Nueva Córdoba tiene pocos lugares para los estudiantes
La fuerte caída de venta de departamentos de un dormitorio en los últimos años hará que falte oferta de alquileres en diciembre. Surgen nuevos polos para el alojamiento de estudiantes, con modalidades diferentes.
Las variables se cruzaron en Nueva Córdoba, el barrio en el que se radica la mayoría de los estudiantes universitarios: la sostenida caída de inversiones inmobiliarias y el incremento de la población estudiantil llegaron a un punto en el que, anticipan los actores del mercado, la oferta de inmuebles en alquiler no alcanzará para atender la demanda de inquilinos.
Revaluación de los departamentos existentes, aumento de precios en los alquileres en ese sector y la apertura de nuevas zonas de la ciudad como destino de los estudiantes serían los resultados de esta coyuntura que las inmobiliarias consideran “alarmante por la falta de obras nuevas”.
Causas y consecuencias
En la última década, el mundo universitario no dejó de crecer, según se desprende del anuario estadístico 2016 de la Universidad Nacional de Córdoba, la mayor casa de altos estudios de la ciudad: la cantidad de ingresantes creció
43 por ciento en 10 años; el total de estudiantes pasó de 107.592 a
118.949 (10,5 por ciento más) y en
2016 los egresados subieron 29 por ciento respecto de 2006.
Las estadísticas no precisan cuántos de esos nuevos estudiantes que cada febrero se suman a la educación superior no son oriundos de Córdoba y deben alquilar un departamento. Pero se sabe que son miles. Las estimaciones del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos indican que la población de Córdoba crece 0,7 por ciento cada año. Por lo que se puede estimar que desde el último censo, hace ocho años, la cantidad de vecinos de Nueva Córdoba y Nueva Córdoba anexo pasó de 38.637 a unas 40.800 personas.
En 2010, había en ese sector de la ciudad 21.311 hogares, de los cuales el 65 por ciento estaba en inmuebles alquilados. Sólo un cuarto de la población era propietaria; por lo que básicamente los dueños de los inmuebles de Nueva Córdoba no viven allí.
Al mismo tiempo, y mientras Nueva Córdoba crecía de la mano de la llegada de más universitarios, las inversiones inmobiliarias se desplomaban. Según datos estadísticos elaborados para la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos por Economic Trends SA, desde 2011 a 2018 las ventas de nuevos departamentos de un dormitorio en toda la ciudad cayeron
71 por ciento.
Gastón Utrera, titular de la consultora encargada del estudio, advierte que no hay información por barrio de la ciudad, aunque se sabe que el “depto” de un dormitorio es la pieza clave del mercado inmobiliario de Nueva Córdoba.
“En el último año, con los datos a septiembre, la venta de departamento de un dormitorio cayó 9,5 por ciento. Año contra año, a septiembre, la caída de ventas es de
10,8 por ciento Y para tomar una serie, este año se vendió 61 por ciento menos de departamentos de un dormitorio que en 2011. Las ventas se derrumbaron. Entonces, el ritmo de incorporación de este tipo de departamentos cayó muy fuerte, por lo que en algún momento tiene que ocurrir que no alcancen para satisfacer la demanda”, dice Utrera.
Agustín Tea Funes, de la Cámara de Inmobiliarias de Córdoba, dice que la falta de departamentos para alquilar en Nueva Córdoba es “notoria”, producto de la “demonización” de los inversores, la especulación financiera y el “ruido” que provoca la llamada ley de alquileres, que “desalienta a los inversores inmobiliarios y hará que los alquileres aumenten”.
“Nueva Córdoba va a quedar chico este diciembre, cuando comience la temporada fuerte de alquileres estudiantiles. Entendemos que deberían surgir otros polos o nuevas formas de alquiler”, dice Tea Funes, quien no duda en calificar la situación como “alarmante”.
Nuevos barrios y costumbres
Las zonas que las inmobiliarias ven como potenciales nuevos barrios estudiantiles son barrio San Fernando e Iponá, sectores pegados a Ciudad Universitaria, donde aún no hay grandes desarrollos inmobiliarios, pero sí casas chicas que pueden compartirse. Allí apuntan los cañones en el sector inmobiliario, y habrá que ver si los clientes responden.
“También vemos que empiezan a alquilarse a varios estudiantes departamentos grandes ubicados en el Centro, cercanos al Patio Olmos. Alquilar de a varios será una posibilidad ante la falta de departamentos en Nueva Córdoba, donde seguramente también habrá un reajuste de precios desde diciembre”, vaticina el representante de las inmobiliarias. “Hay muy pocos departamentos disponibles, a un precio alto y con poco tiempo de vacancia”, agrega.
En cambio, cree que departamentos en General Paz y Cofico están pensados para otro tipo de consumidor: estudiantes avanzados que prefieren alejarse de la movida de Nueva Córdoba y parejas jóvenes. En el primer barrio, incluso, los edificios cuentan con
amenities (pileta, terraza, salón), lo que encarece las expensas, alejando el precio de los estudiantes o jóvenes profesionales.
“El traslado hasta Ciudad Universitaria es un condicionante importante a la hora de definir el alquiler de los estudiantes ingresantes o de los primeros años de sus carreras, que generalmente dependen de la decisión de los padres, por lo que mudarse a Cofico y General Paz es una decisión posterior, cuando ya trabajan o están en pareja”, dice Tea Funes.
Utrera coincide en que las altas tasas de interés y la suba del dólar enviaron a la inversión inmobiliaria a “un segundo lugar”. Luego de “las devaluaciones fuertes” de enero de 2014, enero de 2016 y el proceso desde mayo de este año, “la especulación se va al dólar, después se cruza a la inversión financiera en pesos hasta que baja la tasa de interés y ahí repunta la venta de inmuebles”, analiza.
Para él, en un año electoral como 2019, “sumado que el Banco Central no podrá por primera vez intervenir en el mercado y el dólar puede subir”, no habrá un repunte de inversiones inmobiliarias.
“El crédito hipotecario no está destinado a la venta de departamentos de un dormitorio. Puede haber casos de padres que inviertan y aprovechan para que allí vivan sus hijos mientras estudian, pero no es una mayoría. Este inmueble tuvo como inversionista en los últimos años a gente vinculada al campo. El atraso cambiario registrado hasta 2015, cuando cayó la renta, y ahora la sequía llevaron a las personas con capital a refugiarse en el dólar”, explica.
“Nueva Córdoba va a quedar chico. O se desarrollan nuevos lugares o se modifica la forma de alquilar, con más chicos compartiendo el inmueble”, asegura Tea Funes con el diario del viernes en la mano: ese día se publicaron 139 avisos ofreciendo departamentos de un dormitorio para alquilar en toda la ciudad, sólo 26 en Nueva Córdoba.