Geld zu­rück vom „Ex“auch bei ge­mie­te­ten Im­mo­bi­li­en

Ei­ne Le­bens­ge­fähr­tin, die bei ei­ner Sa­nie­rung mit­ge­zahlt hat, ist nach Be­zie­hungs­en­de nicht recht­los

Der Standard - - WIRTSCHAFT & RECHT - Do­mi­nik Prankl, Tho­mas See­ber

Wi­en – Geht ei­ne Ehe in die Brü­che, so ent­hält das Ehe­ge­setz recht de­tail­lier­te Re­geln, wie bei ei­ner Schei­dung das ehe­li­che Ver­mö­gen – Er­spar­nis­se und Ge­brauchs­ver­mö­gen – zwi­schen den Ehe­gat­ten auf­zu­tei­len ist. Für Le­bens­ge­mein­schaf­ten gibt es hin­ge­gen kei­ne ge­setz­li­chen Auf­tei­lungs­re­geln: Je­der Le­bens­ge­fähr­te be­hält das von ihm wäh­rend der Le­bens­ge­mein­schaft er­wor­be­ne Ver­mö­gen, ei­ne Auf­tei­lung fin­det nicht statt. Ei­ne Über­tra­gung der Re­ge­lun­gen des Ehe­ge­set­zes auf Le­bens­ge­mein­schaf­ten schei­det nach herr­schen­der An­sicht aus.

Un­be­frie­di­gend ist die­se Si­tua­ti­on in je­nen Fäl­len, in de­nen ein Le­bens­ge­fähr­te dem an­de­ren grö­ße­res Ver­mö­gen zu­wen­det. Der häu­figs­te Fall: Die Le­bens­ge­fähr­tin be­tei­ligt sich fi­nan­zi­ell an der Sa­nie­rung des Hau­ses des Le­bens­ge­fähr­ten, wird aber nicht – wie um­gangs­sprach­lich oft be­zeich­net – am Haus „an­ge­schrie­ben“. Leis­tun­gen die­ser Art sind in der Re­gel kei­ne Schen­kun­gen, son­dern Zu­wen­dun­gen, die in der Er­war­tung des Fort­be­stan­des der Le­bens­ge­mein­schaft er­bracht wer­den. Die Frau geht da­von aus, das sa­nier­te Haus ge­mein­sam mit dem Mann zu be­woh­nen.

Nach der Recht­spre­chung ist die Le­bens­ge­fähr­tin nicht rechts- schutz­los: Er­brach­te sie die Leis­tun­gen in der Er­war­tung des Fort­be­stands der Le­bens­ge­mein­schaft und war ihm die­ser Zweck be­kannt, dann kann sie ih­re Leis­tun­gen bei Be­en­di­gung der Be­zie­hung zu­rück­ver­lan­gen. Der Le­bens­ge­fähr­te hat den zu die­sem Zeit­punkt noch vor­han­de­nen Nut­zen her­aus­zu­ge­ben, an­dern­falls wä­re er un­ge­recht­fer­tigt be­rei­chert.

Vor ei­ni­ger Zeit hat der Obers­te Ge­richts­hof ent­schie­den, dass ein Be­rei­che­rungs­an­spruch auch dann be­steht, wenn der Le­bens­ge­fähr­te nicht Ei­gen­tü­mer, son­dern „nur“Mie­ter ist (OGH 1 Ob 173/15w). Das war bis da­hin des­halb nicht selbst­ver­ständ­lich, weil In­ves­ti­tio­nen in Miet­woh­nun­gen vor al­lem dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu­gu­te­kom­men.

