Städtebauliche Verträge: „Sinnvolles Instrument“,
In Wien werden seit drei Jahren städtebauliche Verträge mit Entwicklern geschlossen. lud drei Expertinnen und Experten zum Gespräch über erste Erfahrungen mit dem relativ neuen Instrument – und was aus ihrer Sicht vonseiten der Politik noch nötig ist.
Wien – Gemeinden haben die Möglichkeit, zur Erreichung ihrer Raumordnungsziele mit Immobilienentwicklern privatrechtliche Vereinbarungen zu schließen. Diese sogenannte „Vertragsraumordnung“gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich lange; Salzburg war vor 25 Jahren Vorreiter (dort gab es allerdings dann ein folgenschweres Urteil des Verfassungsgerichtshofs, der die Regelungen als verfassungswidrig erkannte), die Steiermark folgte beispielsweise erst 2010. In Graz hat man mittlerweile aber eine gewisse Routine mit dem Abschluss städtebaulicher Verträge entwickelt (siehe dazu auch Artikel auf der rechten Seite).
In der Bundeshauptstadt Wien, für Developer und Immo-Investoren bei weitem die attraktivste Stadt Österreichs, wurde erst mit der Bauordnungsnovelle im Juli 2014 die Möglichkeit für städtebauliche Verträge geschaffen. Immerhin wurden seither auch hier etwa ein Dutzend Verträge verhandelt, eine Handvoll davon auch bereits abgeschlossen. Die bekanntesten davon sind jene für die Großprojekte „Danube Flats“und „Triiiple“sowie das umstrittene Heumarkt-Projekt.
„Katalog“dringend gesucht
Generell sei man in Wien diesbezüglich aber noch klar in einer „Lernphase“, so der Tenor mehrerer Expertinnen und Experten, die der Standard zu einem Gespräch über städtebauliche Verträge bat. „Jetzt gibt’s das Modell gerade einmal drei Jahre. Das Werkzeug ist ein sehr sinnvolles, und es wird sicher eine Best Practice entwickelt werden. Das ist im Fluss“, meint etwa Michael Hecht, Rechtsanwalt bei fwp Fellner Wratzfeld & Partner, der an der Erstellung fast aller bisher in Wien abgeschlossenen städtebaulichen Verträge maßgeblich beteiligt war.
Dass die Volksanwaltschaft Anfang Juni die städtebaulichen Verträge bei den Danube Flats und beim Heumarkt-Projekt als „Gefälligkeitswidmungen für Investoren“kritisiert hatte, stößt bei ihm auf ziemliches Unverständnis. „Alleine der Umstand, wie lange schon an diesen Danube Flats gewerkt wird, wie lange diese Projekthistorie geht, ist das beste Indiz dafür, dass das nicht der Fall war“, so der Anwalt. „Das kann man schon rein empirisch messen. Auch die Intensität der Vertragsverhandlungen belegt, dass es nicht so war.“
Hecht räumt ein, dass gerade im urbanen Raum die Bebauungsbestimmungen oft „hochgradig“auf ein Projekt zugeschnitten seien. Er sieht darin aber auch „nichts Böses. Es gibt EU-rechtliche Bestimmungen, etwa im Bereich der strategischen Umweltprüfung, die das geradezu gebieten.“
Christof Schremmer vom Österreichischen Institut für Raumplanung (ÖIR) hält die Danube Flats, den von S+B und Soravia geplanten 150-Meter-Turm am Standort des ehemaligen Cineplexx Reichsbrücke, sogar „für die Sanierung eines städtebaulichen Missstands: Man hat dort ein Kinomonster stehen, das vor sich hin bröckelt. Die Frage ist, wie ich einen Investor finde, der mir dort etwas Sinnvolles hinbaut.“
Ob das nicht auch mit weniger Stockwerken gegangen wäre, sei eine andere Frage. „Es hätte ja auch die Stadt das Risiko übernehmen können oder die Wirtschaftsagentur und selbst was daraus machen können.“
Raumplanerin und Entwicklerin Evelyn Susanne ErnstKirchmayr erinnert daran, dass sich Entwickler für ihre Chancenund Risikoanalysen „insbesondere auch schon im Vorfeld von Ankaufsbewertungen“einen bestimmten Katalog an potenziellen Maßnahmen „samt Kosten- und Zeitrahmen“wünschen würden. Dass ein solcher gerade erarbeitet oder sogar in Kürze vorliegen wird, können die Experten freilich nicht bestätigen.
„Derzeit schwirren Dimensionen von zehn Millionen für Infrastrukturbeiträge durch diverse Medien“, sagt Ernst-Kirchmayr. In etwa diese Summe mussten die Entwickler bei den Danube Flats und bei Triiiple jeweils für Infrastruktur bereitstellen.
Daraus würden professionelle Beobachter nun schließen, dass dies die Messlatte für alle weiteren städtebaulichen Verträge wäre. Worum es sich bei diesen zehn Millionen Euro aber eigentlich handle, sei oft nicht klar.
„Tatsächlich beruhen die zu den bisher abgeschlossenen Verträgen kolportierten ‚Beträge‘ auf Sicherstellungen“, erklärt Anwalt Hecht; meist in Form von Bankgarantien. „Es wird also nicht etwa geregelt, dass ein privater Entwickler eine Summe von X zahlen muss, sondern da werden Überplattungen, Fahrradwege etc. vereinbart.“
Die Zahlen, die in die Verträge Eingang fanden, würden also ganz überwiegend „auf einer gemeinsamen Vorstellung darüber beruhen, was die vorgesehenen Infrastrukturbeiträge sind und wie viel sie in etwa kosten“.
„Veröffentlichung wäre gut“
Die bisher mit der Stadt Wien abgeschlossenen städtebaulichen Verträge wurden meist nicht veröffentlicht, mit Ausnahme des Vertrags für das umstrittene Heumarkt-Projekt. Wurde damit aber nicht eine „Büchse der Pandora“geöffnet, ist die Stadt nun nicht mehr oder weniger gezwungen, auch die weiteren Verträge zu veröffentlichen?
„Rechtlich nein“, sagt Hecht. „Politisch kann ich das nicht beurteilen. In den bisherigen Verträgen steht jedenfalls, dass beide Seiten in die Veröffentlichung einwilligen müssen.“
„Aus Sicht der Öffentlichkeit wäre eine Veröffentlichung gut“, meint dazu aber Schremmer. „Einerseits wegen der Vergleichbarkeit für die Entwickler, aber auch, weil die Öffentlichkeit ein Anrecht darauf hat, zu erfahren, ob es fair zuging oder ob es erhebliche Vergünstigungen gab.“
Hecht lehnt die Veröffentlichung nicht grundsätzlich ab, ist aber der Meinung, dass Verträge „prinzipiell die etwas angehen, die sie abschließen“. Mit zunehmender Transparenz würden nämlich auch „Einfallstore“für Streitigkeiten durch Dritte entstehen, „die das durch alle möglichen Überlegungen heraus zum Spielball machen“.
Auch Hecht sieht es jedenfalls als eine ganz wesentliche Aufgabe der öffentlichen Hand an, einen „nachvollziehbaren, berechenbaren“Katalog an Maßnahmen zu schaffen – unabhängig davon, ob man das Ergebnis dann öffentlich mache oder nicht, denn das seien zwei verschiedene Dinge.
Ernst-Kirchmayr schlägt – nicht zuletzt im Hinblick auf die Gleichbehandlung der Bauwerber – die Entwicklung eines vordefinierten Prozederes, eines „Wiener Modells“, vor und plädiert dafür, dass städtebauliche Verträge inhaltlich jedenfalls so gestaltet sein müssen, dass sie für Entwickler verschiedene Szenarien ermöglichen, „insbesondere auch in der Spätphase der baulichen Umsetzung“. Denn Entwickler müssten auf Veränderungen am Nachfragemarkt adäquat und rasch reagieren können – auch wenn die Vertragsverhandlungen bereits Jahre her sind.
Hecht weist darauf hin, dass ein Bewertungskatalog außerdem nicht nur dem Investor mehr Planbarkeit verschaffen, sondern auch für die öffentliche Hand eine Argumentation liefern würde, dass sie das Richtige getan hat. Denn derzeit könne niemand sagen, ob nicht auch die Hälfte oder gar das