Un mercado en dólares fuera del radar estatal
La oferta a corto plazo ya no es sólo turística sino que crecen las locaciones permanentes dolarizadas y de propiedad concentrada para evitar la ley de alquileres.
Buenos Aires, más de cien propiedades. Cuando empieza a aparecer este sector se habla de anfitriones corporativos, sectores muy concentrados, ligados al desarrollo inmobiliario, que invierten para extraer renta a través de alquileres temporarios”, explica a este diario Granero Realini, coordinadora del área urbana del CEM.
La especialista afirma, en tanto, que en las cifras recabadas puede haber incluso subregistros o detalles de los modos de propiedad que no llegan a ser apreciados en su totalidad porque las plataformas no abren toda su información de forma pública y accesible. “Puede pasar, por ejemplo, que las propiedades de una identidad digital que funciona como administradora de muchas viviendas se correspondan con distintas personas jurídicas, o, por el contrario, que distintas identidades digitales se correspondan con una única persona jurídica con muchas propiedades sin que podamos saberlo, y ahí incluso se estaría subvalorando el fenómeno de la concentración”, precisa.
Muñoz asegura por su parte que “Airbnb está traccionado por el mercado inmobiliario, con anfitriones que en realidad son empresas que empiezan a cambiar sus negocios para pasar a administrar alquileres temporarios”. Un mercado dolarizado, a corto plazo y sin las ataduras de contratos permanentes, se presenta mucho más rentable para las inmobiliarias que, además, pueden comprimir el escenario retirando viviendas del mercado de alquileres permanentes con el consecuente encarecimiento de los precios.
Desde el CEM plantean que distinguir los tipos de propietarios y las condiciones de sus ofertas es importante para pensar política pública segmentada hacia los distintos sectores, siempre desde el punto de vista habitacional y no sólo turístico, como suele encararse habitualmente el fenómeno. Para Granero Realini, enfocar la problemática sólo por el lado turístico no permite ver que la dinámica actual de alquileres a corto plazo “está generando una presión muy fuerte sobre el mercado de los alquileres permanentes y que, además de las cuestiones comerciales, tiene que haber una mirada de política habitacional”.
Edificios exclusivos y gentrificación
Más allá de las cifras, la situación tiene consecuencias concretas en el escenario urbano porteño, en el que, en principio, aparece un fenómeno nuevo: el de los edificios construidos con destino exclusivo de alquiler temporario. Los hay ya en barrios como Palermo, San Telmo o Belgrano, y se siguen construyendo en una ciudad que, según los datos del último censo, es la que menos porcentaje de propietarios tiene en todo el país, con sólo el 52,9 por ciento, 12 puntos por debajo del promedio nacional.
La antes extranjera palabra gentrificación también empieza a aparecer cada vez más seguido en las voces, comunicados y denuncias de los y las vecinas que se organizan contra las consecuencias de la transformación urbana de la Ciudad. Entre 2017 y 2018, los y las ciudadanas de Barcelona comenzaban a alertar sobre el impacto del fenómeno Airbnb en la habitabilidad de su ciudad, con movilizaciones que llegaron a aglutinar a más de 2500 personas con el lema “Barcelona no está en venta”. El alquiler temporario copaba las zonas céntricas de Barcelona y expulsaba a sus habitantes históricos a los márgenes. Parecía una realidad lejana.
Ya desde el año pasado, sin embargo, vecinos y vecinas del Casco Histórico porteño, por caso, comenzaron a denunciar las consecuencias del llamado “Plan de Renovación” encarado por el GCBA en el barrio de San Telmo. Con nivelaciones de calzadas o ensanchamientos de veredas, los vecinos y vecinas siguen alertando al día de hoy que el plan sólo busca adaptarse y contribuir a un proceso de “gentrificación residencial y comercial” caracterizado, entre otros puntos, por el aumento de viviendas destinadas a alquileres temporarios para turistas o estudiantes.
La ciudad ya tiene una norma para este tipo de alquileres, aprobada en diciembre de 2019. Se trata de la la Ley 6.255, que estipulaba la creación de un registro de inmuebles destinados a ese fin, a cargo del ente de turismo. Desde la oposición advierten, sin embargo, que al día de hoy hay menos de mil viviendas registradas del universo de más de 15 mil recabadas por el CEM. El legislador del Frente de Todos, Matías Barroetaveña, presentó un proyecto que crea un registro específico para plataformas, prevé sanciones a las que no cumplan con la legislación y aumenta el costo de las multas para promover la inscripción.
A nivel nacional, la discusión por los alquileres parece estancada en el barro de campaña en torno a la derogación o no de la ley de alquileres. Para Muñoz, un fenómeno va atado al otro: “El mercado sabe que si gana la derecha
“En diciembre Airbnb modificó sus condiciones: dentro del país ya no se puede alquilar en moneda local, lo que refuerza la dolarización”.
Se empieza a hacer palpable ese fenómeno llamado gentrificación que hasta hace unos años parecía problema de otras grandes ciudades.
se termina la ley de alquileres y la regulación. Entre esto y la inflación, la presión se da a través de la dolarización de los alquileres y con el mercado quitando viviendas. Airbnb entra en ese esquema de presión para una desregulación total”, concluye el presidente de IA.