Im An­lass­fall führ­ten Klä­ge­rin und Be­klag­ter von 2003 bis 2013 ei­ne Le­bens­ge­mein­schaft. Der Be­klag­te hat­te schon da­vor ei­ne Jagd­hüt­te un­be­fris­tet ge­mie­tet und als Wo­chen­end­haus ge­nutzt. 2006 ent­schlos­sen die bei­den, das Haus zu sa­nie­ren und aus­zu­bau­en. Ge­samt­kos­ten: 250.000 Eu­ro. Die Frau steu­er­te 35.000 Eu­ro an Bau­ma­te­ri­al bei und über­nahm die Kos­ten für Kü­che, Bad und Elek­tro­ge­rä­te. Nach En­de der Be­zie­hung for­der­te sie Er­satz für ih­re Auf­wen­dun­gen. Sie ha­be in der Er­war­tung des Fort­be­stan­des der Le­bens­ge­mein­schaft be­zahlt.

Der Ex-Le­bens­ge­fähr­te wand­te un­ter an­de­rem ein, dass durch die In­ves­ti­tio­nen nicht er, son­dern der Ei­gen­tü­mer be­rei­chert sei, weil nach dem Miet­ver­trag sämt­li­che In­ves­ti­tio­nen un­ent­gelt­lich ins Ei­gen­tum des Ver­mie­ters über­gin­gen. Die Klä­ge­rin ha­be sich da­her an den Ei­gen­tü­mer zu wen­den.

Der OGH gab der Klä­ge­rin Recht: Emp­fän­ger der In­ves­ti­tio­nen sei der be­klag­te Le­bens­ge­fähr­te ge­we­sen. Seit der Auf­lö­sung der Le­bens­ge­mein­schaft sei er durch den durch die In­ves­ti­tio­nen be­ding­ten hö­he­ren Nutz­wert be­rei­chert. Er war des­halb ver­pflich­tet, der Klä­ge­rin ih­re In­ves­ti­tio­nen ab­züg­lich ei­nes Ab­schlags für die Zeit, in der das Haus ge­mein­sam ge­nutzt wur­de, zu er­set­zen.

Ganz all­ge­mein hängt das Be­ste­hen ei­nes Be­rei­che­rungs­an­spruchs von der Aus­ge­stal­tung des Miet­ver­tra­ges und der Kennt­nis des Le­bens­ge­fähr­ten ab. Bei In­ves­ti­tio­nen in Woh­nun­gen mit un­be­fris­te­tem Miet­ver­trag und be­son­de­rem Kün­di­gungs­schutz wer­den die Vor­aus­set­zun­gen für den An­spruch in der Re­gel vor­lie­gen. An­de­res wird aber et­wa dann gel­ten, wenn be­trächt­li­che Sum­men in be­fris­tet ge­mie­te­te Woh­nun­gen in­ves­tiert wur­den und im Miet­ver­trag ein In­ves­ti­ti­ons­kos­ten­er­satz des Ver­mie­ters – rechts­wirk­sam – aus­ge­schlos­sen wur­de. Dann kommt die Wert­stei­ge­rung in ers­ter Li­nie dem Ver­mie­ter zu­gu­te.

Be­rei­che­rungs­an­sprü­che ge­gen den Lie­gen­schafts­ei­gen­tü­mer sind al­ler­dings vor Ge­richt kaum durch­zu­set­zen, weil für die Pflich­ten des Ver­mie­ters der Miet­ver­trag und die (zwin­gend) an­zu­wen­den­den ge­setz­li­chen Re­ge­lun­gen ent­schei­dend sind. Für ei­nen An­spruch des au­ßer­halb die­ses Rechts­ver­hält­nis­ses ste­hen­den Le­bens­ge­fähr­ten ge­gen den Ver­mie­ter dürf­te kei­ne Rechts­grund­la­ge be­ste­hen.

DO­MI­NIK PRANKL ist Rechts­an­walts­an­wär­ter, THO­MAS SEE­BER Rechts­an­walt und Part­ner bei KSW Rechts­an­wäl­te. of­fice@ksw.at

Fo­to: El­mar Gu­bisch

Die Sa­nie­rung ei­nes Jagd­hau­ses lös­te ei­nen Ro­sen­krieg aus.

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