„Die Preisgrenze ist erreicht“

Grundstücksmangel und zu hohe Qualität machen Wohnungen in Salzburg teurer. Die Preise werden aber nicht weiter steigen, meint der Immobilientreuhänder Wolfgang Maislinger im Gespräch mit Stefanie Ruep. Am gewerblichen Markt sei aber noch Luft nach oben.

Standard: Ihr Büro beobachtet den Salzburger Immobilienmarkt seit Jahren, unterscheidet er sich von Restösterreich? Maislinger: In Salzburg sind die Grundstückspreise im Vergleich zum Großteil Österreichs höher. Der Hintergrund ist, dass Grundstücke in Salzburg Mangel sind. Wir haben einige Stadtberge, die Grenze zu Deutschland ist relativ nahe, damit ist das Stadtgebiet eingegrenzt. Dazu kommt noch die seit 2008 geltende Grünlanddeklaration, die die Verfügbarkeit an Grundstücken weiter eingrenzt. Das Grundstück ist ein wesentlicher Faktor, der Einfluss auf den Gesamtimmobilienmarkt hat. Standard: Sind die Grundstückspreise der Hauptgrund dafür, dass Wohnungen in Salzburg wesentlich teurer sind als beispielsweise in Oberösterreich? Maislinger: Es ist ein wesentlicher Anteil. Es gibt aber auch andere Ursachen. Etwa die Qualität, mit der am Wohnungsmarkt in Salzburg gebaut wird, die finden Sie in Oberösterreich oder anderen Bundesländern nicht. Die Ausstattungsstandards sind höher. Standard: In den letzten zehn Jahren sind die Neubaupreise laut Analyse um 89 Prozent gestiegen. Maislinger: Wenn Sie das inflationsbereinigt sehen, mit zweieinhalb bis drei Prozent auf zehn Jahre, dann ist das schon eine Größenordnung von 30 Prozent, die man in Abzug bringen muss. Damit relativiert sich das, obwohl es eklatante Steigerungen waren. Wir sehen in den nächsten Jahren diese Preissteigerungen am Wohnungsmarkt aber nicht mehr. Standard: Warum werden die Preise nicht mehr steigen? Maislinger: Weil die Preisgrenze erreicht ist. Es muss leistbar sein, und da ist man sicherlich für die Mittelschicht an der Grenze angekommen. Das heißt nicht, dass bei einem gut situierten Projekt nicht noch eine Steigerung möglich ist. Standard: Aber der durchschnittliche Preis wird nicht mehr steigen. Was sind die Gründe dafür? Maislinger: Sobald die Nachfrage nachlässt, muss man sich etwas überlegen, etwa günstiger oder dichter zu bauen. Es stellt sich die Frage, ob es noch notwendig ist, mit diesen Qualitätskriterien zu bauen. Derzeit kommen die Immobilien mit einer fixen Ausstattung und einem fixen Preis auf den Markt. Man kann auch den Weg gehen, auf die einzelnen Käuferschichten individuell einzugehen und bedarfsorientierter zu bauen. Einen guten und modernen Standard bauen, aber nicht über das Maß des Notwendigen und Leistbaren hinaus. Standard: Besteht da nicht die Gefahr, dass man Billigwohnungen produziert? Maislinger: Was versteht man unter Billigwohnungen? Heute sagt man das oft, wenn sehr dicht be- baut wird. Das hat aber nichts mit der Qualität des Wohnraums zu tun. Natürlich sind gewisse Richtlinien einzuhalten. Aber man baut mittlerweile so gut, dass man heute bei einem Neubau in jeglicher Hinsicht von einer guten Qualität sprechen kann. Standard: Neben der Preissteigerung geht aus Ihrer Analyse hervor, dass der Immobilienmarkt weniger Verkäufe aufweist. Warum? Maislinger: Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus kommen wenige in die Situation, verkaufen zu müssen. Zudem fehlen alternative Anlagemöglichkeiten, auch die Immobilienertragssteuer ist ein Faktor. Deshalb dreht sich relativ wenig am Markt. Es ist auch nicht absehbar, dass sich daran kurzfristig etwas ändert. Ein weiterer Faktor ist sicherlich die hohe Preissteigerung der letzten Jahre. Viele können die Finanzierung nicht aufbringen und gehen daher in Miete. Standard: Hat der große Anteil an Zweitwohnsitzen in Salzburg einen Einfluss auf die Marktpreise? Maislinger: Salzburg ist sicherlich ein Markt für Zweitwohnsitze. In ländlichen Gebieten hat das eine andere Auswirkung als in einer Stadt wie Salzburg. Das hat man in jeder Stadt mit Tourismus, Kultur und einem hohen Freizeitwert. Die Käuferklientel ist aber sich kein Preistreiber für den Durchschnittspreis der Wohnungen. Diese Käuferschicht sieht man eher im gehobenen Segment. Das hat nur auf einen Teil des Wohnungsmarkts Einfluss.

Wolfgang Maislinger Standard: Wie ist die Situation am gewerblichen Immobilienmarkt? Maislinger: Es gibt in Salzburg keine große Industrie, sondern der Dienstleistungsbereich, der Einzelhandel und die Hotellerie machen einen großen Anteil am Gewerbeimmobilienmarkt aus. Im Stadtbereich sind kaum Gewerbegrundstücke verfügbar. Viele Betriebe, die expandierten, sind in die angrenzenden Gemeinden ausgesiedelt. Nun wird es auch im Speckgürtel eng mit verfügbaren Gewerbegebieten, die Auswahl für Betriebe ist also gering. Standard: Steigen die Preise von Gewerbeimmobilien, wie bei den Wohnungen, weil wenige vorhanden sind? Maislinger: Bei den Grundstücken ist das ähnlich, ja, aber nicht in dem Ausmaß wie am Wohnungsmarkt. Wenn die Grundstückspreise für Wohnimmobilien hoch sind, dann zeigen sich die Auswirkungen auch im gewerblichen Bereich. Nur sind da die Preise in den letzten Jahren nicht so stark gestiegen wie im Wohnbereich. Deshalb sehen wir in den nächsten Jahren noch ein solides Potenzial für Steigerungen. Standard: In der Salzburger Altstadt mussten erst kürzlich Geschäfte und Restaurants auszie- Ein Haus im Grünen ist fast nicht leistbar. In Salzburg sind die Bauqualität und die Grundstückspreise sind zu hoch. hen, weil die Pacht gestiegen ist. Sind die Preise bei den Gewerbeimmobilien schon so hoch, dass sich nur noch Tourismusbetriebe in der Stadt ansiedeln können und einheimische Lokale keine Chance mehr haben? Maislinger: Natürlich ist die Konsequenz: Solange es jemanden gibt, der die Preise bezahlt, wird er die Flächen bekommen. Aufgrund der hohen Frequenz in den Bereichen, die Sie ansprechen, wird es sich auch wirtschaftlich ausgehen, die Mieten bezahlen zu können. Es handelt sich um spezielle Angebote in den Geschäften, abgestimmt auf die Klientel. Standard: Ist da noch eine Preissteigerung drin? Maislinger: Sieht man sich den Vergleich zu anderen Städten an, kann man davon ausgehen, dass noch eine Preissteigerung drin ist. Bei steigender Kundenfrequenz kann es in bestimmten Lagen zu weiteren Mieterhöhungen kommen. Da sehe ich noch nicht wirklich die Grenze. WOLFGANG MAISLINGER (47) ist konzessionierter Immobilientreuhänder und einer von zwei Geschäftsführern von Hölzl & Hubner Immobilien. Das Immobilienbüro analysiert seit 22 Jahren den Salzburger Immobilienmarkt.