Marktplatz der verhaltenen Euphorie
Am Mittwoch ging in München die 17. Expo Real zu Ende. Stillstand war das beherrschende Thema der Messe. Doch im Hintergrund zeichnen sich Veränderungen ab, die den Markt nachhaltig verwandeln könnten.
Wieder einmal verwandelte sich München für die Dauer von drei Tagen in ein überteuertes Pflaster mit kaum leistbaren Hotelzimmern und Hosenanzugdamen und Nadelstreifherren, die untertags in den Messe- und abends in den Bierhallen anzutreffen waren: 36.000 Menschen sollen es gewesen sein, die die diesjährige Expo Real, die letzten Mittwoch zu Ende ging, besuchten. Damit hatte die 16. Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen etwas weniger Besucher als 2012.
„Im Großen und Ganzen kann man die diesjährige Messe mit der Veranstaltung 2012 ganz gut vergleichen“, sagt Eugen Egetenmeier, Geschäftsführer der Messe München International, im Gespräch mit dem Standard. „Ähnlich viele Aussteller, ähnlich viele Besucher, ähnlich gute, wiewohl zurückhaltend achtsame Stimmung in der Branche: Die Expo Real 2013 ist ein gutes Abbild der aktuellen Situation, die sich vor allem durch Stabilität auszeichnet.“Oder Stagnation? „Ja, und das ist durchaus kein Nachteil in Zeiten wie diesen“, meint Egetenmeier.
Weniger Finanzdienstleister
Was auffällt – und das bestätigt sich auch in der Statistik der insgesamt 1663 Aussteller aus 33 Ländern, viele davon Erstaussteller – ist der Rückgang an klassischen Finanzdienstleistern wie etwa Banken und Kreditinstituten und die Zunahme an sogenannten Mezzaninfinanzierern wie etwa Versicherungen und Pensionsvorsorgekassen. „Einige Finanzierer sind vom Markt verschwunden, andere wiederum können aufgrund der strengen Vorschriften aus Brüssel nicht so viel investieren, wie sie gern würden“, sagt der Messe-Chef.
„Hinzukommt, dass Sie heute keine Bank mehr finden werden, die ein spekulatives Investment finanziert“, fügt Jan Linsin, Head of Research Germany CBRE, hinzu. „Versicherungen sind da durchaus risikofreudiger. Und so springen sie in die Bresche.“In den kommenden Jahren, darauf könne sich die Branche bereits einstimmen, werde die Verschiebung weiterhin zunehmen.
Eine Verschiebung gibt es auch bei den Asset-Klassen, vor allem auf den traditionellen Core-Märkten Deutschland, Frankreich und Großbritannien: Retail geht frappant zurück. Laut dem Londoner Immobilienberatungsunternehmen Knight Frank hat sich der europaweite Transaktionsanteil Retail von 52 Prozent (2011) auf 27 Prozent nahezu halbiert – zugunsten von Wohnen, Logistikimmobilien und vor allem Office (Letzteres plus 15 Prozent).
„Wie es scheint, ziehen sich die europäischen Core-Märkte aus dem Retail-Bereich langsam zurück“, sagt Darren Yates, Head of Global Capital Market Research bei Knight Frank. „Stattdessen drängen vermehrt asiatische Investoren in die Märkte, vor allem aus China, Südkorea und Malaysia. Noch ist der Trend sehr schwach. Doch er wird in absehbarer Zeit spürbarer werden.“
Besonders evident ist der Wandel in Deutschland. Shoppingcenter und andere Retail-Projekte wurden auf dieser Expo Real nur zaghaft beworben. Einige Projektentwicklungen, die letztes Jahr noch unter großen Plexiglashauben im Scheinwerferlicht standen, sind heuer im Depot geblieben, weil man „den Nutzungsmix noch überarbeiten“, „das Projekt noch adaptieren“, „die Struktur noch bereinigen“wolle. So der offizielle Tenor. Das 30.000 Quadratmeter große EKZ Hofgarten in Solingen (Sonae Sierra), das am 24. Oktober eröffnet wird (Vermietungsstand unter 90 Prozent), ist eine der wenigen aktuellen Ausnahmen.
