Tausend Wiener Wohnungen gehen an Anleger
Der erste Marktbericht zu Vorsorgewohnungen in Wien gibt Einblick in Trends und zeigt, wie groß dieses Segment bereits geworden ist. Die Projekte wurden zuletzt stetig größer, die Wohneinheiten werden immer kleiner.
Wien – Der Markt für Vorsorgewohnungen in Wien hat in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Laut einem am Dienstag von EHL Immobilien präsentierten Marktbericht stieg die Anzahl der direkt von Wiener Bauträgern verkauften Vorsorgewohnungen seit 2015 sprunghaft an, von damals 515 zunächst auf 555 (2016) und schließlich auf 950 (2017).
Für heuer erwartet man bei EHL eine weitere Steigerung auf rund 1000 verkaufte Einheiten. Rund jede dritte von EHL vermittelte Eigentumswohnung werde als Vorsorgewohnung gekauft, berichtete Firmenchef Michael Ehlmaier. Vom gesamten Wiener Bauträgermarkt seien es 15 Prozent.
Ausgewiesene Umsatzsteuer
Die eine oder andere Unschärfe mag es in der zuvor erwähnten Statistik aber durchaus geben. Der große Sprung von 2016 auf 2017 sei möglicherweise nicht ganz so stark ausgefallen, räumte EHLExpertin Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Immobilien-Management, ein. Verein- zelt sei es wohl auch zu verspäteten Verbücherungen gekommen.
EHL hat die Daten außerdem mithilfe von ImmoUnited aus dem Grundbuch abgefragt, dabei hat man speziell darauf geachtet, bei welchen Kaufverträgen die Umsatzsteuer ausgewiesen wurde – und so die Vorsorgewohnungen definiert. (Vorsorgewohnungen werden üblicherweise ohne Umsatzsteuer gekauft, das ist einer der steuerlichen Vorteile des Modells.)
Weiters wurden Wohnungen mit einer Größe ab 100 Quadrat- metern und Kaufpreisen von mehr als einer Million Euro herausgefiltert. Übrig blieben für 2017 besagte 950 Wohnungen, das Kaufpreisvolumen erreichte damit im Vorjahr knapp 200 Millionen Euro. Für heuer rechnet man hier trotz der erwarteten 1000 Einheiten – viele davon entstehen übrigens in Außenbezirken (siehe Artikel unten) – nur mit einer minimalen Steigerung, und das hat einen Grund: „Die Wohnungen werden immer kleiner“, so Bauernfeind.
David Breitwieser, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien, as- sistierte: „Noch vor ein paar Jahren sagte man, 55 Quadratmeter wäre die perfekte Größe für eine Vorsorgewohnung. Mittlerweile liegen wir aber bei 36 bis 40 Quadratmetern.“
30 m² als Mindestgröße
Neben den schon länger steigenden Grundkosten sind zuletzt auch die stark nach oben schießenden Baukosten ein Thema geworden, schließlich stiegen die Einkommen der potenziellen Mieter nicht annähernd im selben Ausmaß wie die Wohnungspreise. „Der Letztnutzer ist der Mieter – und dessen Leistbarkeit ist die Grenze“, so Breitwieser. „Recht viel kleiner“können die Wohnungen nun aber nicht mehr werden; die Grenze markiert die in der Wiener Bauordnung verankerte Mindestgröße einer Wohnung mit 30 Quadratmetern.
Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wiener Vorsorgewohnung ist so von 2016 auf 2017 sogar gesunken, von fast 230.000 auf 209.000 Euro. Der Nettokaufpreis pro Quadratmeter lag 2016 schon knapp über 4000 Euro, sank 2017 auf 3099 Euro und wird für 2018 bei 4120 Euro erwartet. In diesem Zusammenhang warnen Marktbeobachter schon seit einiger Zeit, dass ab einer gewissen Preisgrenze die Wiedervermietung einer Vorsorgewohnung nach Auszug des ersten Mieters schwierig werden könnte. Ehlmaier sieht diese Gefahr aber jedenfalls bei gut geschnittenen kleinen Vorsorgewohnungen, die um Bruttomieten bis etwa 750 Euro vermietet werden, nicht gegeben.
Renditen stabilisieren sich
Die im Schnitt erzielbare Nettomiete pro Quadratmeter und Monat stieg laut EHL, wo man auch viele Vorsorgewohnungen vermietet, nur leicht von 11,30 Euro im Jahr 2015 auf 11,64 Euro 2017, für heuer wird mit 11,90 Euro gerechnet.
Die in den letzten Jahren wegen der stärker anziehenden Kaufpreise deutlich gesunkenen Renditen hätten nun aber eine Talsohle erreicht, glaubt man bei EHL. Sie dürften sich demnach nun bei 3,2 bis 3,8 Prozent einpendeln.