Aus für Ge­büh­ren­schlupf­loch bei be­fris­te­ten Miet­ver­trä­gen

Das Bun­des­fi­nanz­ge­richt er­klärt ei­ne kos­ten­spa­ren­de Pra­xis beim Miet­rechts­ge­setz für un­zu­läs­sig

Der Standard - - WIRTSCHAFT & RECHT - Da­ni­el Rich­ter

Wi­en – Miet­ver­trä­ge un­ter­lie­gen ei­ner Rechts­ge­schäfts­ge­bühr in Hö­he von ein Pro­zent der Be­mes­sungs­grund­la­ge. Für die­se ist bei un­be­fris­te­ten Ver­trä­gen der dreifache Brut­to­jah­res­miet­zins her­an­zu­zie­hen, bei be­fris­te­ten Ver­trä­gen da­ge­gen der Brut­to­jah­res­miet­zins für die ge­sam­te Ver­trags­dau­er (ma­xi­mal der 18-fa­che Brut­to­jah­res­miet­zins). Bei Be­fris­tun­gen von mehr als drei Jah­ren zahlt man da­her ei­ne hö­he­re Ge­bühr als bei un­be­fris­te­ten Ver­trä­gen.

Ge­büh­ren­recht­lich wird von ei­nem Ver­trag auf be­stimm­te Dau­er dann ge­spro­chen, wenn bei­de Par­tei­en wäh­rend ei­nes be­stimm­ten Zei­t­raums auf die or­dent­li­che Kün­di­gung ver­zich­tet ha­ben; hat nur ei­ne Par­tei ver­zich­tet, gilt der Ver­trag als un­be­fris­tet. Dem­ent­spre­chend kann auch ein miet­recht­lich be­fris­te­ter Ver­trag – al­so ei­ner, der zi­vil­recht­lich zu ei­nem be­stimm­ten Zeit­punkt en­det – ge- büh­ren­recht­lich als un­be­fris­te­ter Ver­trag gel­ten. Dies ist vor al­lem dann der Fall, wenn bei be­fris­te­ten Ver­trä­gen ein Ver­trags­teil je­der­zeit zur Be­en­di­gung be­rech­tigt ist, wäh­rend der an­de­re an die ge­sam­te Dau­er ge­bun­den ist.

Son­der­fall Miet­rechts­ge­setz

Im An­wen­dungs­be­reich des Miet­rechts­ge­set­zes (MRG) kann der Ver­mie­ter ei­nen Ver­trag grund­sätz­lich nur aus wich­ti­gen Grün­den auf­kün­di­gen, die im MRG ex­pli­zit auf­ge­lis­tet sind. Die Ge­büh­ren­richt­li­ni­en und auch die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs (z. B. das Er­kennt­nis 90/15/0034) be­stä­tig­ten, dass bei „Ver­ein­ba­rung al­ler denk­mög­li­chen Kün­di­gungs­grün­de des § 30 Abs 2 MRG“ge­büh­ren­recht­lich ein un­be­fris­te­ter Ver­trag von un­be­stimm­ter Dau­er vor­lie­ge – und die Ge­bühr auf Ba­sis des drei­fa­chen Brut­to­jah­res­miet­zin­ses zu be­rech­nen sei. Un­ge­ach­tet der fak­ti­schen Ein­schrän­kung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters durch die Bin­dung an die wich­ti­gen Kün­di­gungs­grün­de des § 30 MRG wur­de da­mit an­er­kannt, dass der Ver­mie­ter nicht aus­rei­chend ge­bun­den ist und so­mit kei­ne Bin­dung bei­der Par­tei­en an ei­ne be­stimm­te Dau­er vor­liegt.

Ty­pi­scher­wei­se wur­den da­her bis­her Miet­ver­trä­ge so ge­stal­tet, dass der Mie­ter an die Lauf­zeit ge­bun­den, der Ver­mie­ter al­ler­dings bei Vor­lie­gen ei­nes Kün­di­gungs­grun­des des § 30 MRG je­der­zeit zur Auf­kün­di­gung be­rech­tigt ist. Da­durch lag im Er­geb­nis auch bei (miet­recht­lich) be­fris­te­ten Ver­trä­gen ge­büh­ren­recht­lich ein – güns­ti­ge­rer – un­be­fris­te­ter Ver­trag vor. Die­se Pra­xis wur­de durch die Ge­büh­ren­richt­li­ni­en und die Ju­di­ka­tur des VwGH bis­her be­stä­tigt.

Das Bun­des­fi­nanz­ge­richt hat in ei­ner neu­en Recht­spre­chung die­se Pra­xis nun – ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Ju­di­ka­tur und den Ge­büh­ren­richt­li­ni­en – für un­zu­läs­sig er­klärt. Das Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters wird ge­büh­ren­recht­lich nicht mehr an­er­kannt, wenn die­ser nur aus den Kün­di­gungs­grün­den des MRG kün­di­gen kann. Das führt da­zu, dass die Ver­trags­ge­bühr am Brut­to­miet­zins für die ge­sam­te be­fris­te­te Ver­trags­dau­er be­mes­sen wird.

Nach­zah­lun­gen mög­lich

Der­zeit liegt noch kei­ne Recht­spre­chung des VwGH zu die­ser Fra­ge vor. Es sind al­ler­dings schon meh­re­re Ver­fah­ren an­hän­gig, und es ist zu be­fürch­ten, dass die neue Recht­spre­chung be­stä­tigt wird. Bis zur Ent­schei­dung des Höchst­ge­richts be­steht bei der vor­hin be­schrie­be­nen Gestal­tung das Ri­si­ko ei­ner nach­träg­li­chen hö­he­ren Fest­set­zung der Ge­bühr. Bei be­fris­te­ten Miet­ver­trä­gen ist da­her Vor­sicht an­ge­bracht: Bei ho­hem Jah­res­miet­zins soll­te ge­prüft wer­den, wie der Miet­ver­trag ge­stal­tet wird, und die Mög­lich­keit ei­ner spä­te­ren Neu­fest­set­zung der Ge­bühr im Ver­trag be­dacht wer­den.

DA­NI­EL RICH­TER ist An­walt und Ex­per­te für Im­mo­bi­li­en- und Bau­recht bei Dor­da Rechts­an­wäl­te. da­ni­el.rich­ter@dor­da.at

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