Tope al aumento de los créditos con índice UVA
Las cuotas se ajustarán por el promedio de las subas salariales. Macri envía al Congreso una nueva ley de alquileres.
El presidente Mauricio Macri anunció ayer un esquema para evitar que la alta inflación haga disparar las cuotas de los créditos hipotecarios regidos por el índice UVA.
De ahora en adelante, las cuotas de los préstamos para la vivienda se actualizarán de acuerdo con el ajuste promedio de los salarios y no por inflación, lo que en la práctica funcionará como una suerte de tope a los incrementos, al menos en el actual contexto de grandes aumentos de precios.
La consecuencia directa de esta medida es que, para compensar la menor suba de la cuota, los plazos de los créditos deberán estirarse.
Por otra parte, Macri adelantó que remitirá al Congreso una nue- va ley de alquileres que establece, entre otras cosas, que la actualización será semestral y sobre la base de un índice promedio entre inflación y aumentos salariales.
El proyecto también lleva a tres años la duración mínima de los contratos de alquiler, con sólo un mes de depósito, que deberá ser reintegrado al finalizar el plazo previsto.
Indexar una deuda por inflación en un contexto en el que los precios están fuera de control puede ser muy riesgoso, y eso es lo que observó el Gobierno nacional, dos años después de lanzar los créditos en UVA, para actuar y ponerles un límite parcial a las cuotas que no recorta el pasivo, sino que lo patea para adelante.
“Las dificultades que atravesamos en los últimos meses les han traído incertidumbre y muchos temen que se disparen las cuotas. Por eso, les vamos a poner un tope a los aumentos de esas cuotas para darles previsibilidad”, anunció ayer en conferencia de prensa el presidente Mauricio Macri.
Cuando el jefe de Estado lanzó estos créditos, en abril de 2016, las expectativas eran muy distintas a las actuales y mucho más diferentes a lo que ocurrió finalmente con la oscilante realidad económica de la Argentina.
Por entonces, la coalición gobernante Cambiemos estaba convencida –por error de diagnóstico, subestimación del problema, exceso de confianza o mala praxis– de que le ganaría rápidamente la batalla a la inflación.
Pero en 2018 la Argentina registrará la inflación más alta en 27 años, con un indicador que se ubicará entre el 45 y el 50 por ciento. Y en los cuatro años de Cambiemos, el ajuste de precios será del 220 por ciento, según cálculos del economista y diputado opositor Marco Lavagna.
Ese 45 o 50 por ciento será lo que habrá crecido entonces este año no sólo la cuota del deudor hipotecario indexado por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), sino también el capital de lo adeudado en pesos.
Quien debía dos millones de pesos en diciembre de 2017 deberá casi tres millones en diciembre de 2018, porque a la inflación hay que sumarle una tasa de interés que va del 4,5 al nueve por ciento, según cada banco. Es un ritmo vertiginoso de expansión de la deuda.
Cierto es también que los inmuebles en el país se transaccionan en dólares. Y por la devaluación reciente, la deuda en esa moneda cayó: quien debía dos millones en octubre de 2017 tenía un pasivo equivalente a 113.314 dólares. Hoy esa misma persona debe 2.850.000 pesos, lo que equivale a 76.551 dólares.
El problema es que el deudor cobra su salario en pesos. Y según un estudio de la comisión ATEIndec, los salarios perderán 14 pun- tos porcentuales de poder de compra en términos reales este año y 18,8 desde enero de 2016. Es la peor baja, dice el análisis, desde la crisis de 2001.
Morosidad
La morosidad hoy es baja: sólo 11 de cada 10.000 tomadores de UVA registran demoras en el pago de las cuotas. En la mayoría de los casos –coincidieron dos bancos privados consultados por La Voz– esto responde a problemas laborales del deudor: se quedó sin trabajo.
El informe sobre bancos correspondiente a agosto que reveló el Banco Central (BCRA) esta semana precisó que el ratio de morosidad del crédito al sector privado se ubicó en 2,2 por ciento, esto es, aumentó 0,3 puntos respecto del registro de julio.
Entre las líneas de financiamiento a los hogares, el coeficiente de morosidad de los hipotecarios se ubicó en 0,2 por ciento en el mes y en 0,11 para el subconjunto de hipotecarios en UVA, integrado por unos 90.000 tomadores.
Sí, en realidad, la mora es baja, pero no hay que detenerse en la foto, y hay que mirar toda la película. Y esto fue lo que hizo el Gobierno nacional para llegar a las medidas anunciadas ayer. Las cuotas están subiendo a un ritmo de 40 por ciento anual, mientras los salarios lo hacen entre 20 y 25.
