Leerstand in der Wiener Vorstadt

Die Stadt tut sich schwer bei der Mitgestaltung von Erdgeschoßzonen. Mit einem Übermaß an Auflagen steht sie sich oft selbst im Weg – und erschwert es Mietern und Vermietern. Bei diesen setzt die Grätzelarbeit an.

Leerstand partizipiert am öffentlichen Raum. Ist der verdreckt, fühlt sich dort niemand wohl.

Wien – 66 Adressen setzten Mitarbeiter der Bezirksvorstehung Hernals auf ihre Liste, als sie im Vorjahr die Hernalser Hauptstraße, die Jörgerstraße und die Kalvarienberggasse im 17. Bezirk Wiens abgingen, um den viel beklagten Leerstand in dem Grätzel zu erfassen. Im benachbarten Kreuzgassenviertel im 18. Bezirk ist die Situation ähnlich. Auch dort stehen zahlreiche Erdgeschoßlokale – zumindest scheinbar – leer.

Denn wie sich zeigte, steht nur eine Handvoll tatsächlich zur Vermietung, erzählt die Hernalser Bezirkschefin Ilse Pfeffer (SPÖ). Viele der Objekte werden entweder als Lager genutzt oder von den Eigentümern nicht angeboten. Pfeffer ärgert das vor allem dann, wenn die Fassaden nicht gepflegt werden. „Sie partizipieren am öffentlichen Raum. Ist der verdreckt, fühlt sich dort niemand wohl, und was schon devastiert ist, wird noch mehr devastiert.“In der Forschung spricht man von Angst- oder Meideräumen.

Sie entstehen, wenn sich etwa in Erdgeschoßzonen über einen längeren Zeitraum nichts tut und diese „Unbelebung“durch Kritzeleien an den Hausmauern oder vergilbte Plakatflächen auffällt, erklärt Stadtgeografin Yvonne Franz. Sie forscht an der Universität Wien zu Stadtteilentwicklung.

Keine Handhabe

Bezirksregierungen haben es schwer, dem entgegenzuwirken: Sie können Eigentümern weder etwas vorschreiben, noch ist ein eigenes Budget für Maßnahmen gegen (scheinbaren) Leerstand vorgesehen. In Hernals versucht man es deshalb mit kleinen Mitteln: Man vernetzt mithilfe der ei- gens ins Leben gerufenen Wirtschaftsplattform Hernals Jungunternehmer mit der städtischen Wirtschaftsagentur oder der Leerstandsagentur. Oder man verschönert Gehsteige mit Blumentrögen und bietet Reinigungen an. Und man leistet Überzeugungsarbeit.

Einfach sei die aber nicht, sagt die Bezirksvorsteherin. Denn viele Eigentümer hätten überzogene Erwartungen, was die erzielbaren Mietpreise betrifft. Sie ließen ihr Lokal lieber ungenutzt oder verwendeten es als Lager – was oft auch als weniger aufwendig empfunden werde. Dem stehe „eine Menge Interessierter“gegenüber, die Läden eröffnen oder Sozialprojekte starten wollen, sagt Pfeffer. Sie hört aber auch andere Motive: die Befürchtung zum Beispiel, unerwünschte Mieter oder profitgierige Investoren nicht mehr loswerden zu können. Oder es fehlt am Geld für die Sanierung.

„Eigentümer sind keine homogene Gruppe“, befindet man beim Unternehmen Stadtluft, das seit 2012 von der Magistratsabteilung 25 für Stadterneuerung mit der Gebietsbetreuung für den 9., 17. und 18. Bezirk betraut ist. Das seien Familien, Einzelpersonen, Stiftungen oder Investoren – alle mit individuellen Interessen. Am Thema Leerstand könne man sich „endlos abarbeiten“, sagt Architektin Sabine Gehmayr von Stadtluft. Besser sei es, jene zu unterstützen, die vor Ort sind: „Erst wenn die Bewohner merken, dass es beim Fleischer Leberkäseguglhupf und Schinkenroulade gibt, können sie zu Kunden werden und das spezielle Angebot weiterempfehlen.“So verändere sich das Umfeld gleich positiv mit.

Dass Leerstand die Menschen bewegt, zeigte sich beim Grätzelprojekt Kiosk. In dessen Rahmen bezog die Gebietsbetreuung 2016 vier Wochen lang einen leeren Marktstand am Johann-NepomukVogl-Platz in Währing. Jeden Tag sei schon beim Aufsperren ein Anrainer vor der Tür gestanden, der über Verfall oder Belebung des Kreuzgassenviertels sprechen wollte, erzählt Gehmayr. Sperrte ein Geschäft zu, habe sie oft gehört: „Schon wieder! Mit unserer Straße geht es bergab.“

Sehnsucht nach Vergangenem

Der Wunsch sei dann, dass „wer was dagegen machen soll“. Vielfach würden die 1960er- bis 1980er-Jahre zurückgesehnt, als Erdgeschoßzonen noch den Charakter „Handschuhgeschäft neben Milchgeschäft“hatten, wie Gehmayr es ausdrückt. Dabei werde ausgeblendet, dass sich das Konsumverhalten verändert hat.

Kaum jemand habe heutzutage Zeit, für seine Einkäufe in mehrere Spezialgeschäfte zu gehen, sagt Stadtgeografin Franz. Der Onlinehandel, dem oft die Schuld am Geschäftssterben gegeben wird, sei in Wien nicht das dominante Problem. Er zeige erst gemeinsam mit wienspezifischen Entwicklungen einen „erkennbaren Effekt“. Einen wichtigen Grund für Leerstand in den Wiener Gründerzeitbezirken sieht Franz im „Generationenwechsel“, der mit dem demografischen Wandel einhergeht: Immer mehr alteingesessene Händler gehen in Pension und finden in der Familie keine Nachfolger. Auch „Verdrängung“spielt eine Rolle: wenn es Nachfolger gäbe, diese sich den angepassten Mietzins aber nicht leisten können. Die gesetzlich erforderlichen Umbauten für Brandschutz oder Barrierefreiheit könnten auch ein finanzielles Hindernis darstellen.

Die „Überregulierung“– die auch von der Oppositionspolitik regelmäßig angeprangert wird – sieht Franz als weiteres, zentrales Problem. Interessenten und Jungunternehmer müssten sich erst einmal „durchboxen und das Korsett aufbrechen“. Leerstand halte sich deshalb länger, und Grätzeln veränderten sich langsamer als in anderen europäischen Großstädten.

Die Stadtverwaltung mache sich viele Gedanken über die Gestaltung von Stadtvierteln, sagt Franz. „Und das ist gut so.“Doch sie stehe sich gleichzeitig selbst im Weg. Zu viele Akteure seien involviert. Es fehle ein ressortübergreifender One-StopShop. Man müsse zudem „Regularien lockern“. Wäre die Stadt etwa flexibler bei den Widmungen, könnten Erdgeschoßzonen als Wohnraum genutzt werden, schlägt Franz vor.

Die Gestaltung des Wohnviertels sei zwar nicht für alle Bevölkerungsgruppen „das brennendste Thema“. In Befragungen zeige sich aber, dass subjektive Lebensqualität mit dem Gefühl der Zugehörigkeit zum Grätzel zusammenhänge. Und diese entstehe über „Gesichter“sowie „Raum“. Das heißt: Wer den Supermarktkassierer vom Sehen kennt oder vielleicht sogar öfter mit ihm ins Plaudern kommt, fühlt sich im Grätzel eher zugehörig. Genauso verhält es sich, wenn am Ende der Straße eine Bank steht, auf die man sich gerne zum Zeitunglesen setzt.

Leerstand bedeutet oft nichts weiter als Veränderung – jede Straße unterliege „Auf- und Abwärtsprozessen“, erklärt Franz. Dies ist aber schwer beobachtbar, man sieht die Momentaufnahme und denkt an Verfall. Doch nicht immer: Manche sehen im Leerstand Raum für Neues. Und wo sich tatsächlich etwas ändert, wird das auch als „frischer Wind“empfunden.

Auch der Hernalser Bezirksvorsteherin ist wichtig, nicht allein auf Probleme, sondern auf Positivbeispiele hinzuweisen. Greißler und Biofleischer ließen sich etwa erfolgreich im Grätzel nieder. Den Leerstand könne man jedenfalls nicht sich selbst überlassen, sagt Pfeffer. Augenmaß sei wichtig – auch um Diversität zu unterstützen und Gentrifizierung zu verhindern. pder STANDARD widmet sich in dieser Serie ungenutztem Raum und den politischen Hintergründen von Leerstand: dSt.at/Gesellschaft

Ilse Pfeffer, Hernalser Bezirksvorsteherin

Wäre die Stadt flexibler bei den Widmungen, könnten Erdgeschoßzonen auch als Wohnraum genutzt werden. Yvonne Franz forscht an der Universität Wien

In der Kalvarienberggasse im 17. Bezirk stehen viele Geschäftslokale leer. Das ist nicht für alle ein nur negatives Bild. Manche Menschen sehen im Leerstand Raum für Neues.