¿Quién hace el mejor negocio con los convenios?
Cuando un privado se beneficia con una obra o un permiso estatal, multiplica su ganancia: en términos técnicos, obtiene una plusvalía. Los mecanismos de captación pública de plusvalía tienen un largo recorrido en las políticas urbanísticas, incluso en la ciudad de Córdoba, donde ya tuvieron dos nombres: concertación público-privada y los actuales convenios urbanísticos.
El ejemplo virtuoso que siempre se cita es el de Rosario, que a partir de acuerdos con privados recuperó su Costanera y pasó de tener 2,3 metros cuadrados de espacio verde por habitante en 1990 a casi 12 en la actualidad.
Hay quienes cuestionan la herramienta misma, pero ya casi no quedan ejemplos en el mundo en los que no se entienda que el desarrollo urbano debe combinar la energía emprendedora y creativa de los privados con el sentido de equidad y la visión macro y estratégica del Estado.
El informe elaborado por la arquitecta María Beatriz Valencia, que asumió como propio la Red Ciudadana Nuestra Córdoba, no objeta el instrumento, pero sí sus resultados para la ciudad. En otros términos: quién hizo el mejor negocio.
Valencia advierte que se autorizaron más de 70 mil nuevas unidades habitacionales con dos características nocivas: extendieron la mancha urbana o incrementaron a gran escala la densidad en zonas residenciales típicas. Y en ninguno de estos casos se consideraron los costos e impactos asociados, para negociar contraprestaciones que tuvieran una adecuada correlación con la ganancia empresarial.
Tal vez lo más perjudicial de la política de excepciones que introdujo el uso de los convenios urbanísticos en la gestión de Ramón Mestre, siguiendo el análisis de Valencia, es que elevó el valor de la tierra en toda la ciudad, porque los usos de suelo destinados a actividades productivas, industriales o agrícolas pueden convertirse, de un día para el otro, en nuevas urbanizaciones.
Eso desplaza las futuras radicaciones industriales fuera del ejido: si hasta el límite con Malagueño ahora hay emprendimientos inmobiliarios, ¿dónde hay una parcela a precio de uso industrial?
Aunque los defiende, los proyectos sobre los que se enorgullece la administración municipal ya saliente no son los que se derivaron de convenios urbanísticos. De hecho, su iniciativa urbana más elogiada, la que se planificó para el área de Forja y los expredios ferroviarios, con un concurso de proyectos con intervención del Colegio de Arquitectos y participación ciudadana, es el modelo opuesto a la aprobación exprés de acuerdos de convenios con privados.
Aunque no sea materia de este análisis, no se pueden soslayar, en el contexto político y económico de los convenios urbanísticos de la gestión Mestre, la pasada candidatura de este a gobernador y la necesidad de ampliar la recaudación de fondos para mejorar el mantenimiento de algunos sectores y sumar algunas obras imposibles de financiar con los recursos de la caja municipal.
Más que una contraprestación para la ciudad, la devolución de plusvalía se pensó en la cuenta de la política: tener algo más para mostrar (aunque sean obras barriales o de pequeña escala) y para inaugurar en el marco de la competencia por la gobernación. Que no hayan mostrado utilidad alguna electoral no significa que no se lo haya intentado.