Con el entusiasmo de vivir en la “casa propia”, los deudores vienen estirándose para pagar la cuota. Pero con el ritmo de descalce que vienen mostrando los salarios respecto de la inflación, el ratio de morosidad estaba destinado a dispararse.
Ahora, el nuevo esquema pone un tope al aumento de las cuotas de los créditos UVA de acuerdo con el aumento promedio de los salarios y no de la inflación. La cuota nunca va a ser más de 10 por ciento superior a lo que hubiera sido siguiendo el índice de salarios, dijo el Gobierno.
Los bancos públicos incluirán este esquema para todos los nuevos créditos, y sigue vigente la posibilidad de extender el plazo. Para quienes ya sacaron un crédito, este tope es opcional, según precisaron desde el Gobierno.
Si el valor actualizado de la cuota es de más de 10 puntos por encima de si se hubiera ajustado por salarios desde que se tomó el crédito, el deudor pagará una cuota limitada. El resto será absorbido por el banco que otorgó el préstamo, hasta que la cuota vuelva a estar por debajo del tope.
LAS DIFICULTADES QUE ATRAVESAMOS HAN TRAÍDO INCERTIDUMBRE, Y MUCHOS TEMEN QUE SE DISPAREN LAS CUOTAS HIPOTECARIAS.
POR ESO, LES VAMOS A PONER UN TOPE A LOS AUMENTOS DE ESAS CUOTAS PARA DARLES PREVISIBILIDAD EN EL TIEMPO.
Cuando esto suceda, lo que no se cubrió antes será agregado a la cuota como un nuevo crédito. El monto excedente se actualizará con las mismas condiciones que el crédito original. En definitiva, no se trata de un límite a la deuda generada, sólo de una medida que patea esa misma deuda hacia adelante.
Y así lo reconoce el propio Gobierno nacional: cuando la cuota original vuelva a estar por debajo del tope establecido, el pago mensual pasará a ajustar por inflación, como se pactó originalmente. Lo que no se cubrió por exceder el tope se financiará como un nuevo crédito.
Para el analista financiero y crítico de las hipotecas indexadas Christian Buteler, con sus medidas el Gobierno mostró “preocupación” por la posibilidad de que se genere una burbuja en la que nadie pueda pagar, pero aclaró que “en cuanto al crédito en sí no hay gran variación”.
Con esto último coincidió Lucas Llach (vicepresidente del Banco Central entre 2016 y junio pasado), quien opinó que nada de lo anunciado por Macri significa un “cambio relevante” para los deudores.
“Esto no significa ningún subsidio o condonación de deuda, la deuda seguirá indexándose por inflación, sólo que se podrá abonarla más adelante, cuando los sueldos se recuperen frente a la inflación”, remató Buteler.
Con esta estrategia, Cambiemos evita que la morosidad de los tomadores de estos créditos se dispare en el corto plazo.
Pero engrosa la deuda de quienes tienen sus casas hipotecadas, y no se dispersan los riesgos de una burbuja financiera si la inflación no cesa y los salarios siguen perdiendo terreno.
Un caso testigo
Ejemplo: si la cuota UVA es 13 por ciento mayor a lo que hubiera sido de acuerdo con el aumento de los salarios desde el inicio del crédito, se activa el nuevo mecanis- mo.
Hasta que la cuota actualizada vuelva a estar por debajo de lo que hubiera sido siguiendo el aumento de los salarios, el tomador del crédito sólo pagará una cuota limitada. Hasta que eso suceda, la cuota sólo podrá ser 10 por ciento superior a lo que hubiera sido siguiendo el índice de salarios.
La diferencia entre lo que paga el beneficiario del crédito hipotecario y el valor de la cuota actualizada en UVA será financiado por el banco. Cuando la cuota vuelva a estar por debajo del tope, el tomador del crédito irá saldando la diferencia actualizada en las mismas condiciones que el crédito inicial. Ese monto se irá prorrateando en las cuotas necesarias para que el monto total por pagar nunca exceda el tope.
Si durante un año la brecha entre los dos índices se mantuviera en el 13 por ciento, el excedente mensual para un crédito con cuotas de 17 mil pesos sería de unos 500 pesos. A lo largo del año, la diferencia acumulada sería de seis mil pesos.
Prorrateado en las cuotas de un crédito a 20 años, ese monto representaría un aumento de 40 pesos por mes o del 0,2 por ciento de la cuota. Qué cantidad de familias no poseen vivienda propia. De las familias cordobesas alquila la vivienda en la que vive. Otro 11% habita en calidad de préstamo, pero no es propietario. El 67% es dueño de su vivienda.