Geld zurück vom „Ex“auch bei gemieteten Immobilien
Eine Lebensgefährtin, die bei einer Sanierung mitgezahlt hat, ist nach Beziehungsende nicht rechtlos
Wien – Geht eine Ehe in die Brüche, so enthält das Ehegesetz recht detaillierte Regeln, wie bei einer Scheidung das eheliche Vermögen – Ersparnisse und Gebrauchsvermögen – zwischen den Ehegatten aufzuteilen ist. Für Lebensgemeinschaften gibt es hingegen keine gesetzlichen Aufteilungsregeln: Jeder Lebensgefährte behält das von ihm während der Lebensgemeinschaft erworbene Vermögen, eine Aufteilung findet nicht statt. Eine Übertragung der Regelungen des Ehegesetzes auf Lebensgemeinschaften scheidet nach herrschender Ansicht aus.
Unbefriedigend ist diese Situation in jenen Fällen, in denen ein Lebensgefährte dem anderen größeres Vermögen zuwendet. Der häufigste Fall: Die Lebensgefährtin beteiligt sich finanziell an der Sanierung des Hauses des Lebensgefährten, wird aber nicht – wie umgangssprachlich oft bezeichnet – am Haus „angeschrieben“. Leistungen dieser Art sind in der Regel keine Schenkungen, sondern Zuwendungen, die in der Erwartung des Fortbestandes der Lebensgemeinschaft erbracht werden. Die Frau geht davon aus, das sanierte Haus gemeinsam mit dem Mann zu bewohnen.
Nach der Rechtsprechung ist die Lebensgefährtin nicht rechts- schutzlos: Erbrachte sie die Leistungen in der Erwartung des Fortbestands der Lebensgemeinschaft und war ihm dieser Zweck bekannt, dann kann sie ihre Leistungen bei Beendigung der Beziehung zurückverlangen. Der Lebensgefährte hat den zu diesem Zeitpunkt noch vorhandenen Nutzen herauszugeben, andernfalls wäre er ungerechtfertigt bereichert.
Vor einiger Zeit hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass ein Bereicherungsanspruch auch dann besteht, wenn der Lebensgefährte nicht Eigentümer, sondern „nur“Mieter ist (OGH 1 Ob 173/15w). Das war bis dahin deshalb nicht selbstverständlich, weil Investitionen in Mietwohnungen vor allem dem Wohnungseigentümer zugutekommen.
Im Anlassfall führten Klägerin und Beklagter von 2003 bis 2013 eine Lebensgemeinschaft. Der Beklagte hatte schon davor eine Jagdhütte unbefristet gemietet und als Wochenendhaus genutzt. 2006 entschlossen die beiden, das Haus zu sanieren und auszubauen. Gesamtkosten: 250.000 Euro. Die Frau steuerte 35.000 Euro an Baumaterial bei und übernahm die Kosten für Küche, Bad und Elektrogeräte. Nach Ende der Beziehung forderte sie Ersatz für ihre Aufwendungen. Sie habe in der Erwartung des Fortbestandes der Lebensgemeinschaft bezahlt.
Der Ex-Lebensgefährte wandte unter anderem ein, dass durch die Investitionen nicht er, sondern der Eigentümer bereichert sei, weil nach dem Mietvertrag sämtliche Investitionen unentgeltlich ins Eigentum des Vermieters übergingen. Die Klägerin habe sich daher an den Eigentümer zu wenden.
Der OGH gab der Klägerin Recht: Empfänger der Investitionen sei der beklagte Lebensgefährte gewesen. Seit der Auflösung der Lebensgemeinschaft sei er durch den durch die Investitionen bedingten höheren Nutzwert bereichert. Er war deshalb verpflichtet, der Klägerin ihre Investitionen abzüglich eines Abschlags für die Zeit, in der das Haus gemeinsam genutzt wurde, zu ersetzen.
Ganz allgemein hängt das Bestehen eines Bereicherungsanspruchs von der Ausgestaltung des Mietvertrages und der Kenntnis des Lebensgefährten ab. Bei Investitionen in Wohnungen mit unbefristetem Mietvertrag und besonderem Kündigungsschutz werden die Voraussetzungen für den Anspruch in der Regel vorliegen. Anderes wird aber etwa dann gelten, wenn beträchtliche Summen in befristet gemietete Wohnungen investiert wurden und im Mietvertrag ein Investitionskostenersatz des Vermieters – rechtswirksam – ausgeschlossen wurde. Dann kommt die Wertsteigerung in erster Linie dem Vermieter zugute.
Bereicherungsansprüche gegen den Liegenschaftseigentümer sind allerdings vor Gericht kaum durchzusetzen, weil für die Pflichten des Vermieters der Mietvertrag und die (zwingend) anzuwendenden gesetzlichen Regelungen entscheidend sind. Für einen Anspruch des außerhalb dieses Rechtsverhältnisses stehenden Lebensgefährten gegen den Vermieter dürfte keine Rechtsgrundlage bestehen.
DOMINIK PRANKL ist Rechtsanwaltsanwärter, THOMAS SEEBER Rechtsanwalt und Partner bei KSW Rechtsanwälte. office@ksw.at