Aus für Gebührenschlupfloch bei befristeten Mietverträgen

Das Bundesfinanzgericht erklärt eine kostensparende Praxis beim Mietrechtsgesetz für unzulässig

Wien – Mietverträge unterliegen einer Rechtsgeschäftsgebühr in Höhe von ein Prozent der Bemessungsgrundlage. Für diese ist bei unbefristeten Verträgen der dreifache Bruttojahresmietzins heranzuziehen, bei befristeten Verträgen dagegen der Bruttojahresmietzins für die gesamte Vertragsdauer (maximal der 18-fache Bruttojahresmietzins). Bei Befristungen von mehr als drei Jahren zahlt man daher eine höhere Gebühr als bei unbefristeten Verträgen.

Gebührenrechtlich wird von einem Vertrag auf bestimmte Dauer dann gesprochen, wenn beide Parteien während eines bestimmten Zeitraums auf die ordentliche Kündigung verzichtet haben; hat nur eine Partei verzichtet, gilt der Vertrag als unbefristet. Dementsprechend kann auch ein mietrechtlich befristeter Vertrag – also einer, der zivilrechtlich zu einem bestimmten Zeitpunkt endet – ge- bührenrechtlich als unbefristeter Vertrag gelten. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn bei befristeten Verträgen ein Vertragsteil jederzeit zur Beendigung berechtigt ist, während der andere an die gesamte Dauer gebunden ist.

Sonderfall Mietrechtsgesetz

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann der Vermieter einen Vertrag grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen aufkündigen, die im MRG explizit aufgelistet sind. Die Gebührenrichtlinien und auch die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (z. B. das Erkenntnis 90/15/0034) bestätigten, dass bei „Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG“gebührenrechtlich ein unbefristeter Vertrag von unbestimmter Dauer vorliege – und die Gebühr auf Basis des dreifachen Bruttojahresmietzinses zu berechnen sei. Ungeachtet der faktischen Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters durch die Bindung an die wichtigen Kündigungsgründe des § 30 MRG wurde damit anerkannt, dass der Vermieter nicht ausreichend gebunden ist und somit keine Bindung beider Parteien an eine bestimmte Dauer vorliegt.

Typischerweise wurden daher bisher Mietverträge so gestaltet, dass der Mieter an die Laufzeit gebunden, der Vermieter allerdings bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes des § 30 MRG jederzeit zur Aufkündigung berechtigt ist. Dadurch lag im Ergebnis auch bei (mietrechtlich) befristeten Verträgen gebührenrechtlich ein – günstigerer – unbefristeter Vertrag vor. Diese Praxis wurde durch die Gebührenrichtlinien und die Judikatur des VwGH bisher bestätigt.

Das Bundesfinanzgericht hat in einer neuen Rechtsprechung diese Praxis nun – entgegen der bisherigen Judikatur und den Gebührenrichtlinien – für unzulässig erklärt. Das Kündigungsrecht des Vermieters wird gebührenrechtlich nicht mehr anerkannt, wenn dieser nur aus den Kündigungsgründen des MRG kündigen kann. Das führt dazu, dass die Vertragsgebühr am Bruttomietzins für die gesamte befristete Vertragsdauer bemessen wird.

Nachzahlungen möglich

Derzeit liegt noch keine Rechtsprechung des VwGH zu dieser Frage vor. Es sind allerdings schon mehrere Verfahren anhängig, und es ist zu befürchten, dass die neue Rechtsprechung bestätigt wird. Bis zur Entscheidung des Höchstgerichts besteht bei der vorhin beschriebenen Gestaltung das Risiko einer nachträglichen höheren Festsetzung der Gebühr. Bei befristeten Mietverträgen ist daher Vorsicht angebracht: Bei hohem Jahresmietzins sollte geprüft werden, wie der Mietvertrag gestaltet wird, und die Möglichkeit einer späteren Neufestsetzung der Gebühr im Vertrag bedacht werden.

DANIEL RICHTER ist Anwalt und Experte für Immobilien- und Baurecht bei Dorda Rechtsanwälte. daniel.richter@dorda.at