escrituras con crédito hipotecario cayeron por primera vez en más de un año. apuesta a que el dólar baje, a que el dueño sea más contemplativo, a que pueda vender el auto (si no lo vendió antes) o a que algún familiar reúna la plata.
Precios por las nubes
Una vivienda de 110 mil dólares costaba, en pesos, 2,25 millones, de los cuales los bancos prestan el 70 por ciento, es decir, 1,57 millones de pesos. El comprador tenía que contar con un ahorro propio de 680 mil pesos, más la escrituración.
Si el dueño no reduce el precio en dólares, esa casa cuesta ahora 3,23 millones de pesos. Si el banco sigue prestando la misma cantidad de plata (lo más frecuente, porque la familia no puede acreditar más ingresos para pagar una cuota más alta), la diferencia que hay que poner ya no es de 680 mil pesos, sino de 1,66 millones: ¿de dónde sacan dos asalariados un millón de pesos más?
Lo mismo pasa con un departamento más modesto, supongamos de 80 mil dólares: de 1,63 millones de pesos que prestaba el banco había que poner 492 mil, y ahora, si el banco presta lo mismo, hay que poner 713 mil pesos: 221 mil pesos más en apenas unas semanas.
Si tiene Procrear, la esperanza está puesta en que el Estado aumente el monto del subsidio: en mayo, cuando el dólar hizo su primera escalada y se fue a 25 pesos, estiró 10 por ciento los créditos, pero no tocó el monto del subsidio. El pedido de los “Procrearenses” es que vuelva a aumentar el monto del crédito y se suba el subsidio.
SI UN COMPRADOR TIENE PROCREAR, LA ESPERANZA ESTÁ PUESTAENQUEEL ESTADO AUMENTE EL MONTO DEL SUBSIDIO.