Im Kommen sind dafür vor allem Wohn- und Hospitality-Immobilien. Die meisten Bauvorhaben – viele davon in innerstädtischer Lage in großen und mittelgroßen Städten – sind nicht nur hochpreisig, sondern auch von schauderhafter stadtplanerischer und architektonischer Qualität. Die Geisteshaltung hinter den präsentierten 08/15-Projekten in Frankfurt, München und Düsseldorf, für die Investoren und Käufer gesucht werden, ist mehr als konservativ. Man besinne sich halt wieder lieber auf alte Werte, wie es einige der Aussteller formulieren.
CEE und SEE stark vertreten
In den Secondary Markets in CEE und SEE ist das anders – vorerst. Im Mittelpunkt der Expo-Diskussionen standen heuer Polen, Rumänien und Russland, das mit einzelnen Ausstellern und nationalen bzw. regionalen Gruppenständen heuer so stark vertreten und so präsent war wie noch nie.
„Die Expo Real hat uns die Gelegenheit gegeben, St. Petersburg als attraktive Geschäftsplattform zu präsentieren“, sagt Irina Babyuk, Vorsitzende des Ausschusses für Investitionen von St. Petersburg. „Und ich möchte unbedingt erwähnen, dass wir in München heuer gleich zwei Vereinbarungen im Wert von 1,7 Milliarden Euro unterzeichnet haben.“
Generell ist zu sagen: Zwar gehen auch in CEE und SEE die Retail-Entwicklungen allmählich zurück, aber dafür ist der OfficeMarkt nach wie vor ein Dauerbrenner. Der Bedarf nach Büroflächen ist enorm, vor allem in Warschau (vier Millionen Quadratmeter Office-Bestand) und Bukarest (zwei Millionen Quadratmeter). Im Vergleich: Das gleich große Wien verfügt über etwa zehn Millionen Quadratmeter Bürofläche.
„In ganz Warschau sind derzeit viele Office-Projekte in der Pipeline, die nach der Krise auf Eis gelegt wurden“, erklärt Dietmar Reindl, Immofinanz AG, Director Office and Logistics. „In den kommenden Jahren wird sich weisen, welche Projekte die Investoren realisieren werden und welche nicht. Dann werden wir wissen, wie groß der Bedarf nach weiteren Büroflächen sein wird.“
In Bukarest wiederum, sagt Markus Neurauter, Geschäftsführer der Raiffeisen evolution project development GmbH, wolle man zwar gerne in neue Büroentwicklungen investieren, aber dagegen sprächen derzeit drei Gründe: die instabile Politik, die schwierigen Finanzierungsbedingungen und die extrem hochpreisigen, spekulativ zurückgehaltenen Grundstücksressourcen in zentralen Lagen, die seit Beginn der Krise um keinen Lei billiger geworden seien. Die Liegenschaften seien unbezahlbar.
Die letzte große Entwicklung der Raiffeisen evolution, die aufgrund der aktuellen Konzentration auf österreichische Wohnimmobilien heuer auf einen eigenen Expo-Stand verzichtet hat, ist das Shoppingcenter Promenada in Bukarest-Floreasca (Foto). Kommenden Donnerstag (17. Oktober) wird der 110.000-QuadratmeterKomplex eröffnet. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 130 Millionen Euro. Auf die ursprüngliche Büro-Überbauung des futuristischen EKZ, in der etwa 30.000 Quadratmeter Bürofläche untergebracht werden sollten, musste nach der Krise verzichtet werden.
Wieder erste Erfolge
„Der Vertrauensverlust von 2008 ist natürlich noch lange nicht aufgearbeitet“, sagt Timo Tschammler, Management Board Deutschland bei Jones Lang LaSalle, zuständig für Office and Industrial. „Und bis dieser Einbruch überwunden sein wird, werden noch einige Jahre vergehen.“Doch hinter der verhaltenen, vorsichtigen Stimmung in der Branche, heißt es dort, zeichneten sich bereits wieder erste Erfolge ab.
„In Deutschland hat sich 2012 eine dynamische Jahresende-Rally abgezeichnet, die ohne Delle nach 2013 übergeschwappt ist“, sagt Tschammler. „2013 wird mit rund 30 Milliarden Euro Transaktionsvolumen als das stärkste Jahr nach der Krise und das zweitstärkste seit 2007 hervorgehen. Aber nur die wenigsten werden dieses Stimmungsbild bestätigen können.“Aber das Letzte, was der Markt braucht, ist eine erneute Über-Euphorie wie vor 2008.