Neue Konzepte bei Logistikimmobilien gefragt
Zech Group baut an Industrial Campus Vienna East Der Süden und der Südosten Wiens sind immer noch die begehrtesten Lagen für Logistik, doch der Norden holt stark auf. Grundstücke werden teurer, die Renditen sinken – und auch geänderte Kundenbedürfnisse st
Enzersdorf – Nicht weniger als „Österreichs größtes Industrieund Logistikzentrum“will die Deutsche Logistik Holding (DLH), ein Unternehmen der Zech Group, in Enzersdorf an der Fischa errichten. Die Gemeinde grenzt südöstlich direkt an die zweite Piste des Flughafens. Auf 30 Hektar will man dort einen Logistikpark mit insgesamt 170.000 Quadratmeter schaffen, davon 160.000 Quadratmeter Hallen und 10.000 m² Büros.
Im ersten Bauabschnitt sollen sechs Mieteinheiten mit Nutzflächen zwischen 5000 und 11.000 Quadratmetern errichtet werden, zusätzlich Büroflächen und Parkplätze. Der erste Mieter, das Dienstleistungsunternehmen Arvato, werde bereits Anfang Oktober 4940 m² Hallenfläche und 850 m² Büro- und Sozialflächen beziehen. Auch mit dem Bau der zweiten Logistikhalle wurde bereits begonnen. Hier werden 5610 m² Hallenflächen, 350 m² Büro- und Sozialflächen sowie 1750 m² Außenflächen für Hornbach realisiert. Der Baustoffhändler will im Frühjahr 2018 einziehen.
Fertigstellung 2021
Insgesamt werden in der Bauphase eins acht Hallen mit rund 46.500 m² sowie Büros mit 3600 m² errichtet. Potenzielle Mieter könnten derzeit noch Einfluss auf die Hallengrößen nehmen, so die Zech Group in einer Aussendung.
Der ganze erste Bauabschnitt soll geplanterweise im dritten Quartal 2018 fertiggestellt werden, die Fertigstellung des Gesamtareals wird bis Ende 2021 angestrebt, erläutert DLH-Austria-Geschäftsführer Mario Sander. (red) Wien – Der Markt für Logistikimmobilien im Raum Wien erfährt allerlei Veränderungen. Nicht so sehr bei den Nettomieten, die laut einem aktuellen Marktbericht von Otto Immobilien weiterhin unter dem europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro je Quadratmeter und Monat liegen, wobei die Bandbreite relativ weit gefächert ist: Zwischen 2,50 und 6,00 Euro liegt derzeit im Raum Wien der Mietpreis für eine Logistikimmobilie – abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung. Logistikzentren an deutschen Standorten und in den großen Handelsmetropolen Westeuropas sind regelmäßig teurer (Frankfurt liegt beispielsweise bei 6,7 Euro, München bei 7,1 Euro, an der Spitze Genua mit 15,6 und Zürich mit 19,4 Euro), in angrenzenden osteuropäischen Staaten (Prag 4,0 Euro, Budapest 3,5 Euro) sowie in Südeuropa etwas günstiger, berichtet Alexander Bosak, Leiter des ImmobilienResearch bei Otto Immobilien.
„Große Herausforderungen“für den Logistikmarkt Wien würden aber die geänderten Kundenbedürfnisse mit sich bringen, die vor allem vom Onlinehandel beeinflusst sind. Der Wunsch nach „Same-Day-“oder sogar „TwoHour-Delivery“bringe Dienstleister zwingend näher zum Kunden und werde daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen. Gerade innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung leerstehender Erdgeschoß-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßer Bürogebäude.
Süden weiter stark gefragt
Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriere sich auf dieses Gebiet, sagt Otto-Logistikexpertin Tina Steindl. Aktuell wird etwa in Enzersdorf an der Fischa südöstlich des Flughafens Schwechat ein Logistikpark errichtet (siehe Artikel links).
Der Norden der Bundeshauptstadt, etwa Hagenbrunn, hole allerdings derzeit deutlich auf. Die Außenring-Schnellstraße S1 habe die Attraktivität des Nordens deutlich gesteigert. Der Betreiber des Logistikzentrums Wien-Nord, Karimpol, habe diesen Trend bereits vor ein paar Jahren erkannt und in Hagenbrunn spekulative Logistikobjekte mit derzeit 44.000 Quadratmetern errichtet. Nun ist ein weiterer Bauabschnitt des Logistikzentrums Wien-Nord mit 24.000 Quadratmetern geplant, außerdem entsteht in unmittelbarer Nähe ein spekulativ errichteter Logistikpark mit einer ersten Ausbaustufe von rund 50.000 Quadratmetern. Insgesamt ist geplant, nach Abschluss aller Bauphasen 2019 eine Fläche von 160.000 Quadratmeter zur Verfügung zu stellen.
Größere Projekte erwarten die Otto-Experten künftig auch im Osten Wiens, wo es entlang der S2 noch große Flächenreserven gibt.
Hohe Grundstückspreise
Die gewerblichen Grundstückspreise steigen allerdings, „weil Wohnbauträger derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung kaufen“, berichtet Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien. Aktuell zahlt man für Gewerbegrundstücke in Wien abhängig von Lage und Größe zwischen 200 und 350 Euro pro Quadratmeter.
Investoren in Logistikobjekte müssen deshalb mit sinkenden Renditen leben. Für moderne Objekte in guten Lagen liegt die Spitzenrendite derzeit bei 5,75 Prozent. Standorte mit einem Achter vor dem Komma gibt es demnach aber immer noch.
Die größte Nachfrage gibt es laut dem Marktbericht weiterhin bei modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5000 Quadratmeter. In diesem Marktsegment sei die Nachfrage auch höher als das Angebot, zumal es einen hohen Bestand an älteren und nicht mehr ganz zeitgemäßen Objekten gebe, der diesen Bedarf nicht erfüllen kann. Durchschnittlich nachgefragt werden demnach Hallenflächen von 1500 bis 3000 Quadratmeter – mit leicht steigender Tendenz.
Die Leerstandsquote ist laut Otto Immobilien „aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte“nicht exakt feststellbar. Mehr Transparenz soll demnächst aber ein Vienna Research Forum (VRF) für Logistikimmobilien bringen (siehe rechts). (mapu)