El dilema de los alquileres
La incertidumbre y una menor oferta empujaron los precios. Pero siguen debajo de la inflación.
Plantar un árbol, engendrar un hijo, escribir un libro. En la cultura argentina podría agregarse la de tener una vivienda, o como decía el clásico lema peronista: “A cada familia, una vivienda y una vivienda para cada familia”. Una utopía que la crisis del último año alejó aún más.
Usar una vivienda no es lo mismo que poseerla. Hay países que tienen por cultura el alquiler, otros el de la propiedad del hogar. En estos últimos, el sistema está articulado con otro eslabón no menos importante, el financiero. Créditos a muy largo plazo que precisan de un marco de certidumbre económica y política, pero también de la captación de fondos públicos y privados para hacerlo sustentable. Las dos últimas experiencias argentinas en la materia tuvieron dificultades: los planes Procrear (2012-2015) fueron exitosos pero insuficientes; el sistema de créditos hipotecarios ajustables con UVA (en función de la inflación) a partir de 2016 respondieron a una demanda insatisfecha de clase media o primera vivienda, pero se toparon con el gran obstáculo de la inflación. Nuevamente, la bestia negra diluyendo proyectos.
En el último año, según las estadísticas oficiales de la Ciudad de Buenos Aires, un departamento promedio en la Capital, de 42 metros cuadrados, aumentó 53%, mientras que uno de tres ambientes subió 63% de valor. Esto es, un comportamiento que supera entre 15 y 25 puntos la inflación del pandémico 2020.
Sin embargo, medido contra la inflación, el precio promedio calculado por el economista Federico González Rouco (autor del libro: "Vivienda, el relato") para los alquileres urbanos en todo el país cayeron a la mitad desde 2007 hasta la sanción de la nueva ley de alquileres del año pasado. Se podría ver de otra manera: el problema no está tanto en precios
“LA INTERVENCIÓN DEL ESTADO EN EL MERCADO DE ALQUILERES NO ALENTÓ MÁS OFERTA DE UNIDADES EN ALQUILER”.
altos sino en los salarios bajos que perdieron en este período aún más contra la inflación.
PRECIOS. Luego del salto inflacionario de 2018 y 2019 los valores no alcanzaron a la inflación que con sus saltos fue haciendo subir los precios a medida que se ajustaban los contratos o se renovaban. Con el congelamiento de marzo del año pasado, que finalmente se extendió hasta el 31 de marzo de este año, fue cumulándose presión sobre el mercado de alquileres. Básicamente lo que disponía era la suspensión de los incrementos previstos en los contratos y de los desalojos en el caso de que la parte inquilina no pudiera cumplir con sus términos. Una típica medida de corto plazo que, para Armando Pepe, Presidente del Presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, generará un nuevo problema. “Si los inquilinos no podían pagar el ajuste antes, hacerlo ahora junto con la actualización, será imposible”, anticipa. A su juicio, el Estado que intervino en este punto debería dar alguna solución parcial y no empeorar el problema para ambas partes.
Lo que ocurrió a raíz del congelamiento es que técnicamente se “rompió” el mercado y de allí en más se fueron sucediendo parches que no ofrecieron una respuesta integral. El tema de la indexación es, quizás, el más conflictivo de todo el mecanismo de contratación. En una economía con una inflación de casi el 100% promedio para el último siglo y del 30% para la última década, resulta obvio que un contrato con una duración mínima de dos años tuviera que lidiar permanentemente con la alteración de hecho que se va produciendo en el precio. En otras economías estables, con inflación de un dígito anual, los contratos prevén una indexación según el índice de precios al consumidor (IPC) como también lo aplican a jubilaciones o convenios colectivos de trabajo. El problema, en un tren que va lanzado siempre al borde de volver a la hiperinflación, es el fuerte cambio en los precios relativos: en este caso, cuánto sube el alquiler en relación al inquilino, que a su vez dependerá del sector de la producción en que se desempeñe. Una verdadera cadena de reacciones fuera del alcance de los que firman un contrato.
Por la misma razón, la duración del
contrato es otro elemento que ante la incertidumbre se vuelve nocivo. Si ya era difícil predecir que pasaría durante los siguientes 24 meses, cuánto más complicado será para los próximos 36, como fija la ley en vigencia. Para Pepe, esta prolongación alteró el equilibrio y retrajo aún más la oferta. “Hay un relevamiento de Zonaprop que dice que los alquileres subieron 62% desde el año pasado. Las razones son varias, pero definitivamente, incidió en esto los nuevos pisos que marca la ley: sólo un ajuste anual y un mínimo de 3 años en el contrato”, explica el corredor inmobiliario.
Otra de las alternativas es que exista un menú de opciones, tanto en duración de los contratos como en índices de actualización que puedan pactar ambas partes, que se supone tiene la flexibilidad de adaptar mejor a su realidad los formatos previstos.
Pero al hacer más rígidas todas las condiciones y en un entorno más volátil, la única válvula de ajuste resulta ser el precio. O la retracción de la oferta que, ante un panorama con más riesgos, prefiere conservar su activo libre o venderlo.
DIMENSIÓN IMPOSITIVA. El otro tema que puso ruido en este mercado ya de por sí alterado, fue el aspecto tributario.
Los alquileres pueden ser de tres tipos: comerciales, temporales y para vivienda. Los dos primeros, desde antes de la modificación, tributan IVA y sus propietarios deben pagar ganancias por dichos contratos. Lo que sí cambió es que la AFIP, luego de ocho meses, presentó la reglamentación por la cual todos los propietarios que tengan sus unidades en alquiler (viviendas o cocheras) deberán inscribirse y proceder a la facturación electrónica cada mes.
En el caso de que la facturación anual supere el límite que la AFIP aún no actualizó (era de $ 1,74 millón para 2020), sean más de tres propiedades o de uso comercial (incluye las rentas temporales o con fines turísticos), deben inscribirse como autónomos y facturar con IVA del 21%.
Pero muchos profesionales independientes rápidamente llegan al tope de fracturación anual por su trabajo y entonces directamente quedan excluidos del monotributo. Esto afectaría sobre todo al consumidor final al que le aumentaría el costo del alquiler.
Patricia Faraoni, Contadora Pública, socia del estudio FDX Contadores, explica que el tema de Ganancias no es el único que afectará a la actividad. Depende de la ubicación y el monto del alquiler, se paga directo sobre el importe entre 1,5% y 6% cada mes. “Pero el problema no es pagar ese impuesto, sino que los precios están bajos. Sobre todo, los de vivienda. Si hay que pagar IIBB, ABL, Arba, Bienes Personales y demás tributos, empieza las consultas de los clientes que quieren vender porque el fisco se lleva casi todo y el riesgo es de la persona”, apunta Faraoni.
Elementos para tener en cuenta en un mercado tan sensible como el del techo familiar. Innumerables variables que interactúan y a veces hacen inviable cualquier intervención que no contemple esa complejidad.