Departamentos. El precio en dólares cae 1% mensual en Córdoba
INMUEBLES. En cinco años, la rentabilidad de la inversión bajó más de 50%, según un informe de Clasificados “La Voz” y de MV Real Estate.
Los precios de los departamentos en Córdoba capital bajaron en dólares en promedio uno por ciento mensual en el segundo trimestre del año, como consecuencia de un lento reacomodamiento a la baja en los valores ante el exceso de oferta y la falta de demanda.
El dato lo aporta el Índice de Precios Inmobiliarios de Córdoba (Ipinm), un indicador que forma parte de La Voz Inmobiliaria, un informe elaborado por Clasificados La Voz y la consultora MV Real Estate.
El informe parte del análisis de las más de 50 mil publicaciones sobre oferta y demanda de inmuebles en Clasificados La Voz, tomando los valores en dólar blue cuando se trata de venta y los registros en pesos al referirse a alquileres.
En el segundo trimestre, el Ipinm General arrojó una baja de 2,2 por ciento, como fruto de las caídas del IPInm Departamentos de 2,9 por ciento y del Ipinm Casas de 1,8 por ciento.
El descenso generalizado en los precios en dólares de los inmuebles capitalinos es resultado de la fuerte baja en la confianza de los inversores inmobiliarios, que los tiene más interesados en vender que en ponerlos en alquiler.
En 2015, la oferta estaba compuesta de 69,5 por ciento para la venta y 28,8 por ciento de inmuebles para el alquiler. Actualmente, es de 80,6 por ciento y 19,1 por ciento, respectivamente.
Pero la demanda evolucionó en el sentido contrario. Hace seis años, los pedidos eran 41,7 por ciento para la compra y 56,2 por ciento para alquiler, mientras que en la actualidad sólo uno de cada cinco avisos (18,1 por ciento) busca adquirir un inmueble mientras que 80,3 por ciento está interesado en alquilar.
El aumento en la oferta choca contra la baja de la demanda, un fenómeno que responde a la retracción del inversor inmobiliario.
Rentabilidad en baja
Desde 2016 hasta la actualidad, la rentabilidad de un departamento de un dormitorio en Córdoba capital se redujo entre 48 y 59 por ciento.
Hace cinco años, este tipo de inversiones arrojaba una rentabilidad en dólares de entre 4,19 y 5,10 por ciento. Actualmente, se ubica entre 1,90 y 2,40 por ciento.
La rentabilidad más baja por estos días se registra en Nueva Córdoba, cuando en 2016 se daba en barrio General Paz. Este cambio se relaciona directamente con los efectos que provocó la pandemia del virus Covid-19, entre ellos, una enorme vacancia en departamentos para estudiantes.
Esto hace que, para el inversor, la recuperación del capital puesto en el departamento se logre entre 43 y 52 años, según la zona de la ciudad.
A la retirada del inversor se suman las dificultades de la población en general para comprar una vivienda (cuyos precios en pesos aumentan a un ritmo mayor que los salarios) y a la falta de crédito hipotecario.
Este fenómeno llevó el nivel de actividad inmobiliaria a los mínimos históricos.
“Si no se sinceran los precios (hacia abajo), con este ritmo de caída tan lento va a llevar entre un año y medio y dos años para que la demanda vuelva a encontrarse con la oferta. Los propietarios están ‘sentados’ sobre precios que la demanda no convalida”, resalta Matías Merguerian, socio de MV Real Estate.
En este clima enrarecido confluyen tanto la crisis económica, ligada a la caída de la actividad por la pandemia, como la intervención del Estado en el valor de los alquileres a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).
Al respecto, el informe advierte que entre marzo y junio de este año, mientras el ICL aumentó 17,5 por ciento, la inflación subió 15,4 por ciento (IPC del Indec proyectado en función del Relevamiento de Expectativas de Mercado del Banco Central), y el promedio de los contratos alquileres de departamentos de los principales barrios de Córdoba aumentó 10,9 por ciento.
Según inmuebles y barrios
De todas maneras, hay precios de inmuebles que caen a un ritmo mayor según el tipo de producto y la zona de la ciudad de Córdoba.
Por ejemplo, en el primer semestre del año la mayor caída en departamentos de un dormitorio se registró en Nueva Córdoba (6,37 por ciento), mientras que en unidades de dos dormitorios fue en la zona céntrica (7,19 por ciento).
En casas de dos dormitorios, en cambio, sólo en barrio San Martín se producen bajas similares en los precios (6,79 por ciento).
En el resto de los barrios analizados por el informe, los precios en dólares bajaron en el primer semestre entre 1,03 (San Vicente) y 3,69 por ciento (Villa Belgrano). Incluso en Alta Córdoba, las casas de dos dormitorios subieron en dólares 3,16 por ciento.