Está muy rezagada la valuación fiscal de inmuebles
El promedio de todas las propiedades urbanas cordobesas es de $ 449 mil. Sólo 1.245 valen más de 18 millones. Escaso alcance de Bienes Personales.
En la provincia de Córdoba, el 96 por ciento de los inmuebles urbanos tiene una valuación fiscal inferior a los dos millones de pesos. Esto significa que están por debajo del mínimo imponible desde el cual empezarían a pagar el impuesto a los Bienes Personales, según el proyecto de ley que aprobó la Cámara de Diputados y que ahora analiza el Senado.
De acuerdo a los datos oficiales de la Dirección de Rentas de Córdoba a 2018, existen 1.854.416 inmuebles activos, es decir, que pagan el impuesto Inmobiliario.
De ese universo, apenas 46.611 propiedades están valuadas por arriba del mínimo no imponible de dos millones de pesos. Y de esas 46.611 viviendas, sólo 1.246 valen más de 18 millones de pesos. La iniciativa del senador Miguel Pichetto, que esta semana podría alcanzar dictamen, es que si la vivienda vale entre dos y hasta 18 millones de pesos y es residencia permanente del hogar, tampoco pague Bienes Personales.
Es decir que buena parte de ese universo potencial de 46.611 que pagaría el impuesto podría no pagarlo por ser la vivienda en la que se vive.
Si apenas el cuatro por ciento de los inmuebles está alcanzado y esto es así en todas las provincias, ¿de dónde van a salir los 35 mil millones que se esperan recaudar por Bienes Personales?
De los bienes en el exterior. Originalmente, esa fue la propuesta de los gobernadores cuando negociaron con la Nación el ajuste: uno por ciento a los bienes en el extranjero. Eso tenía resistencias jurídicas, así que se propusieron alícuotas menores a todos los bienes. Uno de los incentivos con los que se promovió el blanqueo de 2016 fue, justamente, que Bienes Personales sería un impuesto que en
2019 desaparecería.
La otra es que los fiscos provinciales prevean para 2019 un sustancial aumento de la base imponible, de modo que el grueso de los contribuyentes quede afuera del corralito de la exención.
Así está incluso firmado en el Consenso Fiscal, que promueve la creación de un organismo federal que determine cómo actualizar las bases para que “las valuaciones fiscales tengan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial”.
Eso tenía sentido porque Bienes Personales, que es un impuesto que se coparticipa con Nación y con todas las provincias, dejaba de existir en 2019. Entonces, el costo político que decidiera asumir cada jurisdicción se reflejaría en sus propias recaudaciones.
Ahora, quien asuma ese costo político deberá “compartir” recaudación con el resto. Como los ministros de Finanzas de Córdoba, Osvaldo Giordano y de Buenos Aires, Hernán Lacunza, sospechan que el resto de las jurisdicciones no aumentará sus bases, lograron que el proyecto de ley fije para calcular Bienes Personales la valuación fiscal de diciembre de
2017 más IPC de 2018. Así, sortean ese incentivo perverso a no ajustar las valuaciones fiscales que existe desde hace 20 años.
Un dato más: la valuación fiscal de 2019 recién impactará en el impuesto que los ciudadanos paguen en 2020. Pero para que ingrese la plata en 2019, Afip acelerará el pago de los anticipos en 2019 a cuenta de 2020.
Poca plata
Más allá del escaso alcance que tendrá al menos en Córdoba el impuesto a los Bienes Personales, esta radiografía revela otro punto débil para las finanzas de la provincia de Córdoba y de todos los fiscos en general: han sustentado sus recaudaciones sobre impuestos a las transacciones (ingresos brutos, IVA) que son más “invisibles” para el ciudadano y más fáciles de recaudar, ya que se concentran en menos actores. Eso explica, por ejemplo, que en Córdoba se recaude más de Sellos que de Inmobiliario.
Del 1,8 millón de inmuebles que tributan en la provincia de Córdoba, la valuación fiscal promedio es de 448.904 pesos, la cuarta parte del mínimo no imponible.
El 39 por ciento de los inmuebles está valuado por debajo de los 100 mil pesos, 11 por ciento valen menos de 250 mil, 20 por ciento entre 250 mil y 500 mil pesos y 20 por ciento entre 500 mil y un millón. Es decir que el 90 por ciento vale menos de un millón de pesos. En total, son 832.455 millones de pesos en inmuebles.
Las valuaciones fiscales por rango son casi irrisorias: el 39 por ciento de las propiedades tiene un valor para el fisco de 26.505 pesos: el precio de un buen celular.
En el rango de 100 mil a 250 mil valen 222.475 pesos en promedio y las que van entre los 250 y los 500 mil valen 466.923 mil pesos. Entre 500 mil y un millón están valuadas en 679.777 promedio y las que van del millón al 1,5, en 1.054.582 pesos.
Entre el 1,5 y los dos millones están en 1.530.260 y las de dos a tres millones, en 2.090.294 pesos.
De tres a cinco millones están en
3.070.742 y de cinco a 10, en
5.891.215, todos valores apenas por encima del rango inferior. Entre 10 y 18 millones están en 11.633.682 y las 1.246 propiedades por arriba de los 18 millones están en un promedio de 37.505.151 pesos.
El espíritu del Consenso Fiscal apuesta a reducir la presión a las actividades productivas y trasladarla al patrimonio de los contribuyentes. Esto es justo, porque hoy todos por igual pagan altos impuestos al comprar bienes o servicios.
“Vamos a actualizar en 2019 según el Estudio Territorial Inmobiliario. Pero no necesariamente todo va a impactar sobre el Inmobiliario, que se calcula base imponible por alícuota, porque trabajaremos con tope”, adelanta Giordano.
El próximo 15 de noviembre vence el plazo para presentar el Presupuesto 2019 en la Legislatura. El tope estará atado a la inflación o a un mix entre salarios e inflación.
EL 39% DE LAS PROPIEDADES URBANAS TIENE UN VALOR PROMEDIO DE APENAS 26.505 PESOS: EL PRECIO DE UN BUEN CELULAR.