¿Qué clase de negocios son los convenios urbanísticos?
Irsa, la empresa propietaria del Córdoba Shopping Center, podrá edificar casi 30 mil metros cuadrados con torres para albergar 256 viviendas, 42 locales comerciales y 70 oficinas en una de las playas del centro comercial. Podrá obtener así ingresos por cerca de 60 millones de dólares, unos 2.300 millones de pesos, según el convenio urbanístico que en la semana que pasó refrendó el Concejo Deliberante de la capital provincial.
La ciudad de Córdoba recibirá, a cambio de la excepción en la altura permitida y del permiso para superar la cantidad de superficie edificable en el loteo, dos dispensarios ubicados en Villa Cornú y en Ampliación Vicor, cotizados en 16 millones de pesos: menos de uno por ciento de la ganancia obtenida por la empresa. ¿Es negocio para la ciudad? En defensa del convenio, la subdirectora de Planeamiento Urbano municipal, Pía Monguillot, dijo días atrás a La Voz que “se trata de una playa de estacionamiento subutilizada, sin vida, que no aporta al paisaje urbano. Y el proyecto genera una renovación y agrega valor al incorporar verde y reconciliar todo el perímetro con el resto del barrio”.
Es decir: según el Ejecutivo, el proyecto trae beneficios a la ciudad, más allá de las compensaciones.
El concejal opositor Esteban Dómina (Unión por Córdoba) marca lo contrario: dice que el emprendimiento genera costos ocultos por la necesidad de invertir en cloacas y conectividad para evitar los congestionamientos de tránsito, entre las obras más costosas que, tarde o temprano, tendría que asumir el municipio.
Además, Dómina sostiene que esta política no responde a ningún criterio de planificación urbana (como promover zonas deprimidas), sino a iniciativas de los desarrollistas. “Es un enorme beneficio para un privado en una zona donde el metro de construcción está en más de dos mil dólares”, puntualizó.
El caso abre el interrogante sobre qué tan conveniente para la ciudad ha sido la política de convenios urbanísticos durante los últimos años.
El mayor convenio, el que firmó la Municipalidad con Corporación América por el ex Batallón 141 en compensación por cambio de uso de suelo y la habilitación para un negocio de 900 millones de dólares, llegó a una compensación de cerca de 300 millones de pesos en inversiones para el mantenimiento de la planta de tratamiento de líquidos cloacales de Bajo Grande, que se terminaría de pagar en abril del año próximo. La relación entre el negocio del privado y la compensación del público vuelve a parecer desproporcionada. Y el impacto que generarían 15 mil habitantes en ese sector es otro costo oculto para el municipio.
En más de 20 convenios firmados en los últimos siete años, la ciudad obtuvo obras de pavimentación (como la prolongación de la avenida Cruz Roja Argentina, por caso, a cargo de Edisur, o la avenida García Martínez, a cargo de Siragusa y Scolari/Flores), lotes, materiales y pintura de postes de alumbrado, entre otros aportes en especie.
A cambio, se autorizaron negocios inmobiliarios en 1.741 hectáreas, con beneficios para los privados muy superiores a las compensaciones.
Ni los peores críticos del sistema hablan de dejar de hacer atractiva a Córdoba para las inversiones inmobiliarias. Sí, de revisar cómo se calculan las compensaciones y se evitan costos ocultos de infraestructura.
Siempre hay que recordar de dónde se viene. Antes de la ordenanza 12.077 de convenios urbanísticos, existía otra que hablaba de concertación públicoprivada. Y, antes de esa, nada: la Municipalidad autorizaba excepciones, con grandes beneficios para los privados y ninguna compensación para la ciudad, lo que no equivale a decir ningún costo para el empresario.