Wo Wohnungspreise durch die Decke schießen

In etlichen Großstädten weltweit sieht die UBS die Gefahr einer Blase der Immobilienpreise. Stark aufgeheizt sei die Lage in Europa, vor allem in München und Stockholm. Für Österreich winkt die OeNB ab: keine Blase.

Wien – Das Risiko von Immobilienpreisblasen nimmt aus Sicht der Schweizer Großbank UBS weltweit zu. Ihrem Global Real Estate Bubble Index zufolge zeigen einige Großstädte Anzeichen einer Blasenbildung, allen voran das kanadische Toronto, dicht gefolgt von Stockholm und München. Generell heizt sich laut UBS die Lage in Europa derzeit besonders stark auf, denn auch Paris, Amsterdam und Frankfurt sieht das Geldinstitut als gefährdet an. Alle betrachteten europäischen Städte mit Ausnahme von Mailand seien zumindest überbewertet.

In den Metropolen unter Blasenverdacht sind die Immobilienpreise seit 2011, im Unterschied zu den durchschnittlich 15 Prozent in anderen Städten, um mehr als die Hälfte angestiegen. Gleichzeitig sind in den meisten Regionen mit den stärksten Preiszuwächsen die Reallöhne im selben Zeitraum um nicht einmal zehn Prozent gestiegen. Mit drastischen Konsequenzen, wie die Bank weiter erläutert: „Eine durchschnittliche Wohnung zu kaufen übersteigt üblicherweise sogar die finanziellen Mittel von gut ausgebildeten Arbeitskräften.“

Explosiv ist die Lage etwa in München, wo die Preise im Vorjahr zweistellig zugelegt und die Leerstände ein Rekordtief erreicht haben. Käufer müssen nun für eine Wohnimmobilie um 85 Prozent mehr hinblättern als vor zehn Jahren. Was auf das Einkommen umgelegt bedeutet, dass ein gut ausgebildeter Arbeitnehmer rund acht Jahre ausschließlich dafür werken muss, um den Preis einer 60-Quadratmeter-Wohnung stemmen zu können – ebenfalls ein Rekordwert.

Auch in Österreich – Wien ist nicht im UBS-Index enthalten – sind die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegen. Dennoch kann die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) keine Immobilienblase ausmachen. „Wir sehen derzeit keine Blasenbildung, weil wir von sehr niedrigem Niveau ausgegangen sind“, sagte Gouverneur Ewald Nowotny kürzlich. Dennoch wirft die Notenbank ein wachsames Auge auf den Wohnungsmarkt – und zwar besonders in der Bundeshauptstadt, wo die Preise wesentlich stärker gestiegen sind als in an- deren Landesteilen. Laut dem Fundamentalpreisindikator der OeNB waren Wiener Wohnimmobilien im ersten Quartal 2017 um 20,5 Prozent überbewertet, während die Abweichung in ganz Österreich bei 8,4 Prozent lag.

Treiber der globalen Party am Wohnungsmarkt sind aus Sicht der UBS hauptsächlich die tiefen Zinsen, was auch die Kreditkosten für einen Wohnungskauf senkt. Dazu komme in europäischen Städten, dass sich zuletzt sowohl die Konjunktur als auch die Einkommen robust entwickelt hätten.

Im Umkehrschluss seien steigende Zinsen historisch betrachtet die Hauptursache für Preiskorrekturen am Immobilienmarkt – allerdings heben die Experten der Bank hervor, dass die Entwicklung nun stärker von anderen Faktoren wie Kapitalzuflüssen aus dem Ausland abhängen würde. Zudem betont die UBS, dass stark steigende Wohnkosten auch die Politik auf den Plan rufen könnte, was dem bunten Treiben am Immobilienmarkt ebenfalls ein jähes Ende setzen könne.

Ob und wann eine Blase platzt, lasse sich aufgrund ihres Index nicht prognostizieren, schränkt die Bank ein. Allerdings seien in den vergangenen 35 Jahren neun von zehn starken Korrekturen der Immobilienpreise von zumindest 15 Prozent eingetreten, wenn der UBS-Index eine ausgeprägte Überbewertung ausgewiesen